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原係列寫於2016年1月，幾年來房價房租上漲迅猛，重新編寫。
南加州是一個你一住下就不想離開的地方。話雖這麽說，但是七，八個大縣(或郡)county，兩三百個城市，兩千四百多萬人口良莠不齊，魚目混珠，有些地方非但不適合居住，閑極無聊之時，無事生非之日，懵懵懂懂誤入爛區，會攤上無妄之災，所以良禽要擇木而棲。
總的來說，內陸聖伯，河邊，帝國三縣地廣人稀，房價相對沿海的範杜拉縣，洛縣，橙縣和聖迭戈縣要便宜，氣候也差很多，夏天炎熱天氣持續時間較長。還有一個不得不提的是大地震帶，san andreas fault南北通透，對許多人來說是揮之不去的陰霾。橙縣爾灣以南，含爾灣大部分地區，脫離了地震帶，不需要買地震保險。多數華人，不僅僅是華人，各族裔的人更喜歡沿海幾縣。沿海三大縣，Los Angeles，Orange，San Diego，橙縣，聖迭戈縣人口超過三百萬，全國超過三百萬人口大縣有六個，南加州占三，其中洛縣超過一千萬，是全國最大縣。三縣裏橙縣麵積最小，人口密集，和洛縣，聖迭戈縣相比較居住和投資環境，橙縣卻勝出一籌，當然，平均房價也貴。南加地震問題以前寫過，不再贅述。
知之為知之，不知為不知。洛縣和聖迭戈縣以及其他地區，不敢信口開河，讓知之者來說，我可以簡單說說橙縣的情況。
橙縣，目前三百二十萬人口，三十幾個城市，位於洛縣和聖迭戈縣之間，首個迪斯尼樂園所在地，二戰期間運送過大量兵員的大型郵輪瑪麗皇後號，永久停靠在北邊洛縣長灘港Long Beach。橙縣人均生活水平高，是加州除舊金山外第二個負擔不起住房的County，(也許有誤，多年前數據)。整個縣裏，除個別城市墨裔比較集中，沒有一處是黑人聚居區，不像洛杉磯縣有幾個城市是以黑人墨裔為主，達90%。橙縣較差的幾個市，比如Santa Ana，Stanton等，有人說Santa ana是Jose 滿街跑，即便如此，官方統計，墨裔人口占一半，(估計不止，非法移民沒計算)。
橙縣分北，中，南三大塊。北部臨近洛縣，城市開發較早，舊房多，房子比南部便宜，離洛縣中國人集中地方以及西來寺近。有事沒事的就喜歡在國人圈子裏混的，或者割舍不下那邊的華人社團，狐朋狗黨，可以選住這裏，Anaheim 是較大的一個城市，周邊幾個城市屬於窮白區。
中部是橙縣重心，著名的商業購物中心South Coast Plaza在這裏。最富貴的城市是Newport Beach，華人的新寵兒爾灣市Irvine緊鄰。中部的族裔比較雜，越裔區有Westminster，韓裔區是Garden Grove ，還有上麵提到的墨裔區。
南部城市的白人比例大，橙縣有幾個城市的白人比例超過百分之九十。
下麵粗線條的解釋一下選擇方向，至於細到某個社區，那太費周章了，而且那是地產經紀的事情，能不能找到個懂行，敬業的經紀要看你的造化。
1，超級富豪的需求。不想細說，幾筆帶過，但畢竟有這樣的市場。我以前寫過南加州有兩個金字塔，其中一個塔尖就在Newport Beach ，有的高檔社區裏的一塊房基地就兩三百萬，真正的富豪喜歡自己蓋房折騰。
2，拋開北部，中南部有許多城市，新社區，全是新房，房子越蓋越好，可以說是滿城盡帶黃金甲，這樣的地方住著神清氣爽，心曠神怡。有新房情結的，Irvine and Ladera Ranch這兩個地方可以施展拳腳。Ladera Ranch偏南一點，白人比例高。爾灣可以說是名聲在外，地理位置極佳，全美頂尖的高中在此，學區學校就沒差的，也是全美最安全的城市之一，而且是連續十幾年上榜。全市找不出哪怕是一條街，一個角落的差區。即便是最安全城市，仍有些社區加倍安全，不但有gate還有guard。有些人有這個要求，我自己就是，因為常旅行，把門一鎖，放心走人。
