二說窮人賺錢基本靠哄…

前麵說到窮人花錢基本靠借，今天說說窮人賺錢基本靠哄，其實我更想寫的是窮人出門基本靠擼，擼信用卡我才是最有心得，我一年旅遊 budget 10萬刀，積分可以頂一半， LOL.

賺錢無外就是開源節流，top line and bottom line, 但是開源，top line我覺得更重要，就是買買買.

上次寫完有問 assumable mortgages, 兩房的，就是 Fannie and Freddie家的，都是 assumable.

今天就重點寫兩句兩房的公寓樓貸款，Fannie and Freddie, Fannie的更普遍，Freddie 喜歡的是 owner/operator，rate也比Fannie好，但是 paperwork更多.

和SBA不一樣，兩房都是需要通過 brokers,自己是不能直接申請，一個好的 broker可以為你節省時間，他們知道如何去幫你貸出更多的錢，Brokage fees usually 1-1.5% of the loan, this is in additional to the lender origination fees.

兩房的貸款，都是non recourse,估價是直接和PnL掛鉤，所以大公寓樓重貸，PnL都是 polished，怎麽做就是各司各法.

兩房的貸款，full doc, 管理經驗，身家清白，缺一不可，經常會想要45-90天的close time.

如果通過了調查，你會收到新的 term sheet, 這個時候你就基本成功了，大部分時候你要先付half percent的 loan origination fee, 然後要求新的 insurance coverage, 兩房的保險 coverage 比一般銀行要求更高，各種的 requirements，準備比原來的保險貴30-40%.

然後就是 pre closing inspection, 有時候他們就用原來的 appraisal report， 這個是 determines 銀行的 capital reserves, and they going to give you a number, 這個是你每個月要 pay into reserve escrow的.

一般做下來，你要準備貸款的5-7% 的費用，還有 yield maintenance pre-payment penalties,
就是說你如果再重貸，這個動不動就幾十上百萬.

兩房的貸款都是 assumable,原因是兩房貸款以後就把貸款拍賣了， 你的銀行就是個 servicing broker, 後麵的 investor,一般是個投行或者保險公司.

To assume the loan, 和自己貸款一次差不多，但是比做新貸還要嚴格，因為你是需要和 servicing bank直接做，想成功最好還是找個 broker 幫忙填表， they know what they doing, they know that Fannie looking for, they only get pay when the loan is closed.

窮人賺錢基本靠哄，就是上哄銀行，下哄員工……
 

所有跟帖： 

• 謝謝大佬的分享！ -DJGO_SF1996- ♀ (0 bytes) () 10/19/2022 postreply 14:32:00

• 謝謝分享，能否寫個擼卡心得？ 謝謝！ -FL330- ♀ (0 bytes) () 10/19/2022 postreply 14:42:24

• 老大應該寫一個！上次有個網友說擼卡的收入好像可以支付四分之一的退休開銷？是不是能算個收入？ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 10/19/2022 postreply 14:55:48

• 服了你了，記性真好！ -DJGO_SF1996- ♀ (0 bytes) () 10/19/2022 postreply 14:59:00

• 我是好奇！我家有兩張卡，現在各有50萬左右點數，我這算不算擼卡？ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 10/19/2022 postreply 15:05:09

• 算阿，原來你才是擼卡大王！ -米奇的廚房- ♂ (0 bytes) () 10/19/2022 postreply 15:38:27

• 嗯 -NPshowway- ♀ (0 bytes) () 10/19/2022 postreply 17:23:09

• 我老公也擼卡，點子要作廢了就帶著小朋友在家對麵旅館住一晚，有遊泳池 -hz82000- ♀ (0 bytes) () 10/19/2022 postreply 18:13:48

• 什麽叫擼卡啊？信用卡攢的點數？怎麽可以攢那麽多信用卡點。我們這邊大額支付款都是直接匯款到對方賬戶，沒法走信用卡啊 -zacao- ♀ (0 bytes) () 10/20/2022 postreply 04:44:52

• 是 -hz82000- ♀ (0 bytes) () 10/20/2022 postreply 07:12:10

• 你厲害！用來升級享受是應該的。 -DJGO_SF1996- ♀ (0 bytes) () 10/19/2022 postreply 18:40:00

• JY 老大： A few questions about the agency loan -xhjaer19721- ♀ (674 bytes) () 10/19/2022 postreply 17:41:42

• JY人在旅途，可能會耽誤回帖。我談點自己的看法，其他前輩能出來指點我們就更好了。我去年也發過類似的詢問帖，沒多少人討論。 -守月- ♀ (307 bytes) () 10/19/2022 postreply 18:26:10

• 看來agency loan比較好，隻是需要多一些費用。 -DJGO_SF1996- ♀ (0 bytes) () 10/19/2022 postreply 18:43:00

• Thanks for your information -xhjaer19721- ♀ (696 bytes) () 10/19/2022 postreply 18:53:50

• 今年4%一定不可能了。除了費用高時間長，賣方市場（去年）賣家不愛接受agency loan，可能做cashout更好用。 -守月- ♀ (0 bytes) () 10/19/2022 postreply 19:08:04

• Good to know. Thanks for the input. -xhjaer19721- ♀ (0 bytes) () 10/19/2022 postreply 19:20:56

• Agency loans可以3個字形容，坑國家 -smlandlord- ♂ (563 bytes) () 10/19/2022 postreply 22:04:00

• 請教各位大佬，信用卡是越多越好，還是不要超過3，5張，每張都要常嗎？收到各種信用卡開戶的促銷，新卡贈點數和現金等等， -FL330- ♀ (0 bytes) () 10/20/2022 postreply 06:09:58

• 謝謝老大指點 -xhjaer19721- ♀ (0 bytes) () 10/20/2022 postreply 15:25:03

• 多謝JY 老大。5-7%的費用裏有多少是due diligence 的cost? -xiache- ♂ (0 bytes) () 10/20/2022 postreply 06:06:52

• 大佬發幹貨了 -南沙翁- ♂ (0 bytes) () 10/20/2022 postreply 06:47:14