最近賣了一個出租房，在紐約曼哈頓的西邊百老匯大道轉角，離林肯表演中心一箭之遙。
2019年，紐約房市還是低迷，準備進場，8月買了一個大樓的單元，廣東人叫“筒倉”，Studio. 簡單粉刷馬上出租，房租2500元，地稅和管理費一共1100元。
2020年疫情爆發，房客堅持到合同結束搬走。一直到12月才有新租客入住，租金跌為2000元，地稅和管理費不變。以後租金每年增加5%左右，前年12月增加10%。同期地稅和管理費每年至少增加3%。然後準備出售，原因是退休了，工作量要做減法。加上孩子沒有能力，也沒有興趣。與其將來“崽賣爺田”，不如現在見好就收。
去年12月上市，幾經討價，降價，終於談妥價格，隻比當初買價高出1萬五。非常失敗的一個投資項目。
買進賣出的價格差，就是盈利。還要扣掉各種費用，主要是律師費，Title 費。紐約賣家還要付大約1.45%的交易稅，所以賬麵上虧不少，具體數字就不講了。
但是，由於是出租房，政府強製要計算折舊費，每年都要算。折舊費每年從你的盈利中減去，盈利少，你就可以在當年少交稅。但是當你賣出時，所有的折舊費省下的稅，要你補交。比如你買進50萬，賣出也50萬，沒有賺？錯！假定你每年折舊1萬5千，我報稅報折舊7年，就是10萬多。那你的房子基礎價就是原來的50萬減去10萬，變為40萬。現在你50萬賣出，扣除各種費用2萬，到手48萬。政府認為你賺了48-40=8萬 。而且這8萬元的“盈利”是從折舊中來的，統一稅率25%，不是資本所得稅的低稅率。這是聯邦稅，州和市還要交稅。
買這房損失了，但考慮到平時的現金流收入，加上當時折舊帶來的好處，總的平衡，年收益大約在2%左右。
千年不變的爭論，買房子和投資股票哪個賺得多？
我沒有貸款，如果2019年同樣的資金買SPY, 2020年春，會大失血。堅持到今天，大約有120 到130萬，年收益超過10%。而我這個房子，年收益才2%，但2020年春，我還有現金流，不慌。
房子收益低，但沒有大起大落，保證每月有錢入賬，屬於低波動，穩定低收益，不虧錢。
股票是收益高，但有大起大落，每次下跌，都不能保證很快漲回並超越。
現在事後看，隻要不等錢用，SPY 贏了。如果每月需要現金收入，房子無疑提供了提款機的作用，股市不行。
這個例子再次證明，投資房產和股票，二者不能互相取代，應該是互相幫襯。還有，投資房產眼光要準，後悔的機會不多，不像股市可及時止損。
來美國30幾年的投資生涯，現在基本要劃上句點了。投資房陸續賣出，股票基本隻保持幾個指數股和債券。賣房子得來的錢，按糊塗大師的辦法投資，目前收益滿意。現在不是要投資，是保本。保本的目的是為了用的安心。
我的實際情況，在現在，在將來的10到20年期間，本金大概率用不到。用到本金了，就是碰到大災難，平日多燒香就是。萬一身體狀況劇變，急需大筆錢，此乃無解難題，全世界都如此，無解的的問題就不用去想辦法解決了。
