大家都知道，長期來看，美國房價以略高於通脹的水平上漲。建寧前兩日發貼，美國房價整體下跌不容易，
自二戰以來的近83年裏，美國各年度房價的變化情況，其中：上升：72次，持平：5次，下跌：6次。
有些朋友心中不免有疑惑，為什麽數據與自己看見的事實不符合？比如，去年，全美房價下跌，為何統計的整體數據依然是上漲6%？我自己其實在早幾年就有過同樣的疑問，因為想清楚地知道影響房屋增值的因素，知道數據的由來和缺陷，再做參考才有價值。
建寧介紹過提供數據的幾大機構用不同的依據做統計（其出入也不大），我這人無聊時，喜歡把問題上下左右拓寬胡思亂想，卻有趣地想到個會影響數據卻無法做統計的現象：老房去哪兒了？
我們知道，每年都有新建住房進入市場，這兩年數量比較大，22和23年每年建超百萬套（這不包括另外的年40萬套新建公寓住宅），新房比舊房貴（這裏指同麵積同建築質量同一地段的新舊房，不是蘋果比橘子，也忽略很少的新舊房價倒掛情況），這幾年也流行建大屋，所以，新房進入市場，自然會拉升整體售價。
那麽老房去哪裏了？
最糟糕的被遺棄了。（極其少數，但即使在今天，也正在發生著。荒涼地區，屋老人去，無人接手。失業犯罪都高的城鎮，無經濟能力的房主修不了或不想修，賤賣也不成，隻好棄房而去。）
次糟糕的賣前被修好了。
好的被房主長期維護，保留著相應的房屋價值。
在每年的房屋銷售統計數據中，歸零的遺棄房不會被計入，被修好的房屋的維修費也不會被計入（有些數據機構也不計入不上MLS的房，或現金交易房），被房主長期維護房屋的費用也不會被計入。
也就是說，在賣價-買價=增值，再按年計算的百分比裏，並不包含我上述的幾種費用。當然這些費用也無法統計。（可能Home DEPOT & LOWES的年銷售額算是個參考指標，哈哈）
對於新房和次新房（20歲以內），維護維修費用都不高，容易被人忽略，真的老房（50歲以上），維護或翻修費用其實並不是小數（甚至翻新比重建更貴）。
琢磨這些事，隻為告訴自己，當我決定買下一個房，它並不一定會按曆史數據給出的數值天然增漲。（當然，土地和人口密集地的許可會增值，其實，建築物本身也能增值---在建築成本快速上升時期，也會特別明顯。不過，這些是另一話題。）
扯這些肯定不是為了跟建寧較勁，我一直很喜歡看建寧的文章和思考，能開闊自己思路的文章和討論我都喜歡看。也非常樂意看到自己的觀點會受批評和質疑，這才是真正能突破自我局限和進步的機會。
順祝受HELENE颶風影響區的地主們幸運與安好！
