大概兩三周前,我接到法院通知,被告了,看了一眼,哭笑不得。開庭時間在10月中旬,沒時間理會,忙自己手頭的事。到今天才得空開始準備這個案子。當房東快十二年,第一次被房客告,也要第一次要上庭,覺得還是該打起精神,不要陰溝裏翻船。
房客告我什麽呢?1,8月1日搬出,我的經紀人(其實是我的賣房代理)做了檢查,然後我寄給他一張個人支票(沒有用掛號信),他去兌現支票,被銀行拒絕了,因為我已cancel了該支票,造成了他的極大精神傷害,要求5000精神損失賠償。2,告我沒有即時退還押金。
還原事件。(全部都有書麵圖片和文字記錄)
8月1日。我的(賣房)經紀人接房,告訴我沒什麽大損壞。房子的一樓牆髒,需要重新油漆(房子是四年前油漆的),需要做清潔和一點小維修。(主要是做賣房打算,後來實際花了5000。我從一開始就完全無意扣押金。)
8月3日。去銀行關閉了專用的房客押金賬號。
8月8日。付清了房客欠下的水費和下水費850多。(欠費已收到政府要tax sale房子的信件通知,去年發生過一次,這是第二次。)
當天。付完水費後,我當即寫了一張支票。數額是:押金+利息-水費下水費。我想,這應該屬於無爭議退款,也沒時間去郵局,就平信寄出了。(信內附:銀行開閉賬戶的日期及利息,支付水費下水費的收據。)
8月18日。發現房客沒有兌現支票,短信問他是否收到信。(房客給我的郵寄地址是單位地址。)
房客說,沒有收到信,讓我給他trading number. 我答說我寄的平信。他說我違法了,退還押金要用掛號信。我感覺到不善。繞過他的一堆廢話(他認為我沒有寄信,我把拍照的支票和憑證發給他,他又說是假的,我根本沒有錢退押金)。我特別跟他確認一件事:你去查過信麽?我隻想確認你有沒有收到支票。他的回答依然閃爍:誰會不查幾千塊錢的信?於是我說:明天我會cancel這張支票,會在月底前用掛號信再寄一張支票。(全部對話都是用的手機短信。)
8月19日。我打電話給銀行cancel了這張支票(銀行有發來信件確認)。同天,我的經紀問我院子裏的割草機怎麽處理。我問房客割草機是誰的,他不答複。
8月24日。我的經紀人告訴我,房客聯係了她,說割草機不是他的。她問我後院的垃圾和樹葉誰清理,怎麽處理割草機。我請經紀找人估價。
8月25日。清理後院垃圾和落葉估價500(拉走割草機另收費)。我通知房客:按合同,房客負責除草,除雪,保持園藝,清理落葉。這是估價,他可以自己清理,或兩天得不到答複,我會請人清理,從押金裏扣除。
房客當即答複,因為鎮上還不到收落葉的時節,所以他不能清除落葉。我敢扣錢他就去告我。
8月29日。我請人清理,費用575(樹葉垃圾)+125(拉走割草機)。
8月30日。我把收據發給房客,告訴他我會再扣除287.5(575的一半)。之後我去郵局,把支票用掛號信寄出,並拍照,短信發給他。
8月30日。他去銀行兌現第一張支票,被銀行拒絕。
9月初,他告我。9月17日,他兌現了第二張支票。
按我的理解,1,房東即使在發現退錯押金的情況下,隻要通知了房客cancel支票就不違法。我的這情況,顯然是房客在玩花招,誰都看得懂。2,我的第二張支票是在8月30號按時寄出。
我認為房客告得莫名其妙,怎麽會有case呢?我是不是有什麽地方沒想到?除了我提供這些證據外,還需要準備些什麽?
上周四,跟當地法院聯係過,說需要親自出庭,或申請zoom遠程,也可以申請改出庭時間。這裏我還想請教大家,哪些理由可以改出庭時間(正好上庭在我買賣房都要close的時間點)?
謝謝!