南加州中國人聚集的城市有幾處，多數都在洛杉磯縣。阿市Alhambra，蒙市Monterey Park等舊城市老一輩僑民多。新興城市鑽石巴Diamond Bar，胡桃市Walnut 更受新一代中國僑民青睞。橙縣中國人聚集城市隻有一個，爾灣。單就中國人聚集城市來比較，爾灣可以說是一枝梨花壓海棠。並非所有的中國人都喜歡聚集，我不是很喜歡也不抵觸，爾灣對我來說最重要的是在橙縣中心，位置絕佳，便於照顧生意。橙縣三十幾個城市裏，所有的城市都有中餐館，而且有多家，隻不過爾灣中國人比例高，中餐館就更多，且高檔中餐匯聚，還有許多日韓越印等國風味。目前最高檔的一家是爾灣旁邊Tustin的"品味長安"，價錢奇貴，很牛逼，還不做外賣。最受歡迎的是位於South Coast Plaza 的"鼎泰豐"，我們現在還不敢在外麵吃飯，經常點外賣回來。
上篇提到橙縣分北中南三部分，限於篇幅，略去北部中部。
3，爾灣近兩三年發生過暴力事件，不法分子喜歡挑亞裔下手。社區會不會變差，目前不得而知，但白人比例縮小想讓區變好是不可能的。爾灣往南的幾個城市Lake Forest，Aliso viejo，Mission Viejo，Laguna Hills，Laguna Niguel，Rancho Santa Margarita，Ladera Ranch等是也很好的選擇，當然還有更好更貴的沿海城市。尤其是自住，白人比例超過80%，有幾個城市90%。我投資的第二階段08-12年，和目前的第三階段，眼睛盯的是這片區域的便宜房。房地產投資應該選擇好區裏的差房，而不是差區裏的好房，也就是說要近朱者赤，而不是鶴立雞群，這樣才會產生西瓜喂大邊效應。
介紹一個不太被常人所知道的地方，Coto de Caza(旁邊還有一處Dove Canyon)， 這是一個很大的社區，位於RSM。在山的峽穀裏麵，一道警衛把守大門卡住進出口，進去後浮嵐暖翠，繁花似錦。有點曲徑通幽處，禪房花木深，采菊東籬下，悠然見南山的味道。可謂洞天福地，世外桃源。出了社區大門便是商業中心，生活便利，周邊治安良好，民眾安居樂業。一個人工湖和山巒交相輝映，讓人弦管相隨，流連忘返。我有兩個出租房在附近，這是新規劃開發區，和爾灣一樣，即使獨立屋SFH也有社區開發費mello-roos。不過，其中的school bond已經付完，地稅降了下來。隻是HOA費用高，每個月四百多，讓房客享受湖光山色好風景。我們自己住的地方沒有湖，有山，大半年是荒草禿山，隻有風，沒有景。有人會質疑，這豈不是拿茉莉花喂牲口?當然是啦！隻不過我的茉莉花買的便宜，08年房地產崩盤後，從高點跌落30%-40%價位買到。
多年前從北加來到南加，曾經夢想住在這裏。當時的情況必須先生產後生活，為了便於管理自己的生意，一定要把家安在橙縣中部，這樣才能做到所有地方都在半小時路程之內。心想來日方長，等到將來訓練一兩個穆仁智，完全把生意交給自己的人管理，再搬回來，現在看來不可能了。第一不想早早退休，第二割舍不下目前的居住環境，生活太方便了，第三，即便將來退休，還有其他地方可以選擇。暫時打住，放後麵一篇再說。
再往南還有幾個城市，然後是和聖迭戈接壤的Oceanside and Carlsbad，來這個地方的中國人不多，往南往北離聖迭戈和橙縣兩個大都會的中心都是一小時路程，武大郎扛盤子，上下夠不著。最大的問題是有個廢棄核電站，周邊居民，時時提心吊膽。
我以前寫過多篇都是有關房地產投資，沒有談到自住房。還是那句話，房地產靠的是人口支撐。人口普查2021年出現加州遷出人口多於遷入，整個加州是人口年輕的州，搬出加州的人普遍年齡普遍偏大，1+1=2，走兩個少兩個。我所接觸到的是從哪來回哪去，有兩個人分別來自Arizona和Utah 小村鎮。因為加州工作機會多，來了幾十年，退休賣掉房子，回家鄉再買個，還剩下不少錢用來度過晚年。加州大量的工作機會吸引年輕人遷入，接下來要組織家庭，1+1>2，來兩個會變成三個四個。加州的人口在增長，人口普查預測到2030年，人口將達到四千四百萬。地就這麽多，所以地皮就越來越貴，新房子的占地肯定比老房子小。一般蓋兩千多尺的新房，占地才四千尺。有人問起半畝地，四千尺的房要多少錢。這麽大的地，幾十年前的房有可能，放在今天，半英畝地，建築商會蓋出四個四千尺的房，然後每個賣兩百多萬。四千尺的房要求半畝地，可以說是非分之想，如果有，價錢會在一倍以上，新房基本上是沒有可能，怎麽辦?