爾灣適合中產階級居住，因為是新的規劃社區，有mello-roos，就是所謂的社區開發費，加到地稅裏，總共相當於房價的百分之一點八到一點九，包括加州地稅百分之一。社區開發費一般25年，隨著房價升值，所占比例會減少。周邊的城市Lake Forest地稅加上苛捐雜稅是1.1%不到，爾灣的平均房價明顯高過周邊城市，所以買房，特別是買新房用來出租屬於用茉莉花喂牲口，不劃算。
有的人不在乎房租，圖的是房價上漲也未嚐不可，爾灣的房價雖然已經很高，仍有上漲空間，這是供求關係。另外爾灣的房子抗跌性強，08年房市崩盤，周邊一片愁雲慘霧，而爾灣有的社區巋然不動。爾灣的商業也很發達，周邊Costco就有三家，spectrum商業中心的興起，和Newport Beach 的Fashion Island 以及South Coast Plaza 並駕齊驅。以往橙縣華人想要吃高檔中餐要往洛縣跑，現在不必了，多家高檔的中餐館在爾灣開張，且門庭若市。想燒錢嗎？有將近一萬塊錢一桌的，要不您來看房時請我一桌?加小費，酒水一萬可打不住。玩笑了，咱不好桌麵上的事，所以回國發展根本沒咱們的戲。子曰，君子遠離廚，咱是小人，也就每天圍著爐台轉悠。
相同尺寸一百萬的房子，在爾灣周邊可以便宜一，二十萬買到，這些城市都不錯，隻是總體來說房子舊點。爾灣市1971年才建市，先有的爾灣大學才有的爾灣市。爾灣市的規劃特別好，居民區就是居民區，尤其是新建社區，絕對不會在居民區的什麽地方冒出來一個餐廳或商鋪。所以，周邊城市和爾灣相比較就顯得有點雜亂無章。爾灣市的新建社區，對新房的居民也有很多要求，比如門前必須種兩顆樹，不能是果樹，果樹隻能在後院，房子不能隨便加建等等。
一般來說，有八十萬到一百萬之間都可以在橙縣找到合適的獨立屋，有一百五十萬就更好辦了，完全可以財大氣粗搶新娘，腰纏萬貫坐東床。五十萬以下就要考慮共度屋condo，對於計劃退休者來說應該是好的選擇。五十萬以下的condo雖然有，應該做為投資更好些，自住房標準要高些，價錢貴點。我們對於自住房不追求太大，要容易打理，安全性好，便於出門旅行。凡是造訪過南加州的，對交通擁堵頗有微詞，特別是早晚高峰期，橙縣的情況好一點，縣政府曾經打出一條橙縣所有freeway都有carpool的廣告。
爾灣這個市位於橙縣中心，幾條高速穿過，離洛杉磯國際機場一小時路程，離拉斯維加斯開車四小時。有一個中型機場John Wayne airport往東南西北的紐約，休士頓，夏威夷，西雅圖都有直飛，很方便。洛杉磯國際機場給人的感覺是亂烘烘你方唱罷我登場，急扯白臉如喪家之犬，匆匆忙忙恰似趕喪。而約翰 韋恩機場則是人在旅途，悠然自得，從容不迫，心情舒暢。
爾灣目前的狀況不光是中國人蜂擁而至，各族裔的人都趨之若鶩，不包括墨裔和非洲裔，因為房價貴。所謂的貴要看和誰比，和灣區稀爾斯堡比根本就是馬尾巴穿豆腐，提不起來。有些帶安全警衛的社區，規劃之好，一下就能俘獲購房者的芳心。難道爾灣成了瓊花碧草，人間天堂不成?非也！爾灣其實就是一個總體規劃十分完善的城市，沒有任何特色。不夾雜個人成見，實事求是的講，白人比例越來越低的話，區不可能越來越好，雖然很多人是攜巨款來買房，有錢人多的地方，周邊地區不會差哪去，但是人的素質不是用錢來衡量的，不是一天兩天練就出來的。在公共場合，國人的一些壞毛病，比如不守規矩，大聲喧嘩，頤指氣使開始顯現出來。如果你對吃中餐沒有嚴重依賴，想討個更清淨的地方，怎麽辦？
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政治雖有點不十分正確，可是誠哉斯言，真是這樣的
UC 最近多收西裔少收亞裔是個問題
親友聚時就是節