南加扣部分押金維修租客造成的損壞被小額法庭了

小地主一直在壇子潛水,這次還是輪到我碰到跟租客的法律糾紛了。求教各位地主。

在東洛杉磯縣有個房子之前出租給一個租客,她上個月剛搬走。我收回房子後,發現她對房屋造成破壞(不是正常磨損,大多是由於租客的多隻寵物貓搞破壞)。我隻能進行維修,她的押金並不夠彌補維修費用。但我確實也不想搞太僵,於是在她交鑰匙21天內給她發了郵件羅列了維修明細、收據以及我支付給水工、維修工的支票照片,告知她我可以承擔部分損失,給她退一小部分押金。但租客在21天內拒絕提供接收押金的方式,現在要上小額法庭告我。

我手上有收回房子後房屋被破壞的照片,我是認為自己這邊證據確鑿的。但有個情況是,出租房子大概是四年前,我還是新手,當時沒有做Move_in_move_out_itemized_statement。而她搬走時很匆忙,隻是發短信說她要搬家,但沒有給出具體時間(比如30天還是60天),直到快30天前兩天才口頭給了時間,所以也沒來得及做她搬走前的Walk-through inspection。交房當天,因為她著急有事要走,我跟她說等我inspection後會把明細和維修費用憑證發給她,在扣除相關費用後退她剩餘押金。

我想問,在沒有做搬走前的Walk-through inspection和退房當天的雙方在場的inspection的情況下,哪怕租客確實破壞了房屋,我是不是會在小額法庭上不利?謝謝各位地主!

所有跟帖: 

不怕,也不要怕上法庭。能不能贏主要視具體修了些什麽,法官判斷是否包含在pets rent裏了(如果你有收)。 -守月- 給 守月 發送悄悄話 (245 bytes) () 11/17/2024 postreply 12:01:53

主要是清潔費用、牆麵以及地板。pet deposit有收,但很少。 -努力拚搏- 給 努力拚搏 發送悄悄話 (355 bytes) () 11/17/2024 postreply 12:13:54

你收得沒什麽大問題,還是看法官會怎麽說,因為pet rent / non refundable pet deposit -守月- 給 守月 發送悄悄話 (53 bytes) () 11/17/2024 postreply 12:24:21

維修費用的大頭主要是在部分房間的地板更換上,現在地板和人工都好貴。 -努力拚搏- 給 努力拚搏 發送悄悄話 (0 bytes) () 11/17/2024 postreply 13:38:12

這部分估計扣不成,要退。簡單地說,換新的不行,維修和清潔行。 -守月- 給 守月 發送悄悄話 (0 bytes) () 11/17/2024 postreply 15:44:14

更換的原因是貓貓的尿浸入了起角線,把起角線和地板邊緣腐蝕變形掉渣,且有劇烈的味道。清潔和維修都沒辦法去掉黃色尿漬和異味, -努力拚搏- 給 努力拚搏 發送悄悄話 (48 bytes) () 11/17/2024 postreply 15:52:38

不行。你全換新,最多就隻能把有貓尿部分的地方按比例換算,十分之一?所以,你贏不了官司。跟房客和解為上策。 -守月- 給 守月 發送悄悄話 (179 bytes) () 11/17/2024 postreply 16:37:44

房客現在是根本不承認是自己的貓對房子的地板造成破壞。她要是承認這事兒還能談。 -努力拚搏- 給 努力拚搏 發送悄悄話 (0 bytes) () 11/17/2024 postreply 16:47:20

而且我最開始給她明細時,已經讓步了,說各擔一半。 -努力拚搏- 給 努力拚搏 發送悄悄話 (0 bytes) () 11/17/2024 postreply 16:48:53

我懂你的意思。可是,即使紅州的法官都很難判你贏,藍州輸的概率太大了。隻能扣有單據的清潔和”合格“維修部分。 -守月- 給 守月 發送悄悄話 (0 bytes) () 11/17/2024 postreply 17:12:24

