二說窮人賺錢基本靠哄…

前麵說到窮人花錢基本靠借，今天說說窮人賺錢基本靠哄，其實我更想寫的是窮人出門基本靠擼，擼信用卡我才是最有心得，我一年旅遊 budget 10萬刀，積分可以頂一半， LOL.

賺錢無外就是開源節流，top line and bottom line, 但是開源，top line我覺得更重要，就是買買買.

上次寫完有問 assumable mortgages, 兩房的，就是 Fannie and Freddie家的，都是 assumable.

今天就重點寫兩句兩房的公寓樓貸款，Fannie and Freddie, Fannie的更普遍，Freddie 喜歡的是 owner/operator，rate也比Fannie好，但是 paperwork更多.

和SBA不一樣，兩房都是需要通過 brokers,自己是不能直接申請，一個好的 broker可以為你節省時間，他們知道如何去幫你貸出更多的錢，Brokage fees usually 1-1.5% of the loan, this is in additional to the lender origination fees.

兩房的貸款，都是non recourse,估價是直接和PnL掛鉤，所以大公寓樓重貸，PnL都是 polished，怎麽做就是各司各法.

兩房的貸款，full doc, 管理經驗，身家清白，缺一不可，經常會想要45-90天的close time.

如果通過了調查，你會收到新的 term sheet, 這個時候你就基本成功了，大部分時候你要先付half percent的 loan origination fee, 然後要求新的 insurance coverage, 兩房的保險 coverage 比一般銀行要求更高，各種的 requirements，準備比原來的保險貴30-40%.

然後就是 pre closing inspection, 有時候他們就用原來的 appraisal report， 這個是 determines 銀行的 capital reserves, and they going to give you a number, 這個是你每個月要 pay into reserve escrow的.

一般做下來，你要準備貸款的5-7% 的費用，還有 yield maintenance pre-payment penalties,
就是說你如果再重貸，這個動不動就幾十上百萬.

兩房的貸款都是 assumable,原因是兩房貸款以後就把貸款拍賣了， 你的銀行就是個 servicing broker, 後麵的 investor,一般是個投行或者保險公司.

To assume the loan, 和自己貸款一次差不多，但是比做新貸還要嚴格，因為你是需要和 servicing bank直接做，想成功最好還是找個 broker 幫忙填表， they know what they doing, they know that Fannie looking for, they only get pay when the loan is closed.

窮人賺錢基本靠哄，就是上哄銀行，下哄員工……