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房地產雜談二十四,空手套白狼

(2019-01-11 02:06:49) 下一個

首先,我們從大陸出來的要改變一下思維方式,欠錢不是什麽丟人現眼的事情,這是在美國生活當中的一個遊戲規則而已,就像把錢放銀行裏,實際上是銀行欠你的錢,所以才給你利息。其次,欠債分好債和壞債,信用卡之類是壞債,要盡快還掉。房貸是好債,可以保留下去,按計劃歸還,甚至可以重新貸款出來。借雞生蛋,借錢生錢,用別人的錢去賺錢是賺錢的最高境界,也就是所謂的空手套白狼。一般來說在現實生活中,這是癡人說夢,老和尚打兒子,沒有的事情,但在房地產投資這行是確確實實存在的。

用在房屋上的貸款有,15年,30年,浮動,淨值等等各種選擇,自住房更可靈活運用,看自己的需求。作為職業地主,出租房貸款用的比較多,有些實戰演練。我曾經借過18筆貸款,其中大部分是30年固定,少部分是浮動和淨值heloc貸款。30年固定貸款比15年任何時候利率都略高一些,從銀行的角度來看也想早點收回欠款,夜長夢多。30年因為歸還周期久,每月的還貸款額少,容易出現正現金流。

舉一個實例,Orange county,2511sunflower, 92704,兩房兩浴condo,32萬,管理費 HOA$240加300地稅每月。30年貸款5%的利率借24萬,每月還貸款$1300。房租兩千,收支相抵可以打平略有盈餘。如果用15年貸款,每月還貸款需要兩千,淨賠差不多六百,腦袋上長瘤子,後麵負擔沉重。用三十年固定貸款或許會有微弱的現金流,但是蒼蠅雖小也是塊肉,現階段能打平就是勝利。

至於為什麽這麽說,牽扯到現階段投資什麽好的問題。錢放銀行是慢性自殺,利息跑不過通貨膨脹,錢會縮水。股市非常的不確定,你有本事在股市裏賺錢我也不攔著,我也就懂點房市,不是房事,那是老炮。還有人喜歡黃金古董收藏等,女娃愛花男孩愛炮,各有一好。比來比去,還是房地產投資靠譜。

經過連續多年的房價上漲,南加州目前漲勢趨緩,但房租上漲依然強勁,並且會持續下去,特別是低價位出租房。其原因之一是供求關係緊張,可供開發土地日益萎縮,造成新建房成本高,建成後的房價房租都必須要高,否則是賠錢賺吆喝,市場上的低價位房已經越來越少。之二是加州的經濟蓬勃發展,按國家排列,經濟總值已經排在世界第五位,擠下英國法國,跟著而來的是最低工資上漲。現在南加州$12一小時不容易找到人,房客裏有一對夫婦都在麥當勞打工,其中一人是夜班,$14小時。另剛進來的一個房客在養老院做護理,十小時一天,掙$150。以每月工作22天算能掙三千多,還有另一個人工作,這些對於投資出租房是利好消息。不要總以為加州滿大街的百萬富翁橫衝直撞,更多的是芸芸眾生為了生計東奔西忙。窮人也要有地方住,不會睡大街上。睡大街上的是流浪漢,幾乎全部都是黑白垃圾土生土長。

倒退20年,同樣這個房,6萬,1.5萬頭款借4.5萬,百分之十的利率,每月還貸款$400,而且被強製執行impound,地稅,mortgage insurance,flood insurance都被包括在每月賬單裏麵大約$100,總共約$500,加上管理費$150,每月支出$650,房租也就$795,一年如果空房一兩個月,全年顆粒無收,一萬五千塊錢放銀行裏吃利息都不見得比收租少,而且穩穩當當。

對比前後二十年的投資環境,二十多年前並不見得比今天強。我不喜歡聽小豬站在風口上會被吹起來一說,機會麵前人人平等,根本就沒有什麽風,天時是子虛烏有的東西,都是馬後炮才證明是天時。當年您吃將近百分之十的利息時候,大概會蔑視投資房地產是瞎耽誤功夫。當年不肯嫁春風,無端確被秋風誤。沒成想,利息吃著吃著就變成屎殼郎跟著放屁的走,空歡喜一場,肚臍眼放P,不知咋響的。

再回來看這個房,今天銀行裏的存款利息非常低,幾萬塊錢的利息本來就少,放在個人稅裏一申報,更是蠅頭小利,還不如用作頭款弄個房子。雖然也是仨瓜倆棗,都是蚊子腿上的肉,但房租上的收益可以靈活運用,避免在稅務上再被扒一層皮。即使最壞的結果,房租房價都不漲,廝守終生不棄不離,八十歲的老處女抗日到底,還貸款是定存,到還清貸款的時候幾十萬塊錢在手。