4，因為人口的增加，而土地再不能衍生出來，所以土地的使用就要精打細算。建築商也是追求最大的回報，以前一塊地蓋一個房，現在就蓋兩個。半畝地，兩萬尺，可以用來蓋兩千尺的房五六個。但是，有錢的王 八大三輩，你手裏有的是錢，可以買下塊地，就蓋一個豪宅自己住。
新的獨立房有新的好處，房子質量高，現代化，住的舒服。缺點是院子小，在橙縣隻要是新蓋獨立屋，基本上是兩層，周邊房子的尺寸樣式基本上王 八排隊，大蓋齊，沒有特色。在自家房子的二層推窗望去，左鄰右舍，錦幄初溫，獸煙不斷，相對坐調笙。滋聲浪語，淺斟低唱，城上已三更。
而舊房，年代越久遠，地相對來說則越大。一般的人過了天命之年，不會追求太大的地，開始計劃將來退休後能住的舒服，過的舒服，房子和地太大則是眉骨上長瘤子，成為額外負擔。剛過不惑之年，事業上頗有斬獲，在購房上一方麵要滿足自己的需求，另一方麵還想折騰一下，就是所謂的又想要公羊，又想喝羊奶，異想天開。這可不是異想天開，講個故事。
大約1994-95年，來美國沒多久，還沒有自己的房，在房地產公司打工。經手過北橙縣Buena Park的一棟房，建於1930年，戶主是一老太太，在此房出生，要搬到養老院。1930年買下的價錢是$700，您沒聽錯，七百美元買個獨立屋帶一英畝地，這點錢現在隻夠換個窗戶。這一年我們參加過一次洛杉磯錢幣拍賣會，有幾張1930年發行的限量版一千美元紙幣，相信沒多少人見過這麽大麵值美元的紙鈔，最後以每張$1400成交。算上通貨膨脹因素，這樣的投資是賠錢。當然，喜歡收藏的人，不會計較。1930同年代這個七百美元的房子，九五年以六十萬賣出。有人會說，你丫的太扯了，有誰投資會等65年啊?我能不能活到六十五歲還很難說呢。這活沒錯，問題是新的業主六十萬買來後把房子推到，蓋了十幾個單位公寓收租，建築費兩百萬，以一個單位五十萬計算，您說他要是現在賣掉，賺多少錢?
人死了，房子爛掉，地還在，而且是一大塊地。橙縣北部的Anahaim，Fullerton，Buena Park以及尼克鬆的出生地Yorba Linda都是些老城市，有的房子雖然破舊不堪，但是一大塊地值錢，就像上麵的例子，自己住夠了，還能再發一筆。到底值多少錢要看zoning，如果是在居民區的R1，地再大也隻能蓋一個房子。什麽叫一個房子?你可以蓋出二十個臥室，但隻能有一個廚房。就算是R1，因為房子破爛不堪，常常會有好運氣低價買到，如果你喜歡折騰，正好物盡其用，或者推到重建，或者耕耘院落，大顯身手。俗話說，三十如狼，四十如虎，五十賽過金錢豹，正當虎狼之年，精力充沛，欲火攻心，不妨汗滴禾下土，日日尋辛苦。加州的氣候不但適合人住，也適合植物，種瓜得瓜，種豆得豆，瓜果梨桃，琳琅滿目，加上樹木花草，精心耕耘，等閑識得東風麵，萬紫千紅總是春。
不過，年齡大了，很多人不喜歡折騰，圖生活方便，圖閑情逸致，圖無憂無慮，怎麽辦？
