房地產雜談,空手套白狼

來源: 2019-01-11 09:04:42 [] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀: 次 (10050 bytes)

首先,我們從大陸出來的要改變一下思維方式,欠錢不是什麽丟人現眼的事情,這是在美國生活當中的一個遊戲規則而已,就像把錢放銀行裏,實際上是銀行欠你的錢,所以才給你利息。其次,欠債分好債和壞債,信用卡之類是壞債,要盡快還掉。房貸是好債,可以保留下去,按計劃歸還,甚至可以重新貸款出來。借雞生蛋,借錢生錢,用別人的錢去賺錢是賺錢的最高境界,也就是所謂的空手套白狼。一般來說在現實生活中,這是癡人說夢,老和尚打兒子,沒有的事情,但在房地產投資這行是確確實實存在的。

用在房屋上的貸款有,15年,30年,浮動,淨值等等各種選擇,自住房更可靈活運用,看自己的需求。作為職業地主,出租房貸款用的比較多,有些實戰演練。我曾經借過18筆貸款,其中大部分是30年固定,少部分是浮動和淨值heloc貸款。30年固定貸款比15年任何時候利率都略高一些,從銀行的角度來看也想早點收回欠款,夜長夢多。30年因為歸還周期久,每月的還貸款額少,容易出現正現金流。

舉一個實例,Orange county,2511sunflower, 92704,兩房兩浴condo,32萬,管理費 HOA$240加300地稅每月。30年貸款5%的利率借24萬,每月還貸款$1300。房租兩千,收支相抵可以打平略有盈餘。如果用15年貸款,每月還貸款需要兩千,淨賠差不多六百,腦袋上長瘤子,後麵負擔沉重。用三十年固定貸款或許會有微弱的現金流,但是蒼蠅雖小也是塊肉,現階段能打平就是勝利。

至於為什麽這麽說,牽扯到現階段投資什麽好的問題。錢放銀行是慢性自殺,利息跑不過通貨膨脹,錢會縮水。股市非常的不確定,你有本事在股市裏賺錢我也不攔著,我也就懂點房市,不是房事,那是老炮。還有人喜歡黃金古董收藏等,女娃愛花男孩愛炮,各有一好。比來比去,還是房地產投資靠譜。

經過連續多年的房價上漲,南加州目前漲勢趨緩,但房租上漲依然強勁,並且會持續下去,特別是低價位出租房。其原因之一是供求關係緊張,可供開發土地日益萎縮,造成新建房成本高,建成後的房價房租都必須要高,否則是賠錢賺吆喝,市場上的低價位房已經越來越少。之二是加州的經濟蓬勃發展,按國家排列,經濟總值已經排在世界第五位,擠下英國法國,跟著而來的是最低工資上漲。現在南加州$12一小時不容易找到人,房客裏有一對夫婦都在麥當勞打工,其中一人是夜班,$14小時。另剛進來的一個房客在養老院做護理,十小時一天,掙$150。以每月工作22天算能掙三千多,還有另一個人工作,這些對於投資出租房是利好消息。不要總以為加州滿大街的百萬富翁橫衝直撞,更多的是芸芸眾生為了生計東奔西忙。窮人也要有地方住,不會睡大街上。睡大街上的是流浪漢,幾乎全部都是黑白垃圾土生土長。

倒退20年,同樣這個房,6萬,1.5萬頭款借4.5萬,百分之十的利率,每月還貸款$400,而且被強製執行impound,地稅,mortgage insurance,flood insurance都被包括在每月賬單裏麵大約$100,總共約$500,加上管理費$150,每月支出$650,房租也就$795,一年如果空房一兩個月,全年顆粒無收,一萬五千塊錢放銀行裏吃利息都不見得比收租少,而且穩穩當當。

對比前後二十年的投資環境,二十多年前並不見得比今天強。我不喜歡聽小豬站在風口上會被吹起來一說,機會麵前人人平等,根本就沒有什麽風,天時是子虛烏有的東西,都是馬後炮才證明是天時。當年您吃將近百分之十的利息時候,大概會蔑視投資房地產是瞎耽誤功夫。當年不肯嫁春風,無端確被秋風誤。沒成想,利息吃著吃著就變成屎殼郎跟著放屁的走,空歡喜一場,肚臍眼放P,不知咋響的。

