雲南房子，被外地人“買爆”？

2024年春節期間，在北京工作的安徽姑娘朱莉在雲南西雙版納購置了一套七八十平方米的三居室。“在大城市購房壓力太大，也一直在搬家，就特別想有個房子作為寄托。”朱莉對中國新聞周刊說道。

朱莉的選擇並非孤例。近年來，雲南已成為越來越多外省購房者的選擇。

10月22日，雲南省房地產市場加快回穩向好新聞發布會公布的數據顯示，今年1—9月，雲南商品房銷售麵積約1449萬平方米，同比增長5.7%，高於全國平均增速11.2個百分點；二手房成交麵積1585萬平方米，同比增長13.5%。

這背後，是省外購房者在雲南置業占比的顯著上升。數據顯示，今年以來，省外人士在雲南購買商品住房超2.9萬套，占全省購房套數的31.7%。這意味著，雲南每賣出去3套房中就有近一套房是外地人購買。

部分城市的省外購房比例尤為突出。其中，西雙版納州省外購房占比達到74.9%，保山市、楚雄州、麗江市均達40%以上，昆明市目前達30%以上。

在全國房地產市場整體承壓的背景下，雲南樓市可謂呈現“逆勢增長”態勢。不少受訪者向中國新聞周刊透露，其在雲南購房既為自住，亦兼顧投資屬性。

然而，外省購房比例持續走高，在提振樓市的同時，也引發了業內對高空置率及民宿供給過剩的擔憂——若大量住房長期空置，可能導致部分小區入住率偏低；而若部分房產集中進入托管式民宿市場，則可能加劇本地民宿行業的競爭壓力。

“不要買期房”

朱莉選擇在西雙版納購房，是深思熟慮後的結果。她說，當時綜合考慮了幾個城市，認為西雙版納的房屋總價在可承受範圍內，且當時房價整體也已趨穩，出租的話旺季收益也不錯。加之西雙版納是國內難得的熱帶季風氣候區，冬季溫暖舒適，不論是自住還是選擇偶爾去度假，都非常適宜。

在選購小區和房子時，朱莉也有自己的偏好。她偏向於央企，看重其基本的品質保障和交付能力，在區位選擇上，她考慮小區附近規劃有西雙版納歌朗河文旅綜合體這樣的大型項目，未來可能具備升值潛力，她認為即便不升值，大量遊客的湧入也對短租或改作民宿非常有利。在房型方麵，她看中的戶型在七八十平方米的建築麵積內做到了三房，並附贈超大陽台，而且還是精裝修，再加上每平方米六千多元的價格，在她看來性價比非常高。



雲南西雙版納。攝/陳淑蓮

“不論是從物質價值還是到精神層麵的歸屬感，這個地方基本滿足了我各方麵的需求。”朱莉說。

朱莉提到，在雲南購置完房產後，發現有很多來自全國各地的人在此置業，由此結識了一些朋友，也有一些不認識的網友向她谘詢雲南購房情況，“很多人都有一種對雲南慢生活的向往”。

曾經在廣州從事設計行業的劉一也選擇在雲南購房。2024年，她在大理洱海邊購置了一套房產。不同的是，劉一不僅買房，更決定定居大理。她表示，選擇大理是因為這裏風景優美、氣候宜人，房價也可接受，她更願意在舒適的環境中生活。加之她逐漸轉型為自由插畫師，工作地點靈活，不必擔心在大理的就業問題。



劉一的新家照片。圖/受訪者供圖

她的社交媒體賬號自我介紹中寫著“28歲裸辭，在大理擁有自己的童話屋”。從她發布的照片和視頻可以看出，她相當享受在大理的新生活，把大理的新家布置得充滿童趣。

“在雲南遇到的一些購房者，大部分都是外地過來的。不過，我的建議是，不要買期房。”劉一說。

“市場還有很大空間”

10月20日，國家統計局發布2025年1—9月份全國房地產市場基本情況。數據顯示，1—9月份，全國新建商品房銷售麵積65835萬平方米，同比下降5.5%；新建商品房銷售額63040億元，下降7.9%。而在西部地區，前兩者同比下降4.0%和6.5%。

在此背景下，雲南樓市的發展態勢備受業內關注。

在10月11日召開的雲南省委城市工作會議上，雲南省委書記王寧提出在加快房地產發展上下功夫，指出未來3年、5年，雲南省房地產市場還有很大空間。他提到，雲南省房地產有一個突出的特點，就是省外到雲南買房的人越來越多。今年以來，雲南省房地產市場明顯回暖，投資和銷售麵積的增速，均高於全國8個百分點。

這一趨勢背後，是雲南旅遊和旅居熱度的持續攀升。

作為旅遊大省，今年國慶中秋假期，雲南接待遊客4150.77萬人次，旅遊收入568.68億元，同比分別增長10.7%和11.0%。

與此同時，雲南省文化和旅遊廳的數據顯示，2025年上半年，雲南旅居收入達236億元，280.3萬人在雲南旅居，同比增長45.4%，遊客平均停留91天，同比延長11天，遠超傳統短期旅遊的停留周期。

