捋一捋從住房投資中取錢的幾種途徑

來源: 守月於 2023-09-21 13:52:38 [檔案] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次 (3111 bytes)

地主敢不敢炒老板，從經濟角度講，是夠不夠達到工作收入和養家糊口的判斷。

投資出租房有幾種方式可以取到錢。

先說賣房和cashout這兩種方式。

賣房。是最簡單的兌現手段。這種方式不利的一麵，是需要當年交稅。

cashout。就是把房屋中的淨值用重新貸款的方式拿出來。這不用交稅。為何不交稅？因為這是借錢，等同於用房屋做抵押，銀行借出這筆錢，不交稅但要付利息，當然，它是住房類的低利息。不利的一麵，因cashout時得有高於25%的淨值（相當於首付不能少），才能取得出錢，在房屋增值快，利率低時期這種取錢方式才好用。

第三種方式，就是大家時常談論的，現金流。

這裏多談一點出租房的現金流。

毛現金流和純現金流。毛現金流：租金收入-貸款（包括地稅和保險）。純現金流：租金收入-（所有）支出。

出租房的支出部分不是很容易計算，有不確定性，且不完全由自己掌控，確實容易令人生出不安全感。在敢不敢炒老板時，猶豫不決。

不確定支出有哪些呢？在毛現金流之外，還有空置，維修，責任，法律費用等等。毛現金流本身其實也真“毛”，它會隨地稅保險的變化而變化。它一定會變得越來越多麽？未必！必須在房租漲幅大於貸款支出時才能實現。這牽涉到管理，和當地市場的租金承受力。

此時我手上正好有一份銀行貸款的付款變化通知，能看到三年的付款變化。我用的貸款是fixed, 其變化完全來自地稅和保險。前年，付款3140，去年，3408，今年從下月開始，4320。這兩年我狠著心拚命漲租（今年明顯不那麽容易了），兩年時間共漲1420，看上去是很大一筆漲租額，可是，實際每月隻有240的增漲，而我知道，維修成本的漲幅應該大於這筆錢。（我在跟帖裏說過，“人有時拚命地奔跑，隻為站在原地”，這是一種詮釋。）

如何應對現金流的不穩定性帶來的風險呢。1，足夠的備用金。2，管理得好，房“養”得好。從20-25%首付開始的，就如同種下的是小樹苗，需要更多時間和心血。養得好的房，現金流充足，房屋狀況和房客質量不會下降，不確定的支出就會減少。 3，浮動利率風險在控製範圍內（因為用浮動利率的人可能不多，用商貸的地主都應該有足夠經驗和風險意識，我就不多寫了。）。在當前形勢莫測的大環境下，把它當成一把達摩克莉絲劍看待，也不為過。

若感覺到這些風險的壓力，則留有其它穩定收入更有利，到自己感覺舒適時，再炒老板。

今天我所講的，在投坦都是老生常談，老房東都明白這些，新房東可能會有些盲點。