按照美國稅法，投資房的各種維修費用在報稅時必須要分出是維修（repairs）還是改進（improvements）。維修可以在當年直接減掉，而改進則必須一年一年的折舊。所以費用是維修還是改進，幹係重大。關於如何分類，IRS Publication 和稅法書裏都有明確說明。一般來說像換新屋頂，或換新空調等屬於改進；而換掉部分壞掉的瓦片，或者修好不工作的空調等屬於維修。
地主們當然希望可以把越多的當做維修直接減掉，但IRS可不這麽想。盡管IRS大部分時間都扮演著壞人的角色，但他們偶爾也會發發善心，給地主們，尤其是小地主們一點恩惠，更重要的是可以減輕一下他們執行這些稅法的負擔。於是IRS在2013年頒布了（2014年開始實施）關於維修費用的這三個Safe Harbors， 隻要滿足其中的任何一個，維修和改進費用都可以選擇在當年直接減掉，不分類別。
具體就是說，隻要滿足規定或是費用低於一定門檻，小錢就沒必要再分維修還是改進了，統統允許在當年可以直接減掉。其實這也合乎情理，比如說你花20塊錢買了個新電器，顯然應該算是改進而不是維修，但如果連這麽點小錢還得每年去折舊，還不煩死人！
這三個Safe Harbors，應該按照以下順序來逐一檢查是否滿足：
- Safe Harbor for Small Taxpayers（SHST）
- Safe Harbor for Routine Maintenance
- De Minimis Safe Harbor
下麵就分別談談這三個 Safe Harbors。
1. Safe Harbor for Small Taxpayers（SHST）
若要滿足Safe Harbor for Small Taxpayers，每棟房子建築物的 “Unadjusted Basis”要低於100萬，並且每年的總維修費用應該小於以下兩者的最小值：
- $10,000
- 建築物“Unadjusted Basis”的2%
這裏的Unadjusted Basis， 是指房子的購買費用，減去土地的價格， 再加上後來的改進（improvements）。
舉個例子：
那麽這個房子的 Unadjusted basis 為:
20 – 6 + 1 = 15萬
每年滿足SHST的費用上限為：
15萬*2% = $3000
也就是說如果這個房子一年維修和改進的總費用不超過3000美元，報稅時可以按照SHST直接減掉，即便是改進。
這裏需要說明的是，SHST的限額是針對每一棟房子的，如果一個業主有多棟房子， 每一棟符合SHST的房子，都可以單獨利用這個Safe Harbor。
由於SHST的最大可能上限是1萬，若要充分利用這一最大限額，2% 就意味著房子的 Unadjusted basis 必須要至少是50萬，所以個人感覺這一 Safe Harbor 對2~4單元等小型多單元比較有利。 比如買一個fourplex，比較容易有50萬的Unadjusted basis，這就意味著可以很容易滿足1萬的限額，像換個新空調，甚至換個新屋頂，1萬也可以做下來，都可以按照這一Safe Harbor直接減掉，不必再去折舊，省心又省稅！
2. Safe Harbor for Routine Maintenance
這一Safe Harbor是指隻要是Routine Maintenance，這個費用就可以當年直接減掉。與其它兩個Safe Harbors不同的是，Routine Maintenance Safe Harbor 沒有數額限製，隻要符合Routine Maintenance的要求， 就可以減掉。
問題是如何認定是否是Routine Maintenance。 一般意義上的 Routine maintenance 包括兩項:
- inspection, cleaning, and testing of the building structure and/or each building system, and
- replacement of damaged or worn parts with comparable and commercially available replacement parts.
前一項即便沒有Safe Harbor，也可以按照正常的維修費用報掉，所以這一Safe Harbor主要是針對第二項的，對什麽是Routine maintenance， 有兩條限製：
- Ten-Year Rule：10年內必須要做過2次或2次以上
- No Betterments or Restorations: 隻能是維護， 而不能是升級或改進。
感覺這一Safe Harbor對小地主用處不大。對小地主來說，像空調，水管等的年檢和維護， 不可能超過$2500, 所以用下麵要提到的De Minimis Safe Harbor比這更直接， 也不容易引起疑問。而對擁有大型物業，像大型公寓，辦公樓等的大地主，他們每年的維護費用可能會遠超$2500， 這一Safe Harbor可能對他們來說用處就比較大， 因為這一Safe Harbor沒有最大數額限製。
3. De Minimis Safe Harbor
De Minimis是拉丁語， 英文是minor 的意思，就是說若是小錢，當年就可以減掉，IRS具體規定是：
解釋一下就是：若每個invoice 或item的費用少於$2500 （AFS可以到$5000，AFS 是指Financial Statement被審計公司正式審計過， 一般小地主可能很難做到）， 可以當年直接減掉。注意這裏是per invoice， 或per item。
per invoice比較明確， 就是說若invoice低於$2500，肯定沒問題。
若是per item的話就必須要寫清楚（substantiated by invoice），比如說如果你換了5個新窗戶， 每個$2000，如果在invoice 隻寫了 "replace windows, total cost is $10000"，那是不滿足Safe Harbor $2500的要求，但若在invoice 上寫明 "replace 5 windows, each cost $2000, total $10000" 就滿足要求了。
那你也許會說，若這樣的話，我換一個新空調， 空調費用是$2400，安裝費是 $600，我寫成兩個item不就得了。這不行， IRS明確規定，安裝費必須要包括在整個費用之內。
有些聰明人會說， 我改裝了個房子花了10萬，隻要把invoice的每一項都寫成低於$2500，豈不妙哉？若你能讓IRS信服， 說明你是真聰明，否則就是假聰明了。 所以， per item並不是自己想怎麽定義就怎麽定義， 必須要是真正意義的item。 比如你請同一維修工同時換新地板$2400，刷牆$2000，這就應該沒問題了！
4. 結語
需要說明一點的是，關於維修費用的這三個Safe Harbors並不是自動的，也就是說你必須要選擇用才能用。一般情況下報稅的時候每個房子都會有三個Checkbox，問你是否想用這三個Safe Harbors， 一旦選擇了某一個Safe Harbor，軟件就會自動產生一份statement附在稅表的後麵，這是我去年一個房子的選擇：
那麽，一個房子同一年可不可以同時選擇用這三個Safe Harbors呢？理論上當然是可以的，並且這種可能也是存在的，但在實際應用中或者不必要，或者三者很難同時滿足。
因為Safe Harbour 1 的限額是包括Safe Harbour 2 和 3 的。 也就是說， 如果滿足Safe Harbour 1，那麽 2 和 3 就沒必要了，同時選擇1&2&3跟隻選擇1的效果是一樣的 。
所以實際應用中隻有4種可能選擇：
- 1 （包括滿足1，1&2，1&3，1&2&3四種情況）
- 2
- 3
- 2 & 3
再看一個例子，比如一年有三個維修和改進， 分別花了3000， 2000， 2400。
顯然 2000， 2400 都滿足Safe Habour 3。
如果假定Safe Habour 1 的限額是5000，因為總額也包括Safe Habour 3的限額， 總額是 3000+2000+2400 = 7400， 不滿足Safe Habour 1。
如果你不選擇用Safe Habour的話，就仍然需要按以前的規則分開維修和改進。
（注：非CPA， 若有錯誤， 歡迎指正！）
建寧 2022/1/6
選擇“Disable on www.wenxuecity.com”
選擇“don't run on pages on this domain”
