“爛尾樓”業主起訴開發商退款獲法院支持，3年執行無果

“我們現在最大的問題就是執行難。”劉麗（化名）說道，“其實官司打贏好幾年了，但是錢一直都執行不回來。”

她告訴九派新聞，自己2018年在廣東珠海市香洲區泰禾中央廣場購買一套價值160餘萬元的房產，合同中寫道房產原計劃於2020年年底交房，但房子最終爛尾，無法如期交付。2022年，劉麗向法院起訴開發商。

珠海市香洲區法院判決，劉麗在泰禾中央廣場的購房合同、房貸合同同時解除，開發公司退還購房款、維修基金、劉麗已償還房貸本金、團購費等130餘萬元，還需負責未清償的房貸本息。

劉麗稱，剛拿到判決結果時，自己非常開心。但現在3年時間過去，她仍然沒有收到開發商賠付的錢，“他們賬戶根本沒有錢”。唯一讓她感到壓力減輕的，是她不用再還銀行的貸款。

北京金訴律師事務所主任 、北京法學會不動產法研究會理事王玉臣告訴九派新聞，此類案件中，如果開發商破產，執行難度會增大。若開發商已資不抵債，業主的房款需通過破產流程受償。購房者雖然在破產清償中具有一定的優先受償權，但實踐中受償率並不太理想。

“如果業主選擇了解除合同，在起訴時一定要注意做財產保全。如果當地的相關部門比較積極，可以嚐試協調多方主體，充分利用政府‘保交樓’政策，推動開發商盤活資產。”王玉臣稱。

其還指出，對於其他業主來說，此案具備一定參考意義，但是需要結合案件的具體情況，參考意義相對有限。因為不同的案件、項目和所在地方，很難完全複製。而且，在實現的路徑上也存在一係列現實的困難。因此，“通常在代理此類案件的時候，解除合同退房隻是兜底方案。若項目有複工希望，除非有一些特殊的情況，否則還是比較建議以推動複工交房為主要目標。若開發商的資金狀況極差，退房有可能會導致錢房兩空。”

爛尾樓。 圖/視覺中國

以下是劉麗的講述。

【1】夢想在海邊擁有一套自己的房子

我是2018年買的這套房子，買的時候房子還在修建，是一個68平方米左右的loft，而且當時還說買一層送一層。買這套房子，購房款一共是160餘萬元，另外還交了所謂的“團購費”5萬元，這筆錢是中介收的。

我工作在北京，在北方看見海的機會比較少，北京的房價對我來說遠超預算，根本買不起，當時就是夢想在海邊有一套自己的房子。

買房時，開發商把售樓處設在珠海當地一個特別高大上的寫字樓裏，營造出一種很高大上的感覺。它的價格相對來說也確實便宜，相比於周邊當時三四萬一平方米的價格，它才賣兩萬八。還買一層送一層，相當於有130平方米左右，還帶精裝修。

購房時，合同上寫得很清楚，會在2020年12月31日前交房，如果沒有按時交房，會賠付給業主一定的違約金，比例好像是萬分之三。但那會兒還是房地產市場發展繁榮的時期，也根本想不到會爛尾。

2019年5月的一天，我在網上無意間看到有不好的消息傳來。當我坐飛機到珠海，直奔售樓處，售樓處已經沒什麽人，我買房時聯係的銷售都離職了。我感覺到不對勁，後來開始維權。

【2】拿到判決結果後很開心

剛開始，我挺無助的，隻能從網上大量地查資料。我不認識其他的業主，不知道該怎麽辦，第一步能想到的，就是去找律師，但是律師說我的合同上簽的交房日期還沒有到期，如果直接去訴訟，有可能會被駁回，所以這條路暫時擱淺了。

之後沒多久，我聯係到了幾位業主，大家聚在一起，才發現這條路走起來非常艱難。當時在網上一查，這個開發商在全國有很多項目都爛尾，有一些在我們這之前甚至就開始爛尾。那段時間我買的那棟房子外立麵基本修好了，但是裏麵沒法裝修。大概整個片區有一半是我這種情況，還有一半是在外麵搭了架子，還沒修完，就停工了。

珠海這邊的開發商找不到人後，他們派了深圳分公司的人來和我們對接。我記得當時他們的說法讓我很生氣，我當時的心態就是，爛尾歸爛尾，不管我的錢能否追回來，我都一定要去起訴，去法院維護我的正當權益。

我們幾個業主找了同一家律所，2022年4月我們走上法庭，和開發商正式對簿公堂。被告席隻有開發商的代理律師出庭，他們的人始終沒有露麵給我們業主一個說法，或者是道歉。還有一個細節是，他們請的律師都換了好幾次，給我的感覺是他們好像連律師費都要出不起了。

我們這個案子，一審就直接宣判了，判決結果就是退還全部的房款給業主，剩餘的貸款也不用還了，我們這一批打官司的幾個業主都是一樣的結果。拿到這個結果的時候，我特別開心，也有一些意外，非常感謝我的律師，也感謝法官，他們都很正義。

【3】三年來幾乎每天都在嚐試要回錢

按照判決結果，被告應該在判決發生法律效力之日起10日內，向原告支付並退還相關的費用。這個判決從2022年下來，一直到今天，已經過去3年了，我沒有收到過一分錢，其他幾個打官司的業主也是這樣。

勝訴3年後，劉麗仍未拿到屬於自己的錢款。 圖/視覺中國

我的律師也去查了開發商旗下的賬戶餘額，他發現，餘額幾乎全是0，沒有錢。看到這個結果，我很崩潰。

其實我是有預料的，因為我看到全國各地，這個開發商的項目很多都爛尾。這3年多，我幾乎每天都在嚐試要回我的錢。對方的律師我們也聯係不到，我們就隻能找法院，法院給我們的答複是對方賬戶上沒有錢，查封不到資產。

雖然判決下來了，但是實際沒有收回錢，不過貸款我不用再繼續還了。當時我找銀行貸款了82萬，用的商業貸款，每個月月供也要好幾千，判決下來後，月供是不用還了。可以說，這是打完官司後我唯一減輕的壓力。

把首付款，還過的貸款和團購費等所有費用加一起，我差不多出了100多萬元。拿不到退款，這個經濟壓力對我來說特別特別大。有些同小區的業主情況比我還要困難，他們可能度過了比較辛苦的三年，有些也失去了工作，還要供爛尾樓的房貸。他們的壓力比我更大，甚至可能都沒有錢請律師來幫自己打官司。

對於和我有類似遭遇的人，我的建議是這種資不抵債的爛尾樓，如果項目被納入保交樓項目，還是以收樓為主，這樣的話至少可以得到房子。如果打官司，開發商賬上沒有錢的話，可能就會錢房兩空。國家確實在幫助老百姓把爛尾樓盤活，讓人能住進去。我現在隻能等著，盼望哪天房地產市場變好，房子賣出去，開發商有錢了，再把購房款退給我。

有些業主收到律師的建議後就放棄打官司了，等待交樓。我也不後悔我的決策，因為我當時的貸款壓力確實是比較大。

這雖然不是我購入的第一套房產，但是是我購入的第一套期房。回想起購房時，我以為馬上要實現擁有海邊一套房的夢想，現在真的是特別失望，這個夢想也徹底地幻滅了。未來，我可能“打死”也不會買期房，送給我都不敢要。