請教各位地產大咖：中心城市公寓投資

我在萬惡的多倫多，房價高。最近看了一套在市中心的公寓。我經驗不多，想請教各位房地產大咖是否值得投資。

售價：$550K - $600K，首付20%， 貸款80%

月租金：2500

房產稅，管理費平均每月650

貸款利率大約6.5%, 浮動

這樣算下來，每月現金流為負，大約－1100。如果要求現金流打平，首付至少50%

我想請教一下，這樣的投資是否值得？如果投，有沒有更好的方法？謝謝

 

所有跟帖： 

• did you put in maintenance and repair costs -borisg- ♂ (0 bytes) () 12/22/2023 postreply 11:40:19

• 您說的對，我帖子裏寫錯了：公寓管理費+房產稅平均650每月。已經修改。但是上麵沒有包括維修費，招租費和空置費用等。 -CollegeSt- ♂ (0 bytes) () 12/22/2023 postreply 11:48:35

• 你們管理地稅很便宜 -hz82000- ♀ (0 bytes) () 12/22/2023 postreply 11:53:22

• 管理費450／月，房產稅2500／年。即使這樣現金流也是－1100／月 -CollegeSt- ♂ (0 bytes) () 12/22/2023 postreply 11:59:41

• 如果你有錢，50%，不是打平了？每年漲租，不是有現金流了嗎？ -hz82000- ♀ (0 bytes) () 12/22/2023 postreply 12:02:04

• 如果我首付投30萬進去，5年之內大致現金流打平。所以我想請教的是：這能算個好的投資嗎？ -CollegeSt- ♂ (111 bytes) () 12/22/2023 postreply 12:20:25

• 再等等也行。明年也許有更好的價錢。等待期間， -慢想者- ♂ (79 bytes) () 12/22/2023 postreply 13:08:43

• San Jose downtown 一個非常漂亮的大樓剛賣了，成交價23 million,房主是 -yhr- ♀ (87 bytes) () 12/22/2023 postreply 12:05:48

• 有錢人搞不好也虧大本的。但感覺灣區的普通住房沒掉還漲。 -yhr- ♀ (0 bytes) () 12/22/2023 postreply 12:10:13

• 好多有錢人虧的都不是自己的錢 -gege123- ♀ (0 bytes) () 12/22/2023 postreply 12:12:04

• 隻賣140美元一平方尺。 -borisg- ♂ (248 bytes) () 12/22/2023 postreply 12:12:14

• 是啊，真便宜。 -yhr- ♀ (0 bytes) () 12/22/2023 postreply 12:14:09

• 這個估計TITLE不清欠幾百萬稅吧。 -borisg- ♂ (0 bytes) () 12/22/2023 postreply 12:16:29

• 不懂。 -yhr- ♀ (0 bytes) () 12/22/2023 postreply 12:18:10

• 最怕這種隱含得大費用。Title清不清怎麽查？那種拍賣得都是清得嗎？ -bobpainting- ♀ (0 bytes) () 12/22/2023 postreply 12:48:21

• 為啥蒸蒸日上的地方會這樣腰斬兩次？ -CatcherInTheRye- ♂ (0 bytes) () 12/22/2023 postreply 14:36:54

• 1)貸款利率P-。7 相當不錯：你需要計算一下要現金流持平，利率估計應該多少，那麽估計一下央行會不會降息到那個程度 -danren- ♂ (584 bytes) () 12/22/2023 postreply 12:25:03

• 你問的問題很好，我試著回答一下 -CollegeSt- ♂ (434 bytes) () 12/22/2023 postreply 12:59:46

• My projection is, the real estate in Toronto has the -borisg- ♂ (133 bytes) () 12/22/2023 postreply 13:02:49

• 我的水晶球告訴我，三、五年內，多倫多公寓每年漲幅3%，之後會經曆一波跳漲，十年平均漲幅7% -大年- ♀ (167 bytes) () 12/22/2023 postreply 13:11:47

