我來解釋一下現金流和通貨膨脹的關係,以及正現金流的意義。

來源: 2012-03-22 21:14:29 [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀:

假定第0年現金流為C0,第1年現金流為C0,第2年現金流為C2,。。。第n年現金流為Cn,

那麽財產N年後的淨值就是:

C0 + C1/(1+r) + C2/(1+r)^2 + Cn/(1+r)^n

正現金流的意義就是存在著這麽一個時刻,以上這個值可以 〉=0

很多人,包括大名鼎鼎的米.大(m i a t 42)等,總是忽略C0,這個C0就是投資啟動款,肯定是負的。米.大等認為,不管C0多負,隻要C1,C2,Cn是正的,就是正現金流的房子。這是有一定道理的。從網上看,絕大多數人都是這麽想的!

其實,即使C0是負的,但是C1,。。。,Cn足夠大,整個值(NPV)可以轉正,就是正現金流。但要注意,有時甚至連C1,,Cn,都足夠大,並不表明這個房子就一定是正現金流了,因為我們要看整體,C0肯定是負,C1,。。。Cn是變量。另一個重要變量是r,finance裏麵叫做discount rate。想像你不幸如我爺爺一樣在1948年的上海發財。那時物價飛漲,一天幾漲。這個r就是超級大。想像那時你投了100塊,第一年賺了100,第二年賺了200,第三年賺了300.假設r=200%。那麽上麵的NPV公式得出你的總收益是-100+100/3+200/9+300/27=-33.33。

從這個分析可以幫助我們決定是否應該買房子。主要決定因素如下:

1。acquisition cost(負的C0)

2。future cash flow(C1,。。。Cn-1)

3。selling price expectation (Cn=nth year cashflow+selling price-debt-cost)

4。the most important r (discount rate)。如果r太高,賺錢就跟不上貶值了。所以孔子說了危邦不入。