以加州為例，別的地方要參考當地的規則。
先要從收押金說起，押金的上線是一倍於房租，帶家具，冰箱等不是固定在房子上的用具可以兩倍，一千的房租可以收兩千到三千押金。如果想避免以後的問題，租約要簽好，比如我的租約有這樣的條文,
said security deposit shall be held interest-free by landlord during the term of the lease.
收多少押金合適一般根據信用分數來定，信用分數低的就多收，以信用好收一個月的押金為基準，往上加，不要把買房子的信用標準混為一談。AOA apartment owners associaion查信用除了分數再分ABCDF，並查驅趕和犯罪記錄。
我這樣劃分，房客的信用分數是，
A，700分以上收一個月以下的押金；
B，600分以上收一個月的押金；
C，550分以上收一個半月以上的押金；
再往下參考有固定工作，收滿額押金，房子不容易租押金就往下調一點，並且可以先交大部分，下個月補齊。
沒有信用好過壞信用，有過被驅趕的不收，地主們的公敵。但具體情況具體分析，如果被驅趕原因不是因為賴租和違規則可以考慮。但還有其他因素，這是找房客的問題，暫不討論。
作為房東應該大度一點，房東和房客誰更是強者?看看黃世仁和楊白勞就知道，不要拿電視裏的新聞個案說事。房東要本分，不可見利忘義，欺人太甚。條約的製定可以靈活掌握，晚交幾天租不要太過計較，但又不能把房客慣出毛病，適時提醒一下，必要時給notice，並收費用，不能讓房客get used to it。這就像是陳雲的鳥籠經濟，鳥攥在手裏就死了，放開就飛了，用個鳥籠框起來。用租約把房客框起來便於管理，要求太死容易結仇，放任自流又後患無窮。
最近壇子上出現的退還押金引起的糾紛，以及私下裏來找我的，幾乎都是所謂的白玉房惹的禍。我始終對花好幾十萬上百萬搞個十全十美的白玉房拿來出租不以為然，茉莉花喂牲口！說過無數次了。你以為好房子，好學區，租白領就是好嗎？不一定！對付高智商你就需要更高的智商。你也許會說我怎麽沒遇到這樣的問題?和驅趕房客一樣，好房客還是占多數，這種房客百裏挑一。遇到一個高智商的房客和你鬥智鬥勇，你的頭疼不亞於驅趕房客，有可能更甚！驅趕房客是你主動出擊，對方隻有招架之力。你的白玉房客的利益如果受到侵犯，他會反戈一擊，打你措手不及，你隻有還手之功。
相反，老墨兄弟，頭腦簡單，四肢發達，知安而寓，有個地方住就是滿滿的幸福感，不會出什麽幺蛾子。和他們打交道，不需經腦子想問題。大大小小的地主們，不要再抱殘守缺，故步自封，誰是我們的敵人，誰是我們的朋友，這個問題是地主們的首要問題。什麽是真正的租房市場？租房市場所麵對的是買不起房的人，你在這些人的麵前就是救世主，他們對你是高山仰止。你花八十萬一百萬的房租出去，來租房的人往往身上背著個師字，牛逼哄哄，租的起你房子的也買的起，租你房子是看得起你，恩賜於你，你到成了搖尾乞憐，受嗟來之食。
房地產上能扯的話題太多，回到退還押金問題。當房客給了三十天搬走通知，你要立即給一個move out letter，業餘地主也要走職業道路，你的專業行事作風是一種無形的壓力。
當房客約時間交還鑰匙，你要主動對房客說，一起做一個walk through，除了地毯，油漆的正常損耗，其他方麵要恢複到搬入時的狀況，否則還是等搞好了再交鑰匙。過了該搬走的那天再交鑰匙，你有權從押金裏扣房租。
很多事情最好當麵說清楚，當房客約你交鑰匙，難道你拿到鑰匙，自己的房看都不看，扭頭就走嗎？如果你和房客一起進入房間，看到有什麽地方損壞你眼瞎嗎？如果你看到了沒說，難道你啞嗎？根據損壞程度立馬可以和房客商討扣多少押金，房東可以多讓一點，比如牆上的修補，別一項項算錢，給個package deal。有些模棱兩可的事情就算了，像是百葉窗，馬桶蓋都很便宜，用過幾年，新房客進來我全換新的，跟舊房客計較什麽?反向思維一下，你喜不喜歡別人用過的馬桶蓋，十塊錢的心裏學。尤其是對於住過好幾年的房客，幾萬，十幾萬的房租已經落袋，如果沒有明顯損壞，哪裏還好意思扣人家押金。