• 1) 就算達不到央行降息目標，應該考慮到每年租金增長和減稅，rental loss可以抵減你所有的收入，那就看這個負現金 -danren- ♂ (705 bytes) () 12/22/2023 postreply 13:29:34

• 近幾年是再也回不到2%的低利息時代了 -Eastgate- ♂ (0 bytes) () 12/22/2023 postreply 22:07:29

• 假如每年你要倒貼2萬，連續倒貼10年，你覺得有能力負擔，且家裏人也認可，再去想要不要買，值不值得投。 -守月- ♀ (0 bytes) () 12/22/2023 postreply 12:34:56

• 這是個問題。所以是不是可以說在多倫多這樣的少數Cap rate 太低的地方，應該幹脆投股市？ -CollegeSt- ♂ (0 bytes) () 12/22/2023 postreply 14:34:08

• 我不了解多倫多的房地產。房產一投進去要脫身要損耗約10%吧。所以應該想得長遠一些，從風險和負擔能力上考慮能做不能做。 -守月- ♀ (0 bytes) () 12/22/2023 postreply 15:52:31

• 管理費高了。控製在300以內， -竹林的故事- ♀ (140 bytes) () 12/22/2023 postreply 12:47:21

• 好像不少銀行studio貸款有問題。比如我的銀行明確告訴我必須500尺以上給貸款 -CollegeSt- ♂ (0 bytes) () 12/22/2023 postreply 14:40:53

• 如果是投資的話，以拿到手就要有正現金流或者至少持平為投資原則，20%首付甚至更少的首付款。 -山上人家- ♀ (369 bytes) () 12/22/2023 postreply 13:48:07

• 我不會再考慮公寓投資：物業費是個坑，special assessment是個大坑。 -山上人家- ♀ (0 bytes) () 12/22/2023 postreply 13:49:21

• 多倫多選擇太少，一個townhouse要1米，打平差不多首付要半米，獨立房更厲害 -CollegeSt- ♂ (0 bytes) () 12/22/2023 postreply 14:30:04

• 要出租，TH就好，獨立房租金高不了多少 -簡單從容- ♀ (0 bytes) () 12/22/2023 postreply 18:09:34

• 也是我的想法 -簡單從容- ♀ (0 bytes) () 12/22/2023 postreply 17:44:51

• 沒錯，我是絕對不碰有管理費的公寓。我一朋友一公寓現管理費已達一千，好多年也賣不出去，而管理費年年漲 -Eastgate- ♂ (0 bytes) () 12/22/2023 postreply 22:11:47

• 多倫多市中心的公寓也是觀察了很久， -簡單從容- ♀ (139 bytes) () 12/22/2023 postreply 17:48:52

• 管理費確實是個坑。租控適用於各類房型，但是有辦法避免。 -大年- ♀ (0 bytes) () 12/22/2023 postreply 18:27:46

• 請賜教！ -簡單從容- ♀ (0 bytes) () 12/22/2023 postreply 19:56:22

• 不敢當。 -大年- ♀ (51 bytes) () 12/22/2023 postreply 20:05:22

• 這個還真不知道，多謝 -簡單從容- ♀ (0 bytes) () 12/22/2023 postreply 20:24:11

• 別客氣！ -大年- ♀ (78 bytes) () 12/22/2023 postreply 21:11:54

• 賠本的生意沒做，不如投資阿省，房價房租都在上升，當地租法對房東也公平友善 -Eastgate- ♂ (0 bytes) () 12/22/2023 postreply 22:02:16

• 收房租是一方麵，更應該考慮的是房子升值潛力如何。 -北京花茶- ♂ (0 bytes) () 12/22/2023 postreply 18:28:00

• 多倫多房價在跌，特別是公寓，近幾年看不到回暖 -Eastgate- ♂ (0 bytes) () 12/22/2023 postreply 22:04:27