房地產雜談，空手套白狼

首先，我們從大陸出來的要改變一下思維方式，欠錢不是什麽丟人現眼的事情，這是在美國生活當中的一個遊戲規則而已，就像把錢放銀行裏，實際上是銀行欠你的錢，所以才給你利息。其次，欠債分好債和壞債，信用卡之類是壞債，要盡快還掉。房貸是好債，可以保留下去，按計劃歸還，甚至可以重新貸款出來。借雞生蛋，借錢生錢，用別人的錢去賺錢是賺錢的最高境界，也就是所謂的空手套白狼。一般來說在現實生活中，這是癡人說夢，老和尚打兒子，沒有的事情，但在房地產投資這行是確確實實存在的。

用在房屋上的貸款有，15年，30年，浮動，淨值等等各種選擇，自住房更可靈活運用，看自己的需求。作為職業地主，出租房貸款用的比較多，有些實戰演練。我曾經借過18筆貸款，其中大部分是30年固定，少部分是浮動和淨值heloc貸款。30年固定貸款比15年任何時候利率都略高一些，從銀行的角度來看也想早點收回欠款，夜長夢多。30年因為歸還周期久，每月的還貸款額少，容易出現正現金流。

舉一個實例，Orange county,2511sunflower, 92704，兩房兩浴condo,32萬，管理費 HOA$240加300地稅每月。30年貸款5%的利率借24萬，每月還貸款$1300。房租兩千，收支相抵可以打平略有盈餘。如果用15年貸款，每月還貸款需要兩千，淨賠差不多六百，腦袋上長瘤子，後麵負擔沉重。用三十年固定貸款或許會有微弱的現金流，但是蒼蠅雖小也是塊肉，現階段能打平就是勝利。

至於為什麽這麽說，牽扯到現階段投資什麽好的問題。錢放銀行是慢性自殺，利息跑不過通貨膨脹，錢會縮水。股市非常的不確定，你有本事在股市裏賺錢我也不攔著，我也就懂點房市，不是房事，那是老炮。還有人喜歡黃金古董收藏等，女娃愛花男孩愛炮，各有一好。比來比去，還是房地產投資靠譜。

經過連續多年的房價上漲，南加州目前漲勢趨緩，但房租上漲依然強勁，並且會持續下去，特別是低價位出租房。其原因之一是供求關係緊張，可供開發土地日益萎縮，造成新建房成本高，建成後的房價房租都必須要高，否則是賠錢賺吆喝，市場上的低價位房已經越來越少。之二是加州的經濟蓬勃發展，按國家排列，經濟總值已經排在世界第五位，擠下英國法國，跟著而來的是最低工資上漲。現在南加州$12一小時不容易找到人，房客裏有一對夫婦都在麥當勞打工，其中一人是夜班，$14小時。另剛進來的一個房客在養老院做護理，十小時一天，掙$150。以每月工作22天算能掙三千多，還有另一個人工作，這些對於投資出租房是利好消息。不要總以為加州滿大街的百萬富翁橫衝直撞，更多的是芸芸眾生為了生計東奔西忙。窮人也要有地方住，不會睡大街上。睡大街上的是流浪漢，幾乎全部都是黑白垃圾土生土長。

倒退20年，同樣這個房，6萬，1.5萬頭款借4.5萬，百分之十的利率，每月還貸款$400，而且被強製執行impound，地稅，mortgage insurance，flood insurance都被包括在每月賬單裏麵大約$100，總共約$500，加上管理費$150，每月支出$650，房租也就$795，一年如果空房一兩個月，全年顆粒無收，一萬五千塊錢放銀行裏吃利息都不見得比收租少，而且穩穩當當。

對比前後二十年的投資環境，二十多年前並不見得比今天強。我不喜歡聽小豬站在風口上會被吹起來一說，機會麵前人人平等，根本就沒有什麽風，天時是子虛烏有的東西，都是馬後炮才證明是天時。當年您吃將近百分之十的利息時候，大概會蔑視投資房地產是瞎耽誤功夫。當年不肯嫁春風，無端確被秋風誤。沒成想，利息吃著吃著就變成屎殼郎跟著放屁的走，空歡喜一場，肚臍眼放P，不知咋響的。

再回來看這個房，今天銀行裏的存款利息非常低，幾萬塊錢的利息本來就少，放在個人稅裏一申報，更是蠅頭小利，還不如用作頭款弄個房子。雖然也是仨瓜倆棗，都是蚊子腿上的肉，但房租上的收益可以靈活運用，避免在稅務上再被扒一層皮。即使最壞的結果，房租房價都不漲，廝守終生不棄不離，八十歲的老處女抗日到底，還貸款是定存，到還清貸款的時候幾十萬塊錢在手。