但是，生意還是生意，不是慈善。房客對你的克扣有異議，可以當麵商討，如果不能達成一致，可以拒收鑰匙，讓房客把房子恢複到搬入時的狀態再說。我還很少發生這樣的情況，麵對麵總是容易把事情圓滿解決。房東損失個幾百塊就算了，如果數目比較大就要通過小額法庭去追債，你說別人欠你多少錢也不是你的一麵之詞，事情麻煩點。
房客搬走後三星期之內要把statement寄出去，請人做的工連同收據的複印件，附上退還押金支票，如果是全額退款不需要statement，房客不留新地址也要寄，寄到剛住過的地址。一切按規矩辦就不用怕房客告你，張口一個告，閉口一個告是外強中幹的表現，你讓房客拿著這些收據，到法院去登記告你好了。不是那麽容易的！
我也遇到過房客試圖告我，還正好讓我在法院撞上了。不過對方沒有看到我，我隻是躲在陰暗的角落裏注視他的一舉一動。他領到表格後看了一會，攢成一團扔到垃圾桶裏便默默的離開了。過了一會收到他的電話，大意是你走你的路，我走我的路。
我以前寫過的，建議開個p.o.box，我會給地主們出餿主意嗎？就拿有人要告你，起訴書要送到你手裏吧？p.o.box先設下一道難關，雖然下功夫可以找到你，畢竟要下功夫。找律師辦比較容易，律師的腦筋沒有壞掉，房客想告的那點錢還不夠律師溜牙縫打牙祭的錢呢。很多人對我說的置若罔聞，還居然把房客招到家裏來，真是不可理喻。
工欲善其事必先利其器，地主要熟悉一些必要的法律法規，手裏要有些利器可以運用，用的上用不上另說， 博觀而約取，厚積而薄發。一些有關表格，特別繁複的我都沒用過，那是給白領精英高智商留著的，我隻遵循大道至簡，好好的，容易的生意不做，為什麽要給自己套上個枷鎖。
寫於四年前，早期的一些文章不嚴謹，所以刪掉很多篇。此篇沒有太大破綻，但有些說法過時，不修改了，錯誤的東西留著給大家批判用。
有幾點需要補充一下；
一是我的信用分要求過低，作為職業地主見識過形形色色的房客，辦法也多些。初期微弱地主還是把信用分標準提高穩妥些，尤其是現在房子容易出租，加上疫情影響到各行各業包括一些初入門經驗不足的地主路遙知馬力不足，也讓一些不良房客日久見人心叵測。
二是疫情期間，應該簡化手續，像是walk through，覺得沒有必要就算了，押金能不扣就不扣或者少扣，特別是住的比較久的房客。我有一戶剛搬走，計劃簡單裝修粉刷一下，雖然要花一千多塊錢，但房租可以提高兩百多，並不吃虧。於是對房客說你打包搬走，我不做房檢，清潔幹淨，押金全退。房客表示不想清潔，可以從押金裏扣除費用。我事先講明，找正規化清潔$150，有收據。用我自己的人$100就可以，我手寫收據。房客沒有異議，隨便。雖然說房東和房客的關係基本上是人一走茶就涼，那也盡量好見好散。實際上一分錢沒有扣除，總共兩千的押金，扣人家一百有多大意思？咱北京爺們沒那麽雞賊，用我老廣爸的話說叫"針鼻削鐵"，用我上海媽的話是"象牙肥皂"，"刮皮"。
三是這幾年我買的白玉房，參照上麵寫的是在打自己的臉。每個人的情況不同，有些高薪碼工就喜歡白玉房，這無可厚非，畢竟房地產投資有不同的所圖。拿高薪的本來稅率就高，也就不計較白玉房暫時的現金流。我們目前的狀況也是這樣，有點閑錢放銀行眼看著就縮水，拿去投資賺錢多了山姆大爺又坐等分一杯羹。所以才買白玉房放在那裏，現金流少就少了，不賠錢就行。就當它是聾子的耳朵，配的；和尚的老二，擺設。尿盆子裏和麵，要的就是這個勁！
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