全世界都在效仿美國人“創立”的30年房貸，但是美國人似乎要改革了。

聯邦住房金融局（FHFA）局長比爾·普爾特（Bill Pulte）周六公開表示，政府正“製定計劃”，為美國購房者推出 50年期抵押貸款。消息一出，立即在社交媒體引發許多美國人的質疑，也有中國網友表示，這可真是做到了“一房傳三代，人走房貸還在”。

美國將推50年超長房貸網友:一房傳三代人走債還在

川普總統似乎也支持這個提議，他在社交媒體Truth Social上發布一張照片——他與前總統富蘭克林·羅斯福並列呈現。羅斯福在上世紀30年代美國經濟大蕭條時期推出新政，並製定30年固定抵押貸款標準，以穩定住房市場、挽救銀行係統。

很快，聯邦住房金融局（FHFA）局長比爾·普爾特（Bill Pulte）就在社交媒體X轉發了川普的截圖，並說：“感謝川普總統，我們確實正在努力實現50年抵押貸款——這將徹底改變遊戲規則。”

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好處

同樣首付可以買到更好的房子

很多人可能首先會想到，如果延長房貸，那麽每個月支付的的按揭就會更低，哪怕最終支付的利息會更多。

這其實很容易理解。假設15年期固定利率抵押貸款的利率為5%，30年期利率為5.5%，40年期利率為5.75%，50年期利率為6%。那麽，同樣是100萬美元的抵押貸款，如果30年貸款，每個月要支付5734美元，如果是50年貸款，每個月支付5287美元，減少了近500美元。

反過來推算，你會發現，如果選擇更長的貸款期限，同樣的首付，就能買到更貴的房子。假設某人首付20%，每月有7000美元用於償還本金和利息。那麽，他能買到多貴的房子？

從這張表可以看到，每個月償還同樣的按揭利息的話，如果選擇30年房貸，隻能買109萬美元的房子，可是如果選擇50年貸款，可以購買165萬美元的房子。

質疑

支付的利息更高

那麽，是否就應該選擇50年的房貸呢？金融專家指出，50年期貸款可能在短期內明顯降低首批購房者的月供，但長期償還總額將顯著提高。

如上圖所見，同樣是100萬美元的房貸，如果選擇30年，那麽支付的利息總額為106萬美元，可是如果選擇50年房貸，那麽支付的利息總額將是217萬美元，整整高出了一倍還多。

這是毫無疑問的！但這似乎並不是一個每人都必須經曆的事。另一項統計數據顯示，雖然很多人選擇了30年的長期貸款，但實際上大多數人在11年至15年之內就還清了貸款，並不會真正拖到30年才還清，他們支付的利息遠低於統計學上的數字。

因此，選擇50年貸款的人，隻要家庭理財得當，大多數人也能在11至15年之內把貸款還清，而不是真的拖到50年才還清。

川普

重整房貸市場

川普在去年競選期間曾承諾要“讓年輕人買得起房子、車子、生活用品”。但過去一年中，美國消費者在通脹壓力下購買力下降，房價與利率同時高企，使這一承諾變得難以兌現。

Redfin 的最新數據顯示，美國家庭每月用於償還房貸的比例達到 38.4% 的中位收入，這意味著美國住房市場已超過傳統意義上的“負擔能力警戒線”。

在這種背景下，川普政府試圖推出50年貸款期限，被視為延長貸款周期、降低月供壓力、減輕購房者資金負擔的一種策略。

50年貸款計劃並不是川普最近唯一涉及住房金融領域的動作。今年5月，他曾公開表示正在考慮將房利美（Fannie Mae）與房地美（Freddie Mac）重新推向公開股票市場。

這兩家企業在2008年次貸危機前是“政府支持企業（GSE）”，但由於當時的房地產泡沫破裂，它們被財政部接管至今。川普稱其“經營狀況良好、現金流充裕”，並暗示不久將對上市決策做出說明。

普爾特隨後證實，總統正在“伺機評估”，最快可能在 2025年底推進兩家公司上市。這一舉動將深刻影響抵押貸款市場的資金流動性、貸款標準和監管結構。