建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
衡量一項投資的好壞，或者公司財務狀況的好壞，有很多指標（各種指標和回報率等）。而每一項指標，往往僅僅是從某一個特定的側麵或角度來看問題。換句話說，很難找到一個指標，可以涵蓋各方麵所有的視角。
比如說公司的年度或季度財務報表，一般包括三部分：
1）Balance Sheet： 反應公司的資產和債務狀況。比如，A公司有資產20億，負債19億，也就是說淨資產： 20-19=1億；B公司有1億資產但無債務，淨資產也是1億。A和B盡管淨資產都是1億，但兩者從規模上講顯然是不同的。
2）Income Statement： 反應公司的盈利情況，注意盈利不僅僅是現金，還包括增值和goodwill等其它非現金回報。
3）Cash Flow：反應公司的現金流情況。 如果A公司增值1000萬，但現金損失200萬。而B公司無增值，盈利的800萬全是現金。盡管A和B盈利都是800萬，但A有200萬的負現金流，B卻有800萬的正現金流。
從上麵的例子可以看到，盡管A和B的淨資產相同（1億），年利潤相同（800萬），但總資產規模不同，年現金流也不同（一個負200萬，一個正800萬）。
一．正式定義
出租房的回報率也有很多指標，常用的包括Cash-On-Cash， Return on Equity(ROE)和Internal Rate of Return(IRR)等等。
1. Cash-On-Cash Return - 現金回報率
Cash-On-Cash Return = 年現金流/實際投入的現金
比如一個房子買價10萬，首付20000，第一年的Net Operating Income（不包括貸款的淨租金利潤）14000，每月貸款月供是1000，那這個房子一年的現金流=14000-1000*12=2000。
Cash-On-Cash Return = 2000/20000=10%
如果做cashout refinance 把自己投入的2萬都拿出來，還有正現金流的話，那分母為零，回報就是無窮了，這就是平常說的空手套白狼。這種情況下，這個指標就沒有太大實際意義了，盡管這屬於投資的最高境界。
2. Return on Equity(ROE) - 淨值回報率
Return on Equity = 年現金流/房產中的淨值
可以看出，隻要把Cash-On-Cash Return公式中分母的“實際投入的現金”變為“房產中的淨值（equity）”就行了。
還以上麵的例子，假定到第二年時，房子增值到了15萬，房貸還有7萬，那房產中的淨值還有： 150000-70000=80000。如果年現金流還是2000 的話，那：
ROE=2000/80000=2.5%
3. Internal Rate of Return(IRR) - 年複利回報率
IRR是個比較複雜的回報指標，在商業地產上用的比較廣泛。基本上可以把它理解為，從買房投資開始到把房產賣掉的年複利回報率，包括增值和租金利潤，減去各種費用包括賣房的費用等，甚至還考慮資金的時間價值。注意，這是個年複利回報率。
二． 寧家ROE
我感覺ROE是個很有用的回報指標，因為它可以反應房產淨值（也就是當前淨資產）的回報率，從而可以衡量當前的投資是不是個好投資。
但我對ROE的正式定義很不感冒，我認為正式定義糟蹋了一個很有用的公式。
為此，我對正式的ROE的定義進行了篡改，具體的就是把公式中分子的“年現金流”變為“年利潤”，而這個年利潤不僅包括年現金流，還包括年增值和還掉的貸款本金。
寧家ROE = 年利潤/年初房產中的淨值
(其中：年利潤 = 年現金流 + 年增值 + 當年還掉的貸款本金)
借用糊塗兄的語言，算房產回報若不包括增值揍是耍流氓！
如果按照我定義的ROE，年回報能達到10%，說明投資基本及格了，能接近股市的長期回報率了。如果低於10%，那說明不及格，辛辛苦苦當地主總得趕上股市的平均回報吧！
建寧 2024/10/12
IRR應該是最準確的指標，但準確的IRR必須要等把資產賣掉後才能知道。而沒賣掉前隻能用projected IRR， 需要對很多數據，包括現金流的增長，房價的增值，以及賣房成本等做一些假設，而這個假設的準確性會影響IRR的準確性，也就是說projected IRR的水分很大，用處也就存疑。
report一個data point about貼子的有格式問題：文中有很多問號 如下
? ? ?寧家?ROE = 年利潤/年初房產中的淨值
? ? (其中：年利潤 =?年現金流 + 年增值 + 當年還掉的貸款本金)