建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
博文
(2024-03-21 09:55:31)
經常會有人問這個問題，得到的答案也不一致，這裏說說我個人的理解。
1.自住房等個人用途
個人保險理賠，包括汽車保險理賠，自住房保險理賠，以及其它個人liability等保險理賠，沒有任何稅務後果，也就是說不需要報稅。
這大概也是為什麽有很多人說保險理賠不需要報稅的緣由。
2.出租房等商業用途
而出租房等商業用途的資產，它的保險理賠是有稅務後果的[閱讀全文]
(2024-03-19 11:23:44)
NAR被迫讓步的消息傳出後，聽到了各種不同的評論。有的朋友說，有的地區的中介費已經降到3~4%，有沒有讓步都一樣；還有的朋友說，本來費用全部是賣家付，現在分開也一樣，除非把費用設上限。
還有的地產經紀朋友委屈地說，我們也是用自己的經驗和知識辛苦為客戶服務的，我們的服務是有價值的，不能把我們貶得一無是處。
地產經紀的服務當然是有價值的，但問[閱讀全文]
(2024-03-17 08:51:15)
在各方麵(包括法律、財務以及政府等各方麵)幾十年持續和強大的壓力下，曾經滴水不進、長期壟斷美國房地產交易市場、故意抬高交易費用的邪惡組織-美國地產經紀協會（NAR，NationalAssociationofRealtors），今天終於低頭，被迫做出讓步，願意對規則做出重大修改。
其中，最關鍵的一條是，從今年7月中旬起，不再強製賣家必須要付買家中介費，也就是說使買家中介費和賣家中[閱讀全文]
(2024-03-12 03:55:13)
在美國，自住房變為出租房，報稅時需要注意哪些問題呢？
比如10年前買了個20萬的房子。以前是自住，後來開始完全變為出租房。
其中最重要的是計算房子的CostBasis。
首先，需要計算一下房子的AdjustedBasis，因為在居住期間Basis可能調整過。
如果自住期間做過improvement，需要加到Basis，也就是成本中去。但一般的Repairs就不能加。
另外，如果自住房曾經部分用於Busine[閱讀全文]
(2024-03-09 08:45:25)
大阿牛兄說的那個關於第二貸款拍賣的案例，應該說是個比較常見的反麵例子，主因是第二貸款競拍者沒對房子做詳細了解，事先可能不知道第一貸款的存在以及餘額，因而鑄成大錯。
這裏我就蹭一下關於第二貸款討論的熱度，說說第二貸款是否值得投資。
注意，大阿牛兄講得是拍賣，而我要講的是投資（購買）貸款，是兩碼子事！
因為房貸（Notes，或票據）跟國債等[閱讀全文]
(2024-02-23 07:13:29)
接著前天說的那個外州朋友想移地投資房產的話題。這個朋友是個專業地主，執行力非常強，但他們家門口房價太高，現金流不好，發展遇到了瓶頸，所以在考慮想轉移陣地。
在房價高和現金流不好的地區，專業地主要做大，最靠譜的方式可能是建商或者flipping，且不說這兩者都自有其風險和難度，我個人一直覺得長期持有並逐漸擴大規模，是更穩健更容易致富的策略。而[閱讀全文]
(2024-02-21 19:12:03)
出租房換了新屋頂、新空調、或者新窗戶等，該如何報稅呢？
首先，看看是否滿足關於維修的那三個SafeHarbors，若能滿足的話，可以在第一年一次減掉，這個可以參考我以前寫過的一篇關於三個SafeHarbors的文章：
美國投資房維修費用報稅的三個SafeHarbors
其次，如果是非民居（non-residentialbuilding），新空調可以用179Expensing在第一年一次減掉，而民居則不可以。
如果不滿[閱讀全文]
(2024-02-20 08:09:24)
【前言：一位地產投資執行力很強的外州朋友，他們當地的房價比較高，租售比不好，想進軍我們德州地產市場，問我的意見。我一直不喜歡德州的高地產稅，實際對德州地產關注不多，這裏也不過是胡說亂說。】
德州的四大都市區，基本可分為三個檔次：1）賭升值無現金流的Austin；2）現金流好些但升值潛力不大的Houston和SanAntonio；3）介於前兩者之間的Dallas。
由於Austin[閱讀全文]
(2024-02-19 03:10:32)
一直以來，家裏主要用一兩張信用卡，回扣都差不多是1%，也一直對信用卡沒給予太多關注，主要是刷卡不多，大多與出租房有關的費用也不走信用卡，前些年又經常貸款，也不想讓信用卡影響信用分數（實際上這屬於多慮了）。
現在終於閑暇了，最近也不會貸款了，外出也多了，又看了JY老大和goingplaces等擼卡大佬的信息，受益匪淺，覺得也該選幾張對自己合適的信用卡。
[閱讀全文]
(2024-02-05 04:49:59)
在美國從事地產投資的朋友，大多都知道1031Exchange，這是一種延稅的投資策略。 通常1031Exchange有兩種形式：
1）第一種就是大家常用的以房換房，賣掉一個或多個房子，用以置換一個或多個房子。其中的關鍵是，置換前後物業必須要在同一個業主（個人或實體）名下，業主對物業擁有絕對的控製權，當然這種控製權也意味著經營和管理上的麻煩。
2）第二種就是DSTExchang[閱讀全文]
