跟十年國債類比的地產投資

昨天逛論壇看到糊塗大哥說十年國債收益5%買了躺贏，我想說在目前可行的地產投資，大家隨便看看。

貸款利率上升對物業價值的打壓不言而喻。以前貸款利率3-4%，出租房收益率5%以上就可以下手（升值另算），現在利率6-7%了，收益率要比貸款利率高才能有正的現金流，不過住宅投資暫時虧錢也不怕，租金年年上漲，最終會扭虧為盈。以後貸款利率降下去，就重貸。

舉個星巴克的例子，National chain， sigle tenant, triple net income, 房東基本是甩手掌櫃，現在一年收租12萬，收益率5%，賣價$240 萬，如果現金買入，好比買國債，每年純收入12萬，等待過幾年，利率下降，收益率的要求也降，比如降到4%，12萬除以4%就是300萬，就是說可以賣300萬，300-240=60萬，利率變動1%，就引起物業價值的幾十萬的變動。

當然房地產投資的安全性和流動性跟國債沒法比。風險在：租客走了，房子空了，或者好租客不續約差租客進來，租金變少了，再或者利率長期高位徘徊，等待

其實目前辦公室最慘，也最有機會，比如等市場回暖或者辦公轉住宅，可惜銀行基本都不敢貸款給辦公室了，本身的爛賬都不知道多久才能消化完。

 

所有跟帖： 

• 這些都是有錢人的機會，越有錢的人越有錢就是這樣。 -2008VGirl- ♀ (0 bytes) () 09/29/2023 postreply 12:15:45

• 正解 -三領導- ♂ (0 bytes) () 09/29/2023 postreply 13:12:19

• 今年十年期國債收益率最高到過4.7%，租給星巴克的房子5%的 cap 太低了。 -圭媽- ♀ (285 bytes) () 09/29/2023 postreply 12:35:35

• 如果未來幾年利率下跌，物業是升值的，國債是貶值的。博預期吧 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 09/29/2023 postreply 13:01:25

• 買NNN地產和買債券有很多相似之處。在高利息時代買的債券，利率下降的時候，債券就升值了；同理，疫情前買的債券現在是貶值的 -圭媽- ♀ (193 bytes) () 09/29/2023 postreply 13:25:08

• 風險在如果利息不跌 -sneezy888- ♂ (0 bytes) () 09/29/2023 postreply 12:55:00

• 國債收益5%買了躺贏，是針對於已過65或接近65(真正意義上的退休)。如果還有充足的時間，投房(住宅或商產)仍然會有高於 -xunde- ♂ (199 bytes) () 09/29/2023 postreply 13:03:29

• 買物業有可能發財，從來沒聽說買國債，股指，定存能發財，有發財的出來走兩圈。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 09/29/2023 postreply 13:41:02

• 現在不僅辦公室類商業地產難做，因為搶劫、零元購等連零售業都沒法做了，一個店接一個店的關閉，絕對影響附近所有的其他類別的商業地產， -DJGO_SF1996- ♀ (0 bytes) () 09/29/2023 postreply 15:22:00

• 我覺得還是跟每個人的年齡和資產有關。有輸得起的錢和等得起的時間，投資好。錢夠花，等不起，輸不起，買國債是不錯的選擇。 -守月- ♀ (0 bytes) () 09/29/2023 postreply 15:51:25