再回來看這個房,今天銀行裏的存款利息非常低,幾萬塊錢的利息本來就少,放在個人稅裏一申報,更是蠅頭小利,還不如用作頭款弄個房子。雖然也是仨瓜倆棗,都是蚊子腿上的肉,但房租上的收益可以靈活運用,避免在稅務上再被扒一層皮。即使最壞的結果,房租房價都不漲,廝守終生不棄不離,八十歲的老處女抗日到底,還貸款是定存,到還清貸款的時候幾十萬塊錢在手。

我一直認為房地產投資有兩利可圖,房價和房租。用貸款買房,今天的南加州在現金流打平的情況下,即使房價房租都不漲,兩個都沒有圖到,起碼不吃虧。兩個都不漲在南加州是不可能的事情,圖到一個就心滿意足,比如房價漲一倍,頭款回報就漲三倍。房租隻需按租控的百分之四增長計算,回報率也相當可觀,有些地方過去的十年裏房租就翻了一倍,兩個都圖到將是賺的盆滿缽滿。

還是以這個房為實例,房價從六萬變成超過三十萬,實際投資是一萬五千頭款,房租從不到八百增加到兩千。我的數學不好,複雜的複利計算回報率不會,用炒股大拿的話說是沒有文化,單就數學計算來說,我還就隻有加減乘除的小學水平,這點水平也夠用了。其實,根本不用去算,憑直覺也就可以了。

下麵就不是簡單的加減乘除問題,大約買後十年裏,利率一路下降,我的印象裏這個房經過兩三次重新貸款,最後一次在2006年,利率固定在百分之五左右,十年當中房價和房租都有突飛猛進的增長,於是決定cash out,總共借出15萬,還掉舊貸款的剩餘,再扣除原來屬於自己的頭款,拿到手裏超過十萬塊多餘出來的錢,天上掉餡餅了。

欠債還錢,15萬貸款每月需要還$800,加上略微增加的地稅和管理費,房租增加到$1200,現金流仍然處於盈餘狀態,隻不過是無本生意,空手套白狼成功。就是房子一把火燒掉,錢已經落袋為安。到今天房租變成了兩千,回報率怎麽算我的腦仁就不夠用了。順便說一下,房地產會有周期,水滿則溢,月盈則虧,我和別人一樣,沒有預測何時崩盤的本事,還是憑直覺,零八年前感覺房子的租售不成比例,房價處於危如壘卵,高處不勝寒,所以貸出來的錢沒有再投資,西方不亮東方亮,直接殺回天朝帝都去了。那個時候借錢很容易,當然前題是你有淨值的房子,幾乎是想強行借錢給我,礙著銀行經理的麵子就接受了兩筆,一兩年後房地產再次崩盤就用到了。還要再強調自己沒有先知先覺的本事,如果有,弄到一兩百萬不是難事,零八年後用做頭款可以買個中型旅店玩玩,世界上什麽都有的賣,就是沒有賣後悔藥的。

再回到原點這個房,房價又漲了不少,百分之二十五的頭款下去依然見不到什麽現金流,但錢放銀行的利息也是微不足道。在人多地少的大都會地區,房地產的增值是必然趨勢,小樓今夜聽春雨,深巷明朝賣杏花。等閑識得東風麵,萬紫千紅總是春。百分之五利率的三十年貸款可以說很低,堅持十年時間,青山遮不住,畢竟東流去。保守點估計,房價增長百分之五十,仍然可以重新貸款,把本金套出來再投資,空手套白狼。

我不喜歡寫長文,怕耽誤別人時間,所以浮動利率和淨值貸款不再贅述。

房地產這事很簡單,可以憑直覺!股市學問深奧完全不可以憑直覺,書生寫的帖子太深奧,費腦仁,學不來。南加這地方一年四季有八個月一件T恤衫就夠了,現在是冬季,這幾天陽光燦爛,微風拂麵,白天仍然可以褲衩背心踏拉板。憑直覺告訴我,良禽擇木而棲,從大陸來的,不光是大陸來的,香港,台灣,韓國,日本,中東,南美,歐洲等有什麽地方的氣候能好過南加?再看看南橙縣新開發的社區,大馬路基本上是左右各三條線,住宅,商業,辦公各區各自分開,整齊劃一,街上車水馬龍,商鋪人聲鼎沸,憑直覺就知道房地產的前景。相反,衰草枯楊,陋室空堂,舉目蕭瑟,慘淡淒涼,麻溜的避之不及,遠走他鄉。

