跟十年國債類比的地產投資

昨天逛論壇看到糊塗大哥說十年國債收益5%買了躺贏，我想說在目前可行的地產投資，大家隨便看看。

貸款利率上升對物業價值的打壓不言而喻。以前貸款利率3-4%，出租房收益率5%以上就可以下手（升值另算），現在利率6-7%了，收益率要比貸款利率高才能有正的現金流，不過住宅投資暫時虧錢也不怕，租金年年上漲，最終會扭虧為盈。以後貸款利率降下去，就重貸。

舉個星巴克的例子，National chain， sigle tenant, triple net income, 房東基本是甩手掌櫃，現在一年收租12萬，收益率5%，賣價$240 萬，如果現金買入，好比買國債，每年純收入12萬，等待過幾年，利率下降，收益率的要求也降，比如降到4%，12萬除以4%就是300萬，就是說可以賣300萬，300-240=60萬，利率變動1%，就引起物業價值的幾十萬的變動。

當然房地產投資的安全性和流動性跟國債沒法比。風險在：租客走了，房子空了，或者好租客不續約差租客進來，租金變少了，再或者利率長期高位徘徊，等待

其實目前辦公室最慘，也最有機會，比如等市場回暖或者辦公轉住宅，可惜銀行基本都不敢貸款給辦公室了，本身的爛賬都不知道多久才能消化完。