明白,歎氣。主要是把全屋的地板通通霍霍了,全部起腳線都廢了,地板踩上去都粘腳。看來隻能談試試,談不攏就讓法官判吧 -努力拚搏- 給 努力拚搏 發送悄悄話 (0 bytes) () 11/17/2024 postreply 17:25:25

出庭日會有庭外調解環節,最後一次機會達成協議免出庭。一方不配合就要共見法官。最好提前協議各自讓步撤訴或當日協議和解。 -IEbird- 給 IEbird 發送悄悄話 (0 bytes) () 11/17/2024 postreply 22:30:37

求問提前協議怎麽做?比如雙方通過電話討論能夠談妥,然後通過短信或是郵件確認達成一致。這樣做有效力嗎?比如因為已經達到一致 -努力拚搏- 給 努力拚搏 發送悄悄話 (33 bytes) () 11/17/2024 postreply 22:45:20

如雙方同意退押金數額,俺會擬一份書麵協議收到退還押金互不再追究責任,兩份郵寄簽名各自保留一份原始文件。保存有效轉帳證明。 -IEbird- 給 IEbird 發送悄悄話 (0 bytes) () 11/17/2024 postreply 23:10:07

保存有效付款收款轉帳記錄。 -IEbird- 給 IEbird 發送悄悄話 (0 bytes) () 11/17/2024 postreply 23:12:30

多謝 -努力拚搏- 給 努力拚搏 發送悄悄話 (0 bytes) () 11/17/2024 postreply 23:20:22

看起來樓主違規在先, 21 天之內沒退deposit - 自己找麻煩。 上法庭會罰你三倍deposit -矽穀碼工頭- 給 矽穀碼工頭 發送悄悄話 矽穀碼工頭 的博客首頁 (0 bytes) () 11/17/2024 postreply 23:11:48

您是不是沒仔細看啊,租客拒絕提供押金退還方式啊!我甚至追問她好幾天啊!最後甚至發支票照片給她...請問我還能怎麽做?! -努力拚搏- 給 努力拚搏 發送悄悄話 (0 bytes) () 11/17/2024 postreply 23:21:53

這種情況,把Itemized List of Repair and Damages 用Certified Mail -古來萬事- 給 古來萬事 發送悄悄話 (223 bytes) () 11/18/2024 postreply 08:32:21

多謝解惑。LIST和damage 照片、收據都通過郵件已經發給租客,多次詢問退回押金路徑她拒絕提供,也不知道她的地址。現 -努力拚搏- 給 努力拚搏 發送悄悄話 (80 bytes) () 11/18/2024 postreply 08:42:12

現在寄沒有用了。你對租客做的那些他可以一概否認,但通過郵局的那種操作是法庭上認可的法律程序,你保留證據,誰也否認不了。 -古來萬事- 給 古來萬事 發送悄悄話 (266 bytes) () 11/18/2024 postreply 09:02:15

學習到了。租客有回複我的郵件,說她不認同。希望這能作為證據證明我確實在21天內做到了我能做到的。 -努力拚搏- 給 努力拚搏 發送悄悄話 (0 bytes) () 11/18/2024 postreply 09:10:21

不要怕打官司,也不要怕輸官司,盡人事聽天命,最後都是收獲 -新手地主剛上路- 給 新手地主剛上路 發送悄悄話 (0 bytes) () 11/18/2024 postreply 14:25:45

建議打官司據理力爭。 這個租客也不是什麽好租客。斤斤計較。輸了頂多就是一點點訴訟費加deposit -blublue_sky- 給 blublue_sky 發送悄悄話 (0 bytes) () 11/19/2024 postreply 11:06:20

結果難料,看法官的傾向了,見過非常傾向黑人的法官白女。有結果請告知 -chinomango- 給 chinomango 發送悄悄話 chinomango 的博客首頁 (0 bytes) () 11/20/2024 postreply 10:28:14

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