“我們現在最大的問題就是執行難。”劉麗(化名)說道,“其實官司打贏好幾年了,但是錢一直都執行不回來。”
她告訴九派新聞,自己2018年在廣東珠海市香洲區泰禾中央廣場購買一套價值160餘萬元的房產,合同中寫道房產原計劃於2020年年底交房,但房子最終爛尾,無法如期交付。2022年,劉麗向法院起訴開發商。
珠海市香洲區法院判決,劉麗在泰禾中央廣場的購房合同、房貸合同同時解除,開發公司退還購房款、維修基金、劉麗已償還房貸本金、團購費等130餘萬元,還需負責未清償的房貸本息。
劉麗稱,剛拿到判決結果時,自己非常開心。但現在3年時間過去,她仍然沒有收到開發商賠付的錢,“他們賬戶根本沒有錢”。唯一讓她感到壓力減輕的,是她不用再還銀行的貸款。
北京金訴律師事務所主任
、北京法學會不動產法研究會理事王玉臣告訴九派新聞,此類案件中,如果開發商破產,執行難度會增大。若開發商已資不抵債,業主的房款需通過破產流程受償。購房者雖然在破產清償中具有一定的優先受償權,但實踐中受償率並不太理想。
“如果業主選擇了解除合同,在起訴時一定要注意做財產保全。如果當地的相關部門比較積極,可以嚐試協調多方主體,充分利用政府‘保交樓’政策,推動開發商盤活資產。”王玉臣稱。
其還指出,對於其他業主來說,此案具備一定參考意義,但是需要結合案件的具體情況,參考意義相對有限。因為不同的案件、項目和所在地方,很難完全複製。而且,在實現的路徑上也存在一係列現實的困難。因此,“通常在代理此類案件的時候,解除合同退房隻是兜底方案。若項目有複工希望,除非有一些特殊的情況,否則還是比較建議以推動複工交房為主要目標。若開發商的資金狀況極差,退房有可能會導致錢房兩空。”
爛尾樓。 圖/視覺中國
以下是劉麗的講述。
【1】夢想在海邊擁有一套自己的房子
我是2018年買的這套房子,買的時候房子還在修建,是一個68平方米左右的loft,而且當時還說買一層送一層。買這套房子,購房款一共是160餘萬元,另外還交了所謂的“團購費”5萬元,這筆錢是中介收的。
我工作在北京,在北方看見海的機會比較少,北京的房價對我來說遠超預算,根本買不起,當時就是夢想在海邊有一套自己的房子。
買房時,開發商把售樓處設在珠海當地一個特別高大上的寫字樓裏,營造出一種很高大上的感覺。它的價格相對來說也確實便宜,相比於周邊當時三四萬一平方米的價格,它才賣兩萬八。還買一層送一層,相當於有130平方米左右,還帶精裝修。
購房時,合同上寫得很清楚,會在2020年12月31日前交房,如果沒有按時交房,會賠付給業主一定的違約金,比例好像是萬分之三。但那會兒還是房地產市場發展繁榮的時期,也根本想不到會爛尾。
2019年5月的一天,我在網上無意間看到有不好的消息傳來。當我坐飛機到珠海,直奔售樓處,售樓處已經沒什麽人,我買房時聯係的銷售都離職了。我感覺到不對勁,後來開始維權。
【2】拿到判決結果後很開心
剛開始,我挺無助的,隻能從網上大量地查資料。我不認識其他的業主,不知道該怎麽辦,第一步能想到的,就是去找律師,但是律師說我的合同上簽的交房日期還沒有到期,如果直接去訴訟,有可能會被駁回,所以這條路暫時擱淺了。
之後沒多久,我聯係到了幾位業主,大家聚在一起,才發現這條路走起來非常艱難。當時在網上一查,這個開發商在全國有很多項目都爛尾,有一些在我們這之前甚至就開始爛尾。那段時間我買的那棟房子外立麵基本修好了,但是裏麵沒法裝修。大概整個片區有一半是我這種情況,還有一半是在外麵搭了架子,還沒修完,就停工了。
珠海這邊的開發商找不到人後,他們派了深圳分公司的人來和我們對接。我記得當時他們的說法讓我很生氣,我當時的心態就是,爛尾歸爛尾,不管我的錢能否追回來,我都一定要去起訴,去法院維護我的正當權益。
我們幾個業主找了同一家律所,2022年4月我們走上法庭,和開發商正式對簿公堂。被告席隻有開發商的代理律師出庭,他們的人始終沒有露麵給我們業主一個說法,或者是道歉。還有一個細節是,他們請的律師都換了好幾次,給我的感覺是他們好像連律師費都要出不起了。
我們這個案子,一審就直接宣判了,判決結果就是退還全部的房款給業主,剩餘的貸款也不用還了,我們這一批打官司的幾個業主都是一樣的結果。拿到這個結果的時候,我特別開心,也有一些意外,非常感謝我的律師,也感謝法官,他們都很正義。
【3】三年來幾乎每天都在嚐試要回錢
按照判決結果,被告應該在判決發生法律效力之日起10日內,向原告支付並退還相關的費用。這個判決從2022年下來,一直到今天,已經過去3年了,我沒有收到過一分錢,其他幾個打官司的業主也是這樣。
勝訴3年後,劉麗仍未拿到屬於自己的錢款。 圖/視覺中國
我的律師也去查了開發商旗下的賬戶餘額,他發現,餘額幾乎全是0,沒有錢。看到這個結果,我很崩潰。
其實我是有預料的,因為我看到全國各地,這個開發商的項目很多都爛尾。這3年多,我幾乎每天都在嚐試要回我的錢。對方的律師我們也聯係不到,我們就隻能找法院,法院給我們的答複是對方賬戶上沒有錢,查封不到資產。
雖然判決下來了,但是實際沒有收回錢,不過貸款我不用再繼續還了。當時我找銀行貸款了82萬,用的商業貸款,每個月月供也要好幾千,判決下來後,月供是不用還了。可以說,這是打完官司後我唯一減輕的壓力。
把首付款,還過的貸款和團購費等所有費用加一起,我差不多出了100多萬元。拿不到退款,這個經濟壓力對我來說特別特別大。有些同小區的業主情況比我還要困難,他們可能度過了比較辛苦的三年,有些也失去了工作,還要供爛尾樓的房貸。他們的壓力比我更大,甚至可能都沒有錢請律師來幫自己打官司。
對於和我有類似遭遇的人,我的建議是這種資不抵債的爛尾樓,如果項目被納入保交樓項目,還是以收樓為主,這樣的話至少可以得到房子。如果打官司,開發商賬上沒有錢的話,可能就會錢房兩空。國家確實在幫助老百姓把爛尾樓盤活,讓人能住進去。我現在隻能等著,盼望哪天房地產市場變好,房子賣出去,開發商有錢了,再把購房款退給我。
有些業主收到律師的建議後就放棄打官司了,等待交樓。我也不後悔我的決策,因為我當時的貸款壓力確實是比較大。
這雖然不是我購入的第一套房產,但是是我購入的第一套期房。回想起購房時,我以為馬上要實現擁有海邊一套房的夢想,現在真的是特別失望,這個夢想也徹底地幻滅了。未來,我可能“打死”也不會買期房,送給我都不敢要。