初期生手投資出租房會覺得麻煩，主要是千裏之行始於足下，一大堆問題可能在很短的時間裏同時出現，都說怕遇到人生的十字路口不好選擇，那要是米字路口呢？而著手第一個房子就像是你站在一個O字路口而無所適從。正因為有不少的問題和爛事，才被叫做掏糞。掏糞由三部分組成，買房、修房、管房，就這幾個字！以管房難度最大。買房自己下點功夫，甚至不下功夫，踩到狗屎運也能買到滿意的。修理房子自己不會就讓別人做，做的不好可以換人。管理房子自己有本事最好自己管，沒時間，沒精力，遠程投資就不得不讓別人管，管理人員PM，如果不給力非常頭疼，總不能像走馬燈似的換人。所以，對於黃世仁來說，有一個得力的穆仁智是非常重要的，否則，屁大點小事也讓你寢不安席食不甘味 。
從業餘發展成一個職業地主，買房、修房、管房不大可能一個坎都不過而成為職業，除非大土豪，一兩千萬買個中大型公寓，直接做寓公。孟子曰：“勞心者治人，勞力者治於人”， 正常情況下，我們微弱地主不得不九層之台始於壘土，寢苫枕塊含辛茹苦，掏糞之目的就是要從勞力者變成勞心者，但是勞心也不能操著賣白粉的心去賺買菜的錢。所以最好能有人幫你去操賣白粉的心，自己躺在沙灘上數鈔票或者蹲在馬桶上數銅板。
和找一個理想的修理工差不多，經理PM,property mamager最好是口耳相授，有人推薦，得來全不費工夫。事實是好的PM得來非常不容易，多數情況下要靠自己去挖掘。首先從買房前去看房就開始留意，特別是open house，隻需要多一句嘴，問問賣房經紀有沒有順便管理出租，一般每幾個經紀裏會有一個，然後多了解一下，留下電話，多找幾個沒壞處，有比較才有鑒別。需要的時候再進一步交談價錢，服務方式等等。用自己的經紀買房這個範圍就小的多，所以從開始找經紀買房時先問問做不做管理。
即使找到一個好的PM，也很難十全十美，稱心如意，因為他們隻是做好自己的一份工作，而不是你肚子裏的蛔蟲，那就想辦法培養自己肚子裏的蛔蟲。也許有人覺得做地主的要到了相當的規模才能雇傭PM，那可不一定，哪怕是十來個房以下的微弱小地主也可以去用，要看做了多少事情，付給多少報酬。也是從招租開始，前篇說過，房客裏有動手能力強的優先考慮，也許以後用得著。如果有人毛遂自薦說手下管著幾個人，看你是非土生土長美國人比較慫，然後說以後給你管理房子，這種人不靠譜。你以為你是誰?對於我們外來移民來說你丫的也就那麽一口流利英文，六根手指撓癢癢多那麽一根而已。
我的房客裏有一個是維修工，有自己生意，很能幹，在我這裏住了近十年，我的大部分活也讓他去做。一開始做什麽我會一起去，搭把手，主要是讓他了解我的要求和習慣。比如白玉房要精耕細作，白菜房動作要快，簡單實用。到現在基本不需要去麵授機宜，打個電話簡單吩咐一下，然後拿鑰匙去幹活。
幾年前慢慢讓他學做管理，他是墨裔，英文也可以，我有不少墨裔房客，要采取以夷製夷的方法。最初他不是很願意，覺得自己就是幹活的命，腦子裏沒有一點管理知識，比幹活還難。我就是希望從什麽都不會的去培養，腦袋空不要緊，關鍵是別進水，慢慢往他腦袋裏放東西。
多年前有一次趕人，我的動作快，打了房客一個措手不及，墨裔房客也蠢點，法警來鎖門時房客一屋子東西來尚不及搬走。過了兩天房客約時間來搬家，我把這個維修工叫去看著，你今天一天的活就是在這裏緊逼盯人，別讓他們破壞，完事後檢查一下有什麽要修理的做好準備，鎖好門回家，第二天來幹活。中午給他送午飯，在門口聽到裏麵爭吵，西語夾著英語，大意是被趕房客嫌他總盯著不放，礙事。我的維修工說，我今天的工就是這個，我不在乎你願不願意，反正明天走大街上我不認識你，你不認識我。
我需要的人是忠心可靠，能理解我的意圖去做事，我以前的老板罵我：“dont be too smart!”，我照著做就是了。現在我出門旅遊，電話都轉到他那裏，小事情自己去處理，大事情再通知我。有一次在郵輪上收到他的告急，有一戶發生slab leak，要撬開水泥，是比較大的活，還要安撫房客。我隻給他簡單短信，自行處理。他去租了風鑽等工具，停水，給房客買了些食品，處理的不錯。我給他的工錢一般是兩百一天，像這種大活難活，讓他三百，五百的隨便說，給錢就是了，因為找外麵的人，一千，三千的也是任人宰割。
這個人有家庭，青壯年，優點一大堆，缺點對我來說就一條，花錢大手大腳，生活沒計劃，別說以後買房，就是現在還時常晚交房租，正好這個命脈被我捏住。我給他個房住，不是免費，比市場上低三分之一，所以他跑不掉。另外每月總有些大大小小的修理讓他做，就算在外麵沒活幹也起碼餓不死。這個人已經配合的很默契，每月做了什麽事情，給我個報告，我寫支票給他，基本不去問做了什麽，除非是大活。他也不跟我計較，舉手之勞的事就不匯報，我也不會虧待他，租的貨倉基本上是給他用，逢年過節一定會送禮上門，小財不出，大財不入。
舉自己的例子僅供別人參考，很同情壇子上常有人來痛說掏糞的悲催經曆，像是PM不給力，修理工人拿錢跑路等等。基本上都是江心補漏，臨渴掘井，屎都頂到肛門了才放屁，那就根本來不及，一泡屎再拉到石頭縫裏，狗也難辦。所以即使在弱小地主階段就應該未雨綢繆，未焚徒薪。最好在自己的房客裏物色一個手腳麻利，而且隨和容易相處，不斤斤計較的，先從小事委托他一下。出去旅行，把電話轉到他那裏，同時通知其他房客有什麽事情找他處理。外出一個星期預付他一兩百塊，兩星期兩三百塊，另給HD的卡買料用。有事情幫著照看一下，比如安排修理，工錢另算。如果無事發生最好，白得兩三百塊錢，我自己也圖個省心，歪脖子拉小提琴，兩全其美。
錢是個好東西，可以做很多事情，所以我要努力去賺錢。但賺錢到了一定程度，再多就沒有多大的意義，人不能把錢帶進棺材，錢卻可以把人帶進去。我賺錢是為了更好的活著，絕不會因為活著去拚命賺錢。所以在努力賺錢的同時，追求更好的活著，這就需要把賺錢所付出的代價壓縮到最低限度。年薪二，三十萬和四，五十萬的在生活上沒有本質區別，如果別人朝九晚五加上路上每天十幾小時去賺四，五十萬年薪，而中小地主平均每天隻付出一小時的勞動能賺二，三十萬，或者少點十幾萬，我會努力掏糞做個肖遙地主，而不會去玩命做忙碌碼工。再說了，賺多少錢基本上都是手停口停的工作，地主收房租可以生生不已，長治久安。
碼工年薪幾十萬，
如今已覺不新鮮。
最是牛逼不上班，
吃喝玩樂閑扯蛋！
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