保險調整之（2）傘險

我以前用的傘險是個人傘險，比較貴。我的情況稍微特殊些，因為房產分布在好幾個州，不同州的房險政策差別很大，很難找到合適的傘險。隨著出租房數目的增多保費更是越來越貴。

State Farm 傘險

以前就在論壇上看到網友們推薦State Farm，說State Farm可以分成個人傘險和商業傘險：把車子和自住房放在個人傘險之下，而把出租房放在商業傘險之下，價格也不貴。谘詢了後覺得果真不錯，並最終也這樣照做了。

2M保費的價格 (2022年1月時的價格）：  

• 個人傘險： 約$310; 
• 商業傘險： 約$500~600,  for 10~20個單元 (duplex算2個單元， fourplex 算4個單元, 下同）

這裏簡單說一下State Farm傘險的好處和限製。

State Farm的傘險沒有必須要把車險和自住房險轉到他們公司的要求，盡管轉過去有優惠，出租房險可以是任何公司的，房產可以跨州，並且沒有房子數目限製，這對於規模化是非常有利的。保持房險的靈活性很重要，在像佛州和德州沿海等災難頻發區，全國性的大保險公司基本上不是房險的最好選擇，他們甚至在有些區根本就不涵蓋，即使涵蓋了費用也很高，所以得保持選擇房險的自由。

商業傘險的另一個好處是無論是增加房子個數， 還是增加保額，增加的保費都要比個人傘險要低很多，便於規模化。

State Farm商業傘險的一個基本要求是出租房的責任險必須至少50萬。這個要求，對有的地區來說是小菜一碟，比如加州；而對有的州，比如佛州，卻是一件很難做到的事，即便真能找到，費用高的也失去實際意義了。我佛州出租房的責任險有的隻有10萬，有的是30萬，由於找不到費用合適且責任險能達到50萬的，我不得不把佛州的每個房子再單獨買一份30~50萬的責任險（Premises Only Liability, 2022年1月時每個房子一年$80多），以使責任險滿足至少50萬的要求，這樣下來，盡管我的傘險費用還是比調整前要低些，但已經沒有先前預想的那麽好了。

傘險的選擇

不少朋友經常會問關於傘險選擇的問題，說點個人看法。

如果出租房不多，比如少於5個單元（duplex算2個單元），並且都在同一州，選擇餘地就比較多，可以多問問當地的經紀和保險公司，包括自住房的保險公司，一般情況下個人傘險就可以。目前2人，2車，1個自住房，加4個出租單元，2M的個人傘險保費不應該超過$700。

如果出租房比較多，比如8個單元以上，並且房險的責任險很容易達到50萬，State Farm的商業傘險是個不錯的選擇。

State Farm的商業傘險是不錯，但要求房險責任險要達到50萬，這一點就能難道無數英雄和狗熊。所以，我還得再提提我自己用過的、也是BiggerPockets 論壇上大家經常提到的兩個個人傘險公司，盡管相對來說它們不便宜，但有些時候沒有太多選擇。它們跟State Farm商業傘險一樣，對房險公司無特殊要求，房產可以跨州，但房險責任險隻需要30萬，這兩個公司分別是：

• PersonalUmbrella.com：最多可保30個單元，涵蓋45個州
• United States Liability Insurance（USLI）：最多可保15個房子（好像總共不超過25個的單元，這個需要確認一下？？），涵蓋45個州

這兩個保險公司都不直接跟顧客打交道，必須通過保險經紀，如果不知道那個保險經紀跟他們合作，可以打電話問他們，他們會推薦。

USLI個人傘險2M保費約$1500(十幾個單元時)，比較貴，但隻需要30萬的房險責任險。 當我隻有很少幾個房子時，USLI和PersonalUmbrella.com 兩者的報價差不多，不清楚房子多了以後兩者的價格差別。

如果房子數目不多不少，比如在5~8個之間，可以把幾種選擇都問一下， 比較一下價格。

作者：建寧   2021/12/5 (轉載須經作者本人同意)

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