房產投資地域的考量

接著前天說的那個外州朋友想移地投資房產的話題。這個朋友是個專業地主，執行力非常強，但他們家門口房價太高，現金流不好，發展遇到了瓶頸，所以在考慮想轉移陣地。

在房價高和現金流不好的地區，專業地主要做大，最靠譜的方式可能是建商或者flipping，且不說這兩者都自有其風險和難度，我個人一直覺得長期持有並逐漸擴大規模，是更穩健更容易致富的策略。而這種策略，需要首付和無窮借貸力，而這兩者，好的現金流就一下可以完全解決掉。比如一個公寓樓有很好的現金流，不僅可以很容易拿到貸款。同時，現金流的增加可以使物業的估值增加，從而很容易把多餘的淨值拿出來，作為下一個物業的首付，這樣可以無窮循環。這也是JY老大及其徒子徒孫們的模式，也是執行力強的人隨時（注意我沒說是隨地）可以複製的模式。

但是，現金流很好的地區，大多不是發展前景太好的地區，增值潛力也不是太大，但這沒關係，這種模式打的就是通過自己勞動創造的價值和好的現金流。並且，現金流真的做好了，物業的價值也就上去了。就連總部在加州的一些私募眾籌公司，很多投資的物業也都是在房價相對便宜，現金流好的廣大中部地區，而不是他們自己家門口。

所以從這方麵講，這個外州的朋友想尋找新的投資區域，我感覺是個非常明智的考量。包括我們德州現金流好的一些地區，也不是不可以考慮，隻是我覺得有比德州現金流更好的地區。

如果說，專業地主要把現金流放在第一位的話（實際上對包括大型公寓樓在內的商業地產來說，現金流和增值是一回事兒），業餘小地主們則應該把增值潛力放在第一位，不要把起始現金流看的太重，尤其在起步階段。因為專業地主們好的現金流，從某一定程度上講，也是他們的expertise，加努力，加付出的結果。小地主們在這方麵付出不多，就不能有太高的期望，還不如賭增值，賭對了也許付出不多就能得到很好的結果，反正業餘小地主們的房子也不會太多。

但反過來就不一定好玩。

外州那個朋友家門口的增值倒是不錯，但很難規模化。同樣，如果業餘小地主隻看重現金流，不看增值潛力，可能既得不到現金流（因為好的現金流需要很多的付出），也得不到增值，唯一得到的可能就是煩惱。

不是每一個地區，都適合每個人，地產投資也是如此！

建寧  2024/2/20