所以選房子可以憑直覺,無需瞻前顧後,挑來挑去反而挑花了眼。比如男人都是視覺動物,沒聽說誰會對一個黃疸病人一見鍾情,癩蛤蟆都想吃天鵝肉,占花魁之心豈止賣油郎。可是誰承想花魁林黛玉病病秧秧、文思三千也不如胸脯四兩、潘金蓮倒是生猛又淫蕩,就怕小命黃泉路上、柴禾妞安分不漂亮,漂亮姐又不下廚房、下廚房的五大三粗孫二娘上不得廳堂、養眼西施沒主見、有主見的聞不到女人香、劉玄德也鎮不住舞槍弄劍孫尚香、王熙鳳有女人味但又亂花錢、不亂花錢的良家婦女不時尚、章X怡時尚可又不放心、放心的像鳳姐也未必下廚房。所以別管啥廚房廳堂,靚姐廚娘,王八看綠豆,隻要對上眼,哪怕是茅椽蓬牖,直奔瓦灶繩床。




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所有跟帖: 

我這次操之過急,可能買高了,無所謂了,希望建築商如期交房 -hz82000- 給 hz82000 發送悄悄話 hz82000 的博客首頁 hz82000 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 09:12:12

自住房高就高點,喜歡就行,特別是買新房自己住,別等別人挑剩下的。 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 老朽 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 09:16:57

好看!我從來沒見過這麽多歇後語俏皮話的 -ljty1- 給 ljty1 發送悄悄話 ljty1 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 09:31:08

朽哥可以兼職stand-up comedian了 -一樣花開為底遲- 給 一樣花開為底遲 發送悄悄話 一樣花開為底遲 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 10:29:49

生活中我們是很低調的,不要說拋頭露麵,狐朋狗友的聚會也基本不去,貼近的朋友節假日吃個飯而已 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 老朽 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 10:45:02

讚高調做事低調做人 -haomahaoma- 給 haomahaoma 發送悄悄話 haomahaoma 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 15:21:16

現在回頭看,這十年房地產是黃金十年,大都會地區基本上都是翻倍 -maywalk- 給 maywalk 發送悄悄話 maywalk 的博客首頁 maywalk 的個人群組 (159 bytes) () 01/11/2019 postreply 09:50:43

幹什麽都能賺錢,要比較付出代價是多少。 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 老朽 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 09:53:43

讚好文!但有些太差太老的房子要修理 -Versailles- 給 Versailles 發送悄悄話 Versailles 的個人群組 (295 bytes) () 01/11/2019 postreply 10:32:34

對,有些事情是逼出來的,國內在家裏我是大爺,我弟做飯我妹刷碗,父母聽我吹牛逼,出來後逼的練出廚藝,修房同理。 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 老朽 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 10:50:03

嗬嗬,您跟我各方麵都挺像的,讓我更有信心了。 -毛人- 給 毛人 發送悄悄話 毛人 的博客首頁 毛人 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 11:34:37

八十歲的老處女抗日到底--哈哈哈 -星條旗下- 給 星條旗下 發送悄悄話 星條旗下 的博客首頁 星條旗下 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 10:35:19

這個倒不稀奇,王朔小說裏就有 -ljty1- 給 ljty1 發送悄悄話 ljty1 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 11:58:26

讚朽哥一個,特別是那句機會麵前人人平等,我的理解是任何時期都有賺錢的方法和地方,看你是不是能抓住機會主動出擊了 -筆墨丹青- 給 筆墨丹青 發送悄悄話 筆墨丹青 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 10:37:43

幾年來在這裏學到不少,很多高手都說過,什麽時候都可以做,要根據市場。 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 老朽 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 11:26:44

朽哥不僅是投房高手,寫作和文字功底也了得,佩服,不服不行。 -Jasmine5181- 給 Jasmine5181 發送悄悄話 Jasmine5181 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 10:39:00

朽兄不用算都大賺,厲害!我看你的投資,alpha是大正,beta少於一,delta不用管,gamma當屁放丟便可。請高手糊兄指正 -big_canon- 給 big_canon 發送悄悄話 big_canon 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 10:40:20

炮兄,你說的我看都看不懂。 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 老朽 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 11:00:58

朽兄,那是股市計量分析的術語。懂的專家在投資上未必比得上朽兄。那是用來挪移樓上樓下的。 -big_canon- 給 big_canon 發送悄悄話 big_canon 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 11:15:37

Alpha 值是正是指贏大巿, 如果alpha 是負值是指輸大巿。beta少於一是風險低於大巿。 -big_canon- 給 big_canon 發送悄悄話 big_canon 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 11:20:55

你說這些東西,基本對個人投資者都不apply。而且fundamental 原理上也有問題。 -艾克- 給 艾克 發送悄悄話 艾克 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 13:40:02

