最近地產壇裏關於 NNN 地產的討論比較多，我也談一下我的經驗和看法。
我曾經投資買賣過四個 NNN 地產，其中三個是單租客的，一個是多租客的，類別包括辦公，零售和工業地產。我最初開始買的時候不懂行，隻是為了方便和省心，因為房東幾乎是甩手掌櫃，買了以後幾乎什麽都不用管，非常適合我這樣忙碌的雙職工家庭。像先結婚後戀愛的人一樣，我是先入行做房東再開始學習的，學習了以後才知道 NNN 地產的水很深，我一開始投資能夠不踩坑並且取得很不錯的回報率完全是運氣好，並不是我的水平有多高。經過這麽多年的實踐，看了很多 deal，和經紀人和其他投資人聊過多次，我對 NNN 地產有一定的了解，現在說一下我的看法。
市場上大部分的 NNN 地產都是通過 1031 交換的方式成交的，相當一部分都是買家因為各種原因賣掉了大幅升值的住宅，然後通過 1031 置換到管理方便的 NNN 地產，大部分買家是老年人 (我還不算老年)，而且大部分的交易是全現金買賣，或者 LTV 很低。這裏的 NNN 地產指的是單租客的 NNN 地產，多租客的 NNN 地產更加複雜一些，但是原理差不多。NNN 地產的原理和債券類似，是 bond wrapped in real estate （被包裹在地產裏的債券), 因此, 投資 NNN 地產需要懂得一些基礎的債券知識。為什麽說 NNN 地產和債券類似呢？主要有三個原因 --- 一是兩者都對利息敏感，價值和利息成反比；二是兩者的價值都和信用評級有關。買一個單租客的 NNN 地產，就等於買下了土地，土地上的建築物和一份租約，沒有租客簽的租約，土地和土地上的建築物就不能產生收入，因此，租客的信用評級和租約的好壞直接影響了 NNN 地產的價值。債券的價值和信用評級成正比，NNN 地產的價值和租客的信用評級也成正比；三是兩者的價值都和期限 (term) 有關，正常情況下，債券的價值和期限成正比，NNN 地產的價值和租約的期限也成正比。各大專業的商業地產經紀行在給單租客的 NNN 地產定價的時候都會參考十年期國債收益率，租客的信用等級和租約的期限，以及各種其他因素，例如地產的地點，用途，當地人口狀況，空置率，租約的細節等等。關於 NNN 地產價值的決定因素，還有很多的細節，如果要深究的話，寫一篇幾萬字的文章都不夠，我這裏就隻談重點。
既然 NNN 地產是藏在地產中的債券，那麽為什麽不直接買債券呢？我問過好幾個地主這個問題，我驚訝地發現他們都不知道 NNN 地產原來和債券這麽相似。其實，我在第一次買 NNN 地產的時候也沒有意識到這點，後來，我想了一下，對比債券，NNN 地產的好處有兩個 --- 一是地產可以通過運用杠杆提高回報率；二是NNN 地產每年的租金會有小幅的上升，而債券則是固定收益。但是，NNN 地產的風險大大超過債券，債券在經濟衰退的時候是一個避風港，那時候股票和房市都會跌，但是債券會漲，信用好的公司例如沃爾瑪，美國銀行等等即使在經濟衰退的時候也會按時支付債券的利息和歸還本金，但是可以在租約到期的時候不續約，而空置則是商業地產最大的噩夢。債券持有者即使在公司破產的時候也有對公司資產的追訴權；但是如果租客破產的話，商業地產的房東就隻能自認倒黴，未付的房租是肯定追不回來了，租約也會作廢。
NNN 地產和債券有那麽多相似之處，在投資策略上也是大致相同的，最重要的一點是絕不能在利息低的時候買。債券投資者都知道，在利息低的時候買債券是在和自己的錢過不去，買 NNN 地產也是如此。商業地產的估值很簡單，就是分子和分母，分子是房子的收入，分母是 cap rate。因為 NNN 地產的租金漲幅非常有限，漲幅又是被租約限製住的，而且越是信用級別高的租客租金的漲幅就越是低，因此，NNN 地產的升值主要靠降低分母來實現。降低分母有幾個辦法 --- 在經濟處於降息周期的時候買；買一個空置的價格很低的地產，然後找租客；換租客，把信用評級低的租客升級到信用評級高的租客；把單租客換成多租客；把風險高的寫字樓改成風險低的倉庫，等等。最容易最省心的辦法就是在經濟處於降息通道的時候買入，其他的做法都有一定難度而且需要先花錢才能辦到。
回到文章的主題 --- 單租客的 NNN 地產值得投資嗎？我認為它對大多數人都不適合，因為它風險高，難度大，風險收益比不高。如果您隻是想在退休的時候有穩定的完全被動的收入，可以在降息周期購買信用評級高的債券，也可以買股息高的 ETF。投資單租客的 NNN 地產需要比較強的風險承受力，包括經濟上和心理上的承受力，還需要有一雙火眼金睛，能夠識別入場的時機和各種陷阱。根據我的經驗，我比較喜歡到小的經紀公司找 deal，並且找的租客是非上市公司，因為大的經紀公司代理的有債券評級的大租客 (例如麥當勞，星巴克，沃爾瑪，美國銀行等等）的信息都是公開透明的，在房產價格上幾乎沒有讓你鑽空子的可能；但是對於非上市公司，因為信息不對稱，有的時候小的經紀公司會低估了這些沒有信用評級的租客的財務實力，從而低估了房產的價格。
我曾經遇到過一個職業操守很好的商業地產經紀人，他的長輩做了一輩子的商業地產經紀人，遇到過很多客戶因為對 NNN 地產了解不夠，在買了房子多年以後才知道自己踩坑了或者買貴了，因此，他都會把他看到的風險告訴他的客戶，他不願意他的客戶在若幹年之後因為遭受損失而永遠記恨他。我遇到過的一些投資者也是在對單租客的 NNN 地產不完全了解的情況下買入的，有的雖然沒有暴雷，但是投資回報率不是很理想。在沒有充分知識儲備和風險意識的時候買入單租客的 NNN 地產，踩坑或者買貴了是大概率事件。在投資之前要先問一下自己 --- 我準備好了嗎？