我一直認為房地產投資有兩利可圖，房價和房租。用貸款買房，今天的南加州在現金流打平的情況下，即使房價房租都不漲，兩個都沒有圖到，起碼不吃虧。兩個都不漲在南加州是不可能的事情，圖到一個就心滿意足，比如房價漲一倍，頭款回報就漲三倍。房租隻需按租控的百分之四增長計算，回報率也相當可觀，有些地方過去的十年裏房租就翻了一倍，兩個都圖到將是賺的盆滿缽滿。

還是以這個房為實例，房價從六萬變成超過三十萬，實際投資是一萬五千頭款，房租從不到八百增加到兩千。我的數學不好，複雜的複利計算回報率不會，用炒股大拿的話說是沒有文化，單就數學計算來說，我還就隻有加減乘除的小學水平，這點水平也夠用了。其實，根本不用去算，憑直覺也就可以了。

下麵就不是簡單的加減乘除問題，大約買後十年裏，利率一路下降，我的印象裏這個房經過兩三次重新貸款，最後一次在2006年，利率固定在百分之五左右，十年當中房價和房租都有突飛猛進的增長，於是決定cash out，總共借出15萬，還掉舊貸款的剩餘，再扣除原來屬於自己的頭款，拿到手裏超過十萬塊多餘出來的錢，天上掉餡餅了。

欠債還錢，15萬貸款每月需要還$800，加上略微增加的地稅和管理費，房租增加到$1200，現金流仍然處於盈餘狀態，隻不過是無本生意，空手套白狼成功。就是房子一把火燒掉，錢已經落袋為安。到今天房租變成了兩千，回報率怎麽算我的腦仁就不夠用了。順便說一下，房地產會有周期，水滿則溢，月盈則虧，我和別人一樣，沒有預測何時崩盤的本事，還是憑直覺，零八年前感覺房子的租售不成比例，房價處於危如壘卵，高處不勝寒，所以貸出來的錢沒有再投資，西方不亮東方亮，直接殺回天朝帝都去了。那個時候借錢很容易，當然前題是你有淨值的房子，幾乎是想強行借錢給我，礙著銀行經理的麵子就接受了兩筆，一兩年後房地產再次崩盤就用到了。還要再強調自己沒有先知先覺的本事，如果有，弄到一兩百萬不是難事，零八年後用做頭款可以買個中型旅店玩玩，世界上什麽都有的賣，就是沒有賣後悔藥的。

再回到原點這個房，房價又漲了不少，百分之二十五的頭款下去依然見不到什麽現金流，但錢放銀行的利息也是微不足道。在人多地少的大都會地區，房地產的增值是必然趨勢，小樓今夜聽春雨，深巷明朝賣杏花。等閑識得東風麵，萬紫千紅總是春。百分之五利率的三十年貸款可以說很低，堅持十年時間，青山遮不住，畢竟東流去。保守點估計，房價增長百分之五十，仍然可以重新貸款，把本金套出來再投資，空手套白狼。

我不喜歡寫長文，怕耽誤別人時間，所以浮動利率和淨值貸款不再贅述。

房地產這事很簡單，可以憑直覺！股市學問深奧完全不可以憑直覺，書生寫的帖子太深奧，費腦仁，學不來。南加這地方一年四季有八個月一件T恤衫就夠了，現在是冬季，這幾天陽光燦爛，微風拂麵，白天仍然可以褲衩背心踏拉板。憑直覺告訴我，良禽擇木而棲，從大陸來的，不光是大陸來的，香港，台灣，韓國，日本，中東，南美，歐洲等有什麽地方的氣候能好過南加?再看看南橙縣新開發的社區，大馬路基本上是左右各三條線，住宅，商業，辦公各區各自分開，整齊劃一，街上車水馬龍，商鋪人聲鼎沸，憑直覺就知道房地產的前景。相反，衰草枯楊，陋室空堂，舉目蕭瑟，慘淡淒涼，麻溜的避之不及，遠走他鄉。

所以選房子可以憑直覺，無需瞻前顧後，挑來挑去反而挑花了眼。比如男人都是視覺動物，沒聽說誰會對一個黃疸病人一見鍾情，癩蛤蟆都想吃天鵝肉，占花魁之心豈止賣油郎。可是誰承想花魁林黛玉病病秧秧、文思三千也不如胸脯四兩、潘金蓮倒是生猛又淫蕩，就怕小命黃泉路上、柴禾妞安分不漂亮，漂亮姐又不下廚房、下廚房的五大三粗孫二娘上不得廳堂、養眼西施沒主見、有主見的聞不到女人香、劉玄德也鎮不住舞槍弄劍孫尚香、王熙鳳有女人味但又亂花錢、不亂花錢的良家婦女不時尚、章X怡時尚可又不放心、放心的像鳳姐也未必下廚房。所以別管啥廚房廳堂，靚姐廚娘，王八看綠豆，隻要對上眼，哪怕是茅椽蓬牖，直奔瓦灶繩床。

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