假定第0年現金流為C0，第1年現金流為C0，第2年現金流為C2，。。。第n年現金流為Cn,
那麽財產N年後的淨值就是：
C0 + C1/(1+r) + C2/(1+r)^2 + Cn/(1+r)^n
正現金流的意義就是存在著這麽一個時刻，以上這個值可以 〉=0
很多人，包括大名鼎鼎的米.大（m i a t 42)等，總是忽略C0，這個C0就是投資啟動款，肯定是負的。米.大等認為，不管C0多負，隻要C1，C2，Cn是正的，就是正現金流的房子。這是有一定道理的。從網上看，絕大多數人都是這麽想的！
其實，即使C0是負的，但是C1，。。。，Cn足夠大，整個值（NPV)可以轉正，就是正現金流。但要注意，有時甚至連C1，，Cn，都足夠大，並不表明這個房子就一定是正現金流了，因為我們要看整體，C0肯定是負，C1，。。。Cn是變量。另一個重要變量是r，finance裏麵叫做discount rate。想像你不幸如我爺爺一樣在1948年的上海發財。那時物價飛漲，一天幾漲。這個r就是超級大。想像那時你投了100塊，第一年賺了100，第二年賺了200，第三年賺了300.假設r=200%。那麽上麵的NPV公式得出你的總收益是-100+100/3+200/9+300/27=-33.33。
從這個分析可以幫助我們決定是否應該買房子。主要決定因素如下：
1。acquisition cost（負的C0）
2。future cash flow（C1，。。。Cn-1）
3。selling price expectation （Cn=nth year cashflow+selling price-debt-cost）
4。the most important r （discount rate）。如果r太高，賺錢就跟不上貶值了。所以孔子說了危邦不入。