我一直認為房地產投資有兩利可圖,房價和房租。用貸款買房,今天的南加州在現金流打平的情況下,即使房價房租都不漲,兩個都沒有圖到,起碼不吃虧。兩個都不漲在南加州是不可能的事情,圖到一個就心滿意足,比如房價漲一倍,頭款回報就漲三倍。房租隻需按租控的百分之四增長計算,回報率也相當可觀,有些地方過去的十年裏房租就翻了一倍,兩個都圖到將是賺的盆滿缽滿。

還是以這個房為實例,房價從六萬變成超過三十萬,實際投資是一萬五千頭款,房租從不到八百增加到兩千。我的數學不好,複雜的複利計算回報率不會,用炒股大拿的話說是沒有文化,單就數學計算來說,我還就隻有加減乘除的小學水平,這點水平也夠用了。其實,根本不用去算,憑直覺也就可以了。

下麵就不是簡單的加減乘除問題,大約買後十年裏,利率一路下降,我的印象裏這個房經過兩三次重新貸款,最後一次在2006年,利率固定在百分之五左右,十年當中房價和房租都有突飛猛進的增長,於是決定cash out,總共借出15萬,還掉舊貸款的剩餘,再扣除原來屬於自己的頭款,拿到手裏超過十萬塊多餘出來的錢,天上掉餡餅了。

欠債還錢,15萬貸款每月需要還$800,加上略微增加的地稅和管理費,房租增加到$1200,現金流仍然處於盈餘狀態,隻不過是無本生意,空手套白狼成功。就是房子一把火燒掉,錢已經落袋為安。到今天房租變成了兩千,回報率怎麽算我的腦仁就不夠用了。順便說一下,房地產會有周期,水滿則溢,月盈則虧,我和別人一樣,沒有預測何時崩盤的本事,還是憑直覺,零八年前感覺房子的租售不成比例,房價處於危如壘卵,高處不勝寒,所以貸出來的錢沒有再投資,西方不亮東方亮,直接殺回天朝帝都去了。那個時候借錢很容易,當然前題是你有淨值的房子,幾乎是想強行借錢給我,礙著銀行經理的麵子就接受了兩筆,一兩年後房地產再次崩盤就用到了。還要再強調自己沒有先知先覺的本事,如果有,弄到一兩百萬不是難事,零八年後用做頭款可以買個中型旅店玩玩,世界上什麽都有的賣,就是沒有賣後悔藥的。

再回到原點這個房,房價又漲了不少,百分之二十五的頭款下去依然見不到什麽現金流,但錢放銀行的利息也是微不足道。在人多地少的大都會地區,房地產的增值是必然趨勢,小樓今夜聽春雨,深巷明朝賣杏花。等閑識得東風麵,萬紫千紅總是春。百分之五利率的三十年貸款可以說很低,堅持十年時間,青山遮不住,畢竟東流去。保守點估計,房價增長百分之五十,仍然可以重新貸款,把本金套出來再投資,空手套白狼。

我不喜歡寫長文,怕耽誤別人時間,所以浮動利率和淨值貸款不再贅述。

房地產這事很簡單,可以憑直覺!股市學問深奧完全不可以憑直覺,書生寫的帖子太深奧,費腦仁,學不來。南加這地方一年四季有八個月一件T恤衫就夠了,現在是冬季,這幾天陽光燦爛,微風拂麵,白天仍然可以褲衩背心踏拉板。憑直覺告訴我,良禽擇木而棲,從大陸來的,不光是大陸來的,香港,台灣,韓國,日本,中東,南美,歐洲等有什麽地方的氣候能好過南加?再看看南橙縣新開發的社區,大馬路基本上是左右各三條線,住宅,商業,辦公各區各自分開,整齊劃一,街上車水馬龍,商鋪人聲鼎沸,憑直覺就知道房地產的前景。相反,衰草枯楊,陋室空堂,舉目蕭瑟,慘淡淒涼,麻溜的避之不及,遠走他鄉。

