建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
前幾天寫了一篇文章，談到當前美國很多公寓樓私募眾籌麵臨的困境：
他們用到的債務（貸款）有以下幾個主要特征：
- 都是短期債務，一般5~7年，甚至更短，比如過橋貸至多3年
- 很多選擇浮動利率，Interest Only，有的對利率進行了對衝（Hedge）
下麵說說貸款期限的長短和利率對衝有關的風險問題。
這裏還用上篇文章中提到的例子：
1. 貸款期限
可以看出，對於靠譜的（不靠譜的可能等不到重貸讓利率就給玩完了）、用短期債務購買物業的投資者來說，重貸是個很大的磕，跨不過去就完蛋了。如果趕上不好的時機，比如像現在這樣利率高，物業貶值，就會造成很大的資金缺口（例子中的120萬）。而要使物業的價格和利率恢複到合適的水平，以便能達到重貸的要求，需要足夠長的時間，至少從當前的狀況來看，5年的時間是不夠的。
就算正好需要5年的時間，也不見得能完美地落在這個時間區間。這次美聯儲是2022年3月開始加息的，假定加5年的時間，到2027年的3月，正好能夠達到重貸的資格。當然這是假定你剛好在2022年3月購買，萬一買得更早，比如早買了一兩年，那就歇菜了。
所以，貸款期限的長短是最大的潛在風險，如果可能的話，應該使貸款的期限超過5年以上，最好在7年以上，以便給自己更多的回旋餘地。
注意，無論是固定利率還是浮動利率，都麵臨同樣的問題。
2. 利率對衝
利率對衝通常有兩種方式：Interest Rate Cap 和 Interest Rate Swap。
1) Interest Rate Cap（以下簡稱Rate Cap）。
Rate Cap本質上是一種保險，高於設定的利率（Strike Rate）的部分由Rate Cap賣家來付。比如，你可以買一個Rate Cap，利率超過6%的部分不需要你來付（一般用SOFR為基準利率）。
不少用浮動利率的商貸都買Rate Cap來對衝，但一般Rate Cap不超過3年。
比如，我曾看到加息前一個投資者買的Rate Cap大約相當於6.5%。就算當前市場利率是8%，Rate Cap也不過是把利率降了1.5%，若以上麵例子中300萬的貸款，一年也不過省了4.5萬利息。當然4.5萬一年對一個400萬的物業來說，也不能說是個小數目，但絕算不上是一個生死攸關的數目，至少跟上麵提到的120萬資金缺口無法相提並論。
可見，Rate Cap一般來說決定不了大局，隻能說是小錢。
不過，對於一些用高杠杆，本來現金流就懸乎的主，買買Rate Cap對衝一下也是不錯的，畢竟正常情況下，花不幾個錢。
2）Interest Rate Swap（以下簡稱Rate Swap）。
Rate Swap是兩方利率互換，比如，你可以用一個浮動利率貸款，去換一個固定利率貸款。並且與Rate Cap不同的是，Rate Cap是短期的，一般不超過3年，但Rate Swap可以是長期的。
但與Rate Cap相似的是，Rate Swap在短期內也很難左右大局，也隻能說是小錢。
3. 結語
在利用債務上，貸款期限的長短是最關鍵的因素，要盡可能使貸款的期限越長越好。
一般情況下，利率對衝不是生死攸關。
當然，要多留儲蓄金。
建寧 2024/6/14
