投資買房和管理的一些想法

從投資角度來說，許多人說買房要看時機，有的說看地區，還有的說看房子結構，我覺得買房最重要的是看是否賺錢，如果這不是唯一的標準起碼是最重要的標準，隻要賺錢就可以買，如何能賺錢有許多考慮，銀行利息隻是考慮的一個方麵，哪怕銀行的 利息是10%以上，隻要算下來能賺錢都可以買，至於實際上是否能賺錢，經驗很重要，沒經驗的人往往算不準，我就有這麽一段經曆，房子買的是便宜，比方說銀行拍賣的房子，比市價便宜20%左右，但是修的成本除了材料和人工，還勞心勞力，加上空置成本不一定就比買一個市價的房子馬上出租更加劃算，而出租房最重視的是現金流，我現在發現買帶有租客房子對我有不少好處，有了好的現金流就可以把精力放在擴張和管理上。不過話說回來，我這麽個修房經曆也不是一點好處也沒有，有了這個經曆，我對修理房子各方麵都比較了解了，而且與投資股票不同的是一份耕耘一份收獲，雖然沒做到收入最大化（即靠現金流與銀行合作迅速scale up)但是所有投入起碼在紙麵上是讓房子增值了。

管理最重要的就是選租客，但是管理的潛力也是很大的，最明擺的一個就是漲房租，還有就是改造現有的格局，加裝各種meter,讓租客付utilities。水，電，天然氣的費用如果地主付都是一筆不小的開支。還有一個比較有爭議的就是讓租客幹活，說不好聽的按中國階級教育說法是，如同地主和佃農，不過我認為在美國能給人以工作是最大的政治正確，我因為曆史原因，即剛開始投資房產特別害怕空置會影響資金周轉，就找了一些不那麽好的租客，這裏有不少能幹活的租客但是房租有時會出現問題，因此開始了試驗讓租客幹活頂租的方法，這個方法有利有弊，但是這方法最大好處是對租客有leverage,租客麵對的是要麽被驅逐要麽幹活度過難關，一般租客都會選擇後一種。當然具體操作還有些技巧。最大的麻煩在於如何計算費用的問題，我現在讓一個欠租租客幹活每天150，其中50是付給當天的現金，剩下的100來頂欠的房租。這樣租客有生活的費用也能把欠的還掉一部分。我們這裏我這個daily rate算是不錯的。另外我還給他買早飯和午飯。