所以選房子可以憑直覺,無需瞻前顧後,挑來挑去反而挑花了眼。比如男人都是視覺動物,沒聽說誰會對一個黃疸病人一見鍾情,癩蛤蟆都想吃天鵝肉,占花魁之心豈止賣油郎。可是誰承想花魁林黛玉病病秧秧、文思三千也不如胸脯四兩、潘金蓮倒是生猛又淫蕩,就怕小命黃泉路上、柴禾妞安分不漂亮,漂亮姐又不下廚房、下廚房的五大三粗孫二娘上不得廳堂、養眼西施沒主見、有主見的聞不到女人香、劉玄德也鎮不住舞槍弄劍孫尚香、王熙鳳有女人味但又亂花錢、不亂花錢的良家婦女不時尚、章X怡時尚可又不放心、放心的像鳳姐也未必下廚房。所以別管啥廚房廳堂,靚姐廚娘,王八看綠豆,隻要對上眼,哪怕是茅椽蓬牖,直奔瓦灶繩床。

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PeonyInJuly 回複 悄悄話 回複 '老朽' 的評論 : 哈哈, 謝謝朽兄耐心。 看樣子我上次去銀行沒有問對問題。 因為loan officer 說我的房子已經付清, 不可以再申請conventional loan, 隻能申請home equity loan. 所以當時很沮喪。 下次直接去問cash out, 管他什麽loan.
另外,錢拿出來做什麽用也是個好問題。 當初還清的時候就是覺得也沒有什麽可以投資的。 現在這不是看您的文章又心動了嘛, 想到更多的地方"空手套白狼”。 嘿嘿。
老朽 回複 悄悄話 回複 'PeonyInJuly' 的評論 : 沒關係,隨便問,隻有我知道的才行。
前麵已經回答你了,你現在的房子沒有貸款就相當於現金在手,市場上的各種貸款隨你選擇,抵押貸款利息高就不用。負擔的起用15年固定,想每月少還點就用30年,都可以把錢套出來,但要考慮錢做何用。
PeonyInJuly 回複 悄悄話 回複 '老朽' 的評論 : 謝謝。Cash out from 已經付清貸款的房子,是否就是 home equity loan? 還是有別的名目?我試過 home equity loan, 利率幾乎是 conventional loan 的兩倍。
不好意思這麽多問題。
老朽 回複 悄悄話 回複 'PeonyInJuly' 的評論 : 已經還清貸款的房子就更容易,15年,30年,浮動,抵押隨便你選擇,怎麽都能cashout出來。
PeonyInJuly 回複 悄悄話 回複 '老朽' 的評論 : 謝謝朽兄解答。那麽cash out 意思是如果這個房子還有mortgage, 可以通過refinance 增加貸款的總額(principal), 因而自己拿到cash. 如果房貸已經還清的房子就沒有機會refinance, 所以沒有機會cash out了?
tanjiang10 回複 悄悄話 你這是小打小鬧的賺小錢,巨富不會做這種費力的事,他們都在股市裏賺大錢。
老朽 回複 悄悄話 謝謝各位讀帖
mamacao 回複 悄悄話 寫的真好玩!
洞庭人家 回複 悄悄話 說得對;大陸出來的要改變一下思維方式,欠錢不是什麽丟人現眼的事情。
準確的說欠錢是本事,隻要不是老癩,樓主榜樣,大公無私解密如何叭在牆頭等紅杏。
清漪園 回複 悄悄話 看不懂朽兄的生財之法,但看懂了最後一段,男人心聲呀,哈哈。
老朽 回複 悄悄話 回複 'PeonyInJuly' 的評論 :
一般的重新貸款,銀行隻給你舊貸款的數目,做refinancing 的多數原因是利率下降,重貸後能降低每月還貸額。
當房價劇烈上升,房子會產生大比例的淨值,銀行就會同意cash out,比如原來借的是10萬,借給你20萬,你就有10萬現金在手,可以拿去投資,做生意,做什麽都行。銀行會評估你的還錢能力,因為多借錢,每月要多還回去。

當房價
PeonyInJuly 回複 悄悄話 謝謝老朽大師分享。認真學習中。
請問 cash out 什麽意思? 是利用已經paid off 的房子重新貸款嗎?就是home equity loan? 我曾經想過利用一個已經付清的房子去貸home equity loan, 利率高達7-8%,當時 conventional loan 的利率是3.5-4%。
想知道我是否可以cash out on the house? 謝謝。
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“最後一次在2006年,利率固定在百分之五左右,十年當中房價和房租都有突飛猛進的增長,於是決定cash out,總共借出15萬,還掉舊貸款的剩餘,再扣除原來屬於自己的頭款,拿到手裏超過十萬塊多餘出來的錢,天上掉餡餅了。”
紫嫣淡染 回複 悄悄話 調侃中道出了寶貴的經驗,學習並轉發了。期待更多的南加房地產知識講座。謝謝!
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