請教我這樣計算投資房收益對嗎？

假設50萬買價，40%首付打平，投入20萬

10年後房價翻倍到100萬（加州可能不用10年），equity增值100-30萬貸款=70萬，本金返還用於日常維修不計

房租也翻倍，買入時租2700打平，10年後5400月租，就算租金10年均勻增長，10年的租金結餘大概是0.27*12個月*5年（10年平均，就除以2）=16.2萬

20萬投入，10年變成70+16.2=86.2萬，年複利15.7%

房產投資的稅收好處不考慮，10年後cash out再買另一個投資房就重複上麵收益，如果提前cash out，兩個房子貸出來的錢再買一個也許提高收益？

總之年複利15.7%非常高了，如果一直不cash out擴大規模，收益會降一點，大概13%

想著定投的同時做點投資房，紙上談兵一下請大家看我算的多嗎？

另外一點，指數定投隻買不賣可以一直不交稅，房子雖然也可以隻買不賣，讓孩子繼承的時候再賣，但是持有到那時候比較困難。不是評價哪個好，就是胡思亂想，謝謝！

 

所有跟帖： 

• 算的很粗，但是意思是對的。年增長15%是比較保守的估計 -慘白的天使- ♂ (0 bytes) () 01/04/2024 postreply 16:00:11

• 有的地區可能10年漲不了一倍，是否根據不同的漲幅分析一下 -散發弄扁舟- ♂ (0 bytes) () 01/04/2024 postreply 16:12:00

• 我用加州算的，所以要40%首付打平，房價低增長區25%首付就打平了 -xebbk- ♀ (36 bytes) () 01/04/2024 postreply 16:49:11

• 被算暈了，房價低增長區為什麽容易打平？ -小兒子的老媽- ♀ (0 bytes) () 01/04/2024 postreply 18:34:51

• 房價低的地方租售比好，更低首付就能打平 -xebbk- ♀ (0 bytes) () 01/04/2024 postreply 18:41:09

• 明白了 -小兒子的老媽- ♀ (0 bytes) () 01/04/2024 postreply 18:58:37

• 美國的曆史房產年平均增值率是3%左右，和通脹差不多。過去十五年的房產增值 -長空無際- ♀ (942 bytes) () 01/04/2024 postreply 16:13:50

• 80年代說這話的人很多。現在年輕人全都買不起房也租不起房了嗎。 -慘白的天使- ♂ (0 bytes) () 01/04/2024 postreply 16:24:37

• 有道理，也是一個顧慮 -xebbk- ♀ (0 bytes) () 01/04/2024 postreply 16:47:48

• 有點太保守！加4倍杠杆，年均回報率可達175%！重要的是要找到好的deal! LOL -福虎- ♂ (0 bytes) () 01/04/2024 postreply 16:21:18

• 已經用杠杆了，現在加州40%首付能打平都找不到 -xebbk- ♀ (0 bytes) () 01/04/2024 postreply 16:41:06

• 誰說的十年後翻倍？有人十年後出水 -hz82000- ♀ (0 bytes) () 01/04/2024 postreply 17:02:33

• 我按加州算的 -xebbk- ♀ (0 bytes) () 01/04/2024 postreply 17:18:19

• 日常維修和空置可能比想的高，做好負現金流準備 -kitfrommars- ♀ (0 bytes) () 01/04/2024 postreply 17:45:19

• 加州過去10多年房價房租飛速上漲，不代表後麵的10多年也同樣飛速上漲。可以平均一下30年看看年漲幅是多少 -叮咚- ♀ (0 bytes) () 01/04/2024 postreply 20:08:11

• 是的，希望有高人幫忙回測30年算一下 -xebbk- ♀ (0 bytes) () 01/04/2024 postreply 20:16:43

• 算起來好累，首付為啥40%？更幹越高不是越好嗎？ -nightfall1- ♂ (0 bytes) () 01/06/2024 postreply 23:00:00