為什麽書呆子投資失敗？

來源: 大家幫我買房於 2012-03-24 21:39:06 [檔案] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次 (5339 bytes)

本文內容已被 [ 大家幫我買房 ] 在 2012-03-25 09:45:23 編輯過。如有問題，請報告版主或論壇管理刪除.

我好像昨天半夜三更，挑燈夜戰寫了一篇判定書呆子的帖子，怎麽今天找不到了？

首先說一下，好像我大概就是在本壇被罵書呆子的。現在來抓書呆子，好像是有讓人有書呆子抓書呆子的感覺。

每次我進行一點點理論探索的時候，就被罵書呆子，這完全是張冠李戴。書呆子不是理論探索，書呆子必須是

書呆子 = 書 + 呆子

而

書 = 動不動就抄段書，google一下就現賣。

呆子 = 不懂得思考，不會用理論為自己賺錢。

但是，在這裏，大部分人卻錯誤的認為：書呆子 = 知識。或者書呆子 = 數學。還幾乎都認為越沒知識的人越爭大錢。

所以我來做個reality check:

回顧一下最近“現金流”爭論的問題。有個問題是本壇有史以來，一直沒有解決的問題，那就是“什麽是正現金流的房子？”本來我就沒關心這個問題，以為是個書呆子的問題，但是最近又愈吵愈烈。本壇幾乎所有人的共識（班長Jy101等除外）是：房子出租以後，每個月的現金流都必須是正的，租金能彌補花費的房子，與房子的買價及首付都無關。這就是正現金流的好的投資房，買了就發財了。

這個被廣大投資房產的投資者奉為買房準則的金科玉律，是如此的神通廣大，幾乎無人不知，無人不曉，無人不敢違背。即使再鄙視知識和知識分子的小地主，也信心百倍的說，我投資，隻講正現金流。

小地主的成功的並不多。我所看到的幾十個小地主的失敗，破產，放棄，轉業，其罪魁禍首都是這個金科玉律。這是因為她有兩個致命的錯誤，地主有兩類，而這兩個錯誤正好屠宰了這兩類地主。

先說兩類地主，一類是看中capital gain,他們投資的房市是上行的，他們下了大本錢，甚至現金，購買了高段房產，然後滿足於每個月的現金流平衡，他們不計較近乎於0的正現金流，他們所有的希望都在房子的升值上。因為這類投資者都是投漲不投跌，所以他們都是在2004年至2007年進的場，但是金科玉律沒有幫上他們的忙，在丟盔卸甲之後，這類投資者現在逃得無影無蹤。

另一類地主，看中的是現金流，他們在低房價的時刻，乘虛而入，買了白菜房，美滋滋的享受起了高回報。整天嘮叨著正現金流房子的好。可是，天有不測風雲，突然暖氣壞了，或者屋頂漏了，或者政府寄來大筆罰款，或者房客半年沒交租，還趕不走，或者浮動的銀行利率突然漲了。於是他們發現他們的房子再也不是正現金流的房子。因為金科玉律說，買完房後，必須每年都是正現金流。所以，他們立刻忍痛割肉，把房子以更低的價格賤賣了，從此發誓再也不做地主了。

為什麽90%的地主都失敗了，為什麽這兩類不同類型的地主都破產了。原因不是別的，都是這個金科玉律鬧得。

這個金科玉律有二個致命的錯誤，一是根本無視投資首付，他們甚至更天真的認為，投資成功的秘笈就是多加首付，沒有條件，也要創造條件的製造出正現金流的房子，以致於當房價跌到原來的一半，甚至三分之一的時候，他們徹底在信心和財務上雙重完蛋，不得不鞠躬下台。這就是第一類地主失敗的原因。

金科玉律的第二個錯誤，是無理要求買完後房子必須一直保持正現金流。所以一旦現金流出現負值，地主們立馬驚慌失措，趕快繳械投降，這個錯誤，打倒了第二類地主，以及還在堅持的第一類地主。

鑒於形勢嚴峻，我立刻獨立的創造性的拋出了一個全新的概念，那就是現金流之和，我們首先要計算C0，就是0時刻的現金流，即投資負現金流，就是投入，第二，就是現金流的累加，必須要用時間的折扣修正。下列就是我的現金流之和的概念：

假定第0年現金流為C0，第1年現金流為C1，第2年現金流為C2，。。。第n年現金流為Cn,

現金流之和 = C0 + C1/(1+r) + C2/(1+r)^2 + 。。。 + Cn/(1+r)^n

由此定義正現金流的房子，就是這樣的一類房子，在擁有它的時間段內，存在著這麽一個時刻，在這個時刻以後，

現金流之和〉=0

由於計入了初始投資，又不拘泥於每一時刻的正值教條，所以按照這個方案投資，就可以避免上述的兩個錯誤。首先，不能買不值得投資的房子，投入的初始資金非常重要，這個最大的負值必須放入總體資金流，而且，由於後來的現金流受時間的折扣，所以初始資金的殺傷力不會隨時間遞減，反而越來越大。第二，投入中間某個時間，不要因為遇到unexpected的事件，就驚慌失措。在總體現金流中，他們的影響不大，但是你必須有準備好的流動性。這個很重要。還有償還力。現在的利率很低，你的gearing ratio是多少？不然一個變動，又有多少地主花落知多少。所有這些錯誤的理念造成的失敗，都在我的新的正現金流概念中得到修正。

本人開始地主投資非常短，但是發展非常快，非常有力。就是沒有犯這樣的錯誤。

所以說我不是書呆子，因為第一，我沒有讀書，完全是自己思考，第二，我也不呆，起碼投資都很成功。

但是，書呆子確實是有的，書呆子當然第一是讀了書的，他們發現我的創造性理論似曾相識NPV理論及IRR理論，就抄些網上的NPV/IRR東西來擺惑。實際上我本不想說這些NPV/IRR，我本來就隻字未提，因為我的理論有超越了原本的理論，但是又沒有和原來理論有衝突。

什麽是書呆子? 書呆子應該是那些從來也沒有正確解釋正現金流房子，又沒有用這個理論來創造財富，但是卻在我成功詮釋後，馬上專家似的紙上談兵的。特別是在我發帖之前，還信誓旦旦的說，正現金流必須要刨開投資投入來算，而後又兩IRR都一點都搞不懂的情況下，就靠抄網絡文字變成NPV專家的。那樣搞出來的文章不能讀，因為對實際投資隻有害，沒有幫助。

當然也有一部分真正懂行的，但是也會跳入“書”的傳統思維和文人爭論之中。

因為我的正現金流理論，就是說，一個正現金流的房子的前提，必須是存在著一個回報率，讓整體現金流之和〉=0。而這個回報率正好等於IRR。

於是有些懂行的就疑問，你怎麽光介紹IRR，而不介紹更準確的NPV，其實這個NPV，不巧正是我一開始就說得整體折扣現金流之和。我都不巧的無意的介紹過了，而且，為了定義“正”現金流，不巧又正好碰到IRR。所以，這些概念我從來都沒有特意去提及，我隻是結合實際，也為廣大地主的買房與否提供判據。如果我不結合實際的去把金融101的課程來介紹一番，那不真的成了書呆子了。

另外說一句，我看到的投資失敗者大多是知識有欠缺，思考不擅長者。剛剛華爾街報上說，據統計，富豪的數學都很好，是富豪的共同特點。特別驚訝的是，很多富豪的父親，是大學數學教授。而在整個社會人數中，大學數學教授的人數百分比是很小很小的。