同程旅行、雲南省旅遊規劃研究院發布的《長三角旅居雲南市場報告》顯示，2025年在雲南長停留客群中，25—45歲客群占比達50%，旅居需求從康養延展至創作、社交、教育等場景。長三角成為雲南旅居第一大客源地，銀發族偏好康養型旅居，年輕人則熱衷於旅創與體驗。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受中國新聞周刊采訪時指出，雲南不少地方都在有意識地結合雲南豐富的文化旅遊資源，引導和吸納更多省外購房需求，從而激活本地市場。

嚴躍進表示，這一現象自2023年已顯現。雲南作為國內重要的旅遊省份，常被與海南相比較。兩地氣候條件接近，但雲南房價整體更為合理，性價比突出，因此在吸引外省購房需求方麵具備一定潛力。他說，特別是麗江、大理、西雙版納、普洱等城市，因獨特的少數民族文化、舒適的氣候和鮮明的城市風貌，持續受到市場關注。

數據顯示，近幾年，雲南省外購房占比持續攀升：2022年24.8%，2023年30.6%，2024年31.1%，2025年前9個月達 31.7%。



雲南迪慶藏族自治州香格裏拉市白水台景區。攝/陳淑蓮

為了推動房地產業與“旅居雲南”建設互促共進，今年9月下旬，雲南九部門印發《關於雲南省進一步促進房地產市場加快回穩向好的指導意見》，提出支持住房消費、盤活存量、加快好房子供應、優化金融支持、便利境外購房和實施購房“一碼通辦”等7個方麵的措施。

與此同時，雲南各地也一直在努力擦亮“旅居雲南”名片，出台了《關於打造“旅居雲南”高品質生活目的地的實施意見》《加快推進旅居雲南建設三年行動》《進一步推動“旅居雲南”高質量發展試點工作方案》等政策文件，並選取景洪、騰衝、元謀等33個縣市區加快推進旅居雲南—宜居城鎮試點建設。初步測算，這33個縣市區的投資、銷售雙雙占到全省的60%以上，且省外購房套數占省外來滇購房總量的80%。

專家：投資需保持理性

值得注意的是，中國新聞周刊在采訪中發現，在雲南購房的省外人群中，有相當一部分並未在當地定居。多數人如朱莉一樣，在房屋空置時選擇將其出租，或通過中介托管為民宿，兼顧自住與投資需求。

與此同時，盡管雲南旅居市場整體活躍，部分地區的民宿卻仍麵臨“冰火兩重天”的局麵。一方麵，房地產業與旅居經濟蓬勃發展；另一方麵，麗江、大理等地卻有大量民宿主在社交媒體上發布轉讓信息。因此，業內不少評論認為，這可能加劇雲南民宿行業的競爭，對市場健康發展帶來壓力。



麗江束河古鎮裏，到處都是民宿。攝/陳淑蓮

貴州師範大學國際旅遊文化學院副教授張玥唯在接受中國新聞周刊采訪時指出，當前雲南民宿的發展已經從滿足基本住宿需求，逐漸轉變為一種生活方式的想象，甚至成為旅遊目的地本身。許多投資者懷著期待進入市場，但缺乏辨識度的民宿主題和可持續的高質量服務，成為民宿運營中最常見的問題。

她表示，雲南旅遊存在明顯淡旺季，對“跟風”入局的運營者而言，最大難題在於如何在“半年忙、半年閑”的周期中，在有限的時間周期內“跑贏”投入的成本。

張玥唯曾做過調研，發現民宿的黃金收益期主要集中在前1到3年，之後會陸續麵臨裝修和設備老化等問題。尤其是對於規模較小的民宿來說，節假日流量帶來的高客單價，未必比持續穩定的客源與平穩的平日入住率來得重要。

而對於有意在雲南購房的人群，朱莉建議應結合自身實際需求。“傳統家庭若重視子女教育、需與父母同住或工作約束較強，可將雲南房產作為補充，資金充裕時再考慮入手，否則租房更為適宜。單身人士、自由職業者或計劃退休的人群，可先嚐試旅居半年到一年，再決定是否定居。”她說。

張玥唯建議，對於懷揣投資或開民宿夢想前往雲南購房的外省人士，一是要評估自身投資實力；二是以市場為準繩，認識市場，敬畏市場；三是控製節奏，先小試牛刀，認識市場後再逐步擴大規模。

嚴躍進也提醒，投資需保持理性。他說，全國多地已取消限購，廣州、深圳等城市政策大幅鬆綁，投資選項更加多元，應客觀比較不同區域潛力。他指出，麗江、大理氣候宜人，但文化趨同現象漸顯；西雙版納具有熱帶特色卻位置相對偏遠。在整體向好的背景下，仍需結合實際條件審慎決策。