指正得好。那把個人alpha定作個人networth percentile(99%)跑贏same networth perc -big_canon- 給 big_canon 發送悄悄話 big_canon 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 14:06:47

跑贏same networth percentile(大市)可以嗎?即是身家百分比上升,不隻是剩值上升。 -big_canon- 給 big_canon 發送悄悄話 big_canon 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 14:14:58

這些對衡量fund manager有一定意義。即使你說的這個alpha,依我看,也沒太大意義。不同人,同一件事,風險也是不同的。 -艾克- 給 艾克 發送悄悄話 艾克 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 14:52:56

這些討論都太理論了。我倒覺得朽爺對房市的基本原理其實還是挺深刻的,不僅僅是幽默。 -艾克- 給 艾克 發送悄悄話 艾克 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 14:54:25

說實話,我也就這點下裏巴人的東西,你們討論的事情我基本不懂。 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 老朽 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 14:59:55

關鍵是是幹自己懂的, 如你老這樣的。說實話,你老說的地產的道理,我早就明白。2009年我還真的動過心思 -艾克- 給 艾克 發送悄悄話 艾克 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 15:23:04

2009年我還真的動過心思搬到南加,或三塊饅頭。現在想起來,還是有些暢暢然呀。。。 -艾克- 給 艾克 發送悄悄話 艾克 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 15:24:55

你老當年說搬家就搬家的決斷力,我還是很佩服的。我就是看見也辦不到呀。 -艾克- 給 艾克 發送悄悄話 艾克 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 15:29:24

那是你們已經有坐辦公室混飯吃的本事,我沒有。 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 老朽 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 15:32:27

八十歲的老處女抗日到底,哈哈 -bbppb- 給 bbppb 發送悄悄話 bbppb 的博客首頁 bbppb 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 11:13:09

"用別人的錢去賺錢是賺錢的最高境界", 前些年我用這句話喊身邊的朋友買投資房,很多人都笑我瘋了 -平靜心北美- 給 平靜心北美 發送悄悄話 平靜心北美 的個人群組 (315 bytes) () 01/11/2019 postreply 11:23:59

有不少人連自住房都不願意貸款你有啥辦法? -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 老朽 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 11:37:55

朽哥舊帖,讀起來還是津津有味。目下小弟正在計劃Cash out refinance, 也想試試空手套白狼的感覺。謝謝分享! -Lee5588- 給 Lee5588 發送悄悄話 Lee5588 的博客首頁 Lee5588 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 12:16:15

文思三千也不如胸脯四兩,笑噴 -LA翔翔- 給 LA翔翔 發送悄悄話 LA翔翔 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 13:21:32

隻要對上眼,哪怕是茅椽蓬牖,直奔瓦灶繩床 - 高見 -老虎灘- 給 老虎灘 發送悄悄話 老虎灘 的博客首頁 老虎灘 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 13:56:44

幸會虎兄大俠 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 老朽 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 14:52:01

太強了, 文筆。 -keeplooking- 給 keeplooking 發送悄悄話 keeplooking 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 14:51:43

謝謝大家讀帖 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 老朽 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 14:53:48

BOUGHT HOUSES in 2006-2008??? -7000miles- 給 7000miles 發送悄悄話 7000miles 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 16:37:21

是的,天朝。 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 老朽 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 16:46:39

真經。 -紫檀吧主- 給 紫檀吧主 發送悄悄話 紫檀吧主 的博客首頁 紫檀吧主 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 16:48:33

你說的很好,沒有什麼事是十全十美。有個十全九美就很不錯了。人生買賣賺錢都是如此,差不多嘛就行。 -SCNC- 給 SCNC 發送悄悄話 SCNC 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 16:51:59

讚朽哥又一好帖!太讚同不過了: 賺錢的最高境界就是用別人的錢賺錢 .(OPM) -古來萬事- 給 古來萬事 發送悄悄話 古來萬事 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 16:57:53

讚朽爺好帖。佩服如滔滔江水如黃河泛濫。哈哈, -墨西哥- 給 墨西哥 發送悄悄話 墨西哥 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 21:34:00

好貼! -whitebrier- 給 whitebrier 發送悄悄話 whitebrier 的博客首頁 whitebrier 的個人群組 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 21:34:30

老朽是南加的迷弟呀, 也是, 氣候確實很好, 稍微熱了點。 -dahema- 給 dahema 發送悄悄話 dahema 的博客首頁 dahema 的個人群組 (0 bytes) () 01/12/2019 postreply 19:54:31

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