投資買房和管理的一些想法

從投資角度來說，許多人說買房要看時機，有的說看地區，還有的說看房子結構，我覺得買房最重要的是看是否賺錢，如果這不是唯一的標準起碼是最重要的標準，隻要賺錢就可以買，如何能賺錢有許多考慮，銀行利息隻是考慮的一個方麵，哪怕銀行的 利息是10%以上，隻要算下來能賺錢都可以買，至於實際上是否能賺錢，經驗很重要，沒經驗的人往往算不準，我就有這麽一段經曆，房子買的是便宜，比方說銀行拍賣的房子，比市價便宜20%左右，但是修的成本除了材料和人工，還勞心勞力，加上空置成本不一定就比買一個市價的房子馬上出租更加劃算，而出租房最重視的是現金流，我現在發現買帶有租客房子對我有不少好處，有了好的現金流就可以把精力放在擴張和管理上。不過話說回來，我這麽個修房經曆也不是一點好處也沒有，有了這個經曆，我對修理房子各方麵都比較了解了，而且與投資股票不同的是一份耕耘一份收獲，雖然沒做到收入最大化（即靠現金流與銀行合作迅速scale up)但是所有投入起碼在紙麵上是讓房子增值了。

管理最重要的就是選租客，但是管理的潛力也是很大的，最明擺的一個就是漲房租，還有就是改造現有的格局，加裝各種meter,讓租客付utilities。水，電，天然氣的費用如果地主付都是一筆不小的開支。還有一個比較有爭議的就是讓租客幹活，說不好聽的按中國階級教育說法是，如同地主和佃農，不過我認為在美國能給人以工作是最大的政治正確，我因為曆史原因，即剛開始投資房產特別害怕空置會影響資金周轉，就找了一些不那麽好的租客，這裏有不少能幹活的租客但是房租有時會出現問題，因此開始了試驗讓租客幹活頂租的方法，這個方法有利有弊，但是這方法最大好處是對租客有leverage,租客麵對的是要麽被驅逐要麽幹活度過難關，一般租客都會選擇後一種。當然具體操作還有些技巧。最大的麻煩在於如何計算費用的問題，我現在讓一個欠租租客幹活每天150，其中50是付給當天的現金，剩下的100來頂欠的房租。這樣租客有生活的費用也能把欠的還掉一部分。我們這裏我這個daily rate算是不錯的。另外我還給他買早飯和午飯。

所有跟帖： 

• 還是受資本限製的問題。否則空它幾個月， -borisg- ♂ (146 bytes) () 04/06/2023 postreply 07:56:21

• 我現在是以戰養戰，從破房開始修理，慢慢優化租客組合 -learner4ever- ♂ (386 bytes) () 04/06/2023 postreply 07:59:59

• 性格決定做事方式，與其他無關。 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 04/06/2023 postreply 10:55:48

• 第一段認同，經曆過也有過類似的思考。第二段不認同，如玩火或造雷，不出事則已，一次失火或爆雷其危害就會彰顯出來，零收整付。 -守月- ♀ (0 bytes) () 04/06/2023 postreply 08:07:27

• 魔鬼在細節裏 -learner4ever- ♂ (647 bytes) () 04/06/2023 postreply 17:30:41

• Agree "搞得高級些，進質量高的房客，穩定而且租金也高" Agree -peanutworm- ♂ (0 bytes) () 04/06/2023 postreply 08:35:03

• 質量高不高，自己能做的其實很少，買了什麽房幾乎就決定了房客的質量群體。嚴把關，隻是盡量把該群體中的“壞份子”擋在門外。 -守月- ♀ (0 bytes) () 04/06/2023 postreply 08:39:35

• 同意，如何把關是技術活兒也是靠運氣和人品 -seasnowman- ♂ (0 bytes) () 04/06/2023 postreply 10:06:00

• 完全正確。其實當你選了一個房子，同時就已經決定了潛在的可能租客。 -Wei_PDX- ♂ (0 bytes) () 04/06/2023 postreply 14:33:53

• 做地主，不要做babysitter:) ; 賺大錢，不要死扣小錢！ -可口可言- ♀ (0 bytes) () 04/06/2023 postreply 10:08:57

• 當然我也想賺大錢，隻是覺得可能命不行，既然大錢賺不來就不能再嫌棄小錢 -learner4ever- ♂ (90 bytes) () 04/06/2023 postreply 18:01:04

• 覺得您這出租房生意難度好大啊。這樣的生意我們家是沒法做的。 -杵家牛- ♂ (1267 bytes) () 04/06/2023 postreply 10:10:05

• 同意，每個人不一樣。我寧可不賺這種勞心錢。死了也帶不走 -longnv- ♀ (0 bytes) () 04/06/2023 postreply 10:33:41

• 當年我當碼工時也是做甩手掌櫃，隻是買來投資，現在是全職做出租等於全職工作 -learner4ever- ♂ (90 bytes) () 04/06/2023 postreply 17:00:16

• 跟底層打交道太累，投資房必須買在好區，省心，升值空間大，長期講可能賺的不比你少。 -andy99- ♂ (0 bytes) () 04/06/2023 postreply 11:49:56

• 不僅累，而且自己都帶著到底層了 -goodhouse99- ♀ (106 bytes) () 04/06/2023 postreply 15:55:24

• 不知道你有多少例子，但是我第一次投資的兩個公寓，當年打包2萬5的進價現在網上標價一個24萬，另一個33萬 -learner4ever- ♂ (216 bytes) () 04/06/2023 postreply 17:22:48