我來解釋一下現金流和通貨膨脹的關係，以及正現金流的意義。

假定第0年現金流為C0，第1年現金流為C0，第2年現金流為C2，。。。第n年現金流為Cn,

那麽財產N年後的淨值就是：

C0 + C1/(1+r) + C2/(1+r)^2 + Cn/(1+r)^n

正現金流的意義就是存在著這麽一個時刻，以上這個值可以 〉=0

很多人，包括大名鼎鼎的米.大（m i a t 42)等，總是忽略C0，這個C0就是投資啟動款，肯定是負的。米.大等認為，不管C0多負，隻要C1，C2，Cn是正的，就是正現金流的房子。這是有一定道理的。從網上看，絕大多數人都是這麽想的！

其實，即使C0是負的，但是C1，。。。，Cn足夠大，整個值（NPV)可以轉正，就是正現金流。但要注意，有時甚至連C1，，Cn，都足夠大，並不表明這個房子就一定是正現金流了，因為我們要看整體，C0肯定是負，C1，。。。Cn是變量。另一個重要變量是r，finance裏麵叫做discount rate。想像你不幸如我爺爺一樣在1948年的上海發財。那時物價飛漲，一天幾漲。這個r就是超級大。想像那時你投了100塊，第一年賺了100，第二年賺了200，第三年賺了300.假設r=200%。那麽上麵的NPV公式得出你的總收益是-100+100/3+200/9+300/27=-33.33。

從這個分析可以幫助我們決定是否應該買房子。主要決定因素如下：

1。acquisition cost（負的C0）

2。future cash flow（C1，。。。Cn-1）

3。selling price expectation （Cn=nth year cashflow+selling price-debt-cost）

4。the most important r （discount rate）。如果r太高，賺錢就跟不上貶值了。所以孔子說了危邦不入。

所有跟帖： 

• 請再定義一下r? 沒看懂.物價漲,租金不也應該漲嗎? -黎明新生- ♀ (23 bytes) () 03/22/2012 postreply 21:30:44

• r 一般定義為 美國國債利率+行業浮動值。 -sweetptt- ♂ (335 bytes) () 03/22/2012 postreply 22:08:17

• 謝謝,清楚了... -黎明新生- ♀ (109 bytes) () 03/22/2012 postreply 22:25:39

• 唉，書生，書生 -SunshineInCA- ♀ (628 bytes) () 03/22/2012 postreply 22:52:13

• 哈哈,三年前要這麽算,到現在我一個投資房都沒有.. -黎明新生- ♀ (50 bytes) () 03/22/2012 postreply 23:05:38

• 書生最大的特點就是較真，甜薯數學底子深 -SunshineInCA- ♀ (158 bytes) () 03/23/2012 postreply 09:04:37

• I guess that's the difference between a small Mom-and-Pop shop a -Jeepster- ♀ (335 bytes) () 03/23/2012 postreply 06:02:05

• 謝謝進一步分析, 搞清楚r了。　 -小心翼翼的小地主- ♀ (82 bytes) () 03/23/2012 postreply 07:46:39

• 太複雜了 -VanSmallLandlord- ♂ (263 bytes) () 03/23/2012 postreply 08:14:25

• 哈哈，我都寫了2.0了，你來個1.0的基本知識。 -大家幫我買房- ♂ (298 bytes) () 03/23/2012 postreply 08:30:08

• 不如show show 你的房子 -Nuno- ♀ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 08:38:07

• 我的房子都是按照我自己定義正現金流來買的，非正不買。 -大家幫我買房- ♂ (41 bytes) () 03/23/2012 postreply 09:04:00

• 你最好先定義一下什麽是cash flow -萬楓- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 08:49:45

• 這個幾乎沒有人有爭議，現金流就是針對此資產，房產的資金一年內的出，入。包括投資現金流，操作現金流，貸款現金流。。。，囊括所有的資 -大家幫我買房- ♂ (127 bytes) () 03/23/2012 postreply 09:02:35

• see you tomorrow afternoon at 4 -Jeepster- ♀ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 09:46:59

• where? I have to go to Camden tomorrow. -大家幫我買房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 09:53:39

• really? not again. -Jeepster- ♀ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 10:02:07

• do we really have an appointment 2morrow? -大家幫我買房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 10:05:43

• we will see, thanks for your post. -Jeepster- ♀ (237 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:18:31