小區業主購房十年無法辦房本，房子被開發商股東私自抵押

王偉是呼和浩特市新城區昕泰大觀小區的業主，該小區有65戶業主與王偉一樣陷入一場長達十年的困境，他們購買的房屋至今無法辦理房產證，原因是這些房子，有的被網簽給他人，有的被法院查封。

昕泰大觀的多位業主稱，他們於2014年至2015年通過開發商售樓處購房，支付首付款、簽訂商品房買賣合同、辦理按揭貸款，多數業主已居住十多年，並一直正常還月供。由於無法辦理房產證，許多業主無法落戶，子女入學也受到影響。小區附近的學校無法就讀，業主隻能選擇更遠的公立學校或支付高昂費用就讀私立學校。

昕泰大觀的開發商呼和浩特市達昕泰房地產開發有限責任公司（下稱“達昕泰地產”）負責人柴瑞林解釋，2013年至2015年，達昕泰地產的股東之一趙寶私自抵押小區房屋融資，用於個人使用，並將部分房屋以簽訂商品房買賣合同或網簽等形式抵押給債權人，導致部分業主無法辦理房產證。趙寶個人債務違約後，其債權人起訴達昕泰地產並向法院申請查封昕泰大觀部分業主的房屋，給業主辦理房產證又增加了障礙。

經濟觀察報嚐試聯係趙寶及主要債權人核實情況，趙寶未接聽電話，短信亦未回複；債權人或拒絕接受采訪，或不予回應。王偉等業主擔心，若債權人申請強製執行，他們將麵臨失去房屋的風險。

辦不下房本

2014年12月，王偉以59萬元購買了昕泰大觀一套102平方米的住宅，支付24萬元首付款，剩餘35萬元通過中國銀行辦理按揭。2015年8月，王偉正式入住該小區。

2016年3月，王偉的一位鄰居拿著商品房買賣合同給孩子落戶時發現，房子不在業主名下。彼時，工作人員給出的回複是，王偉鄰居的房子被網簽至呼和浩特市光漢酒店管理有限公司（下稱“光漢酒店”）名下。

王偉說，鄰居辦理落戶查詢房產時，看到了一份昕泰大觀小區網簽至光漢酒店名下的房源名單，王偉的名字在列。鄰居將這一消息告訴了王偉，王偉才知道自己的房子沒有網簽。

有同樣遭遇的還有馮莉。2015年5月，馮莉以65萬元全款購買了昕泰大觀一套124平方米的住宅。房子是現房，她購買即交房。馮莉說，她年紀大了，對購房程序了解不多，有鄰居告訴她房子無法辦理房產證。

2015年7月，雲濤購買了昕泰大觀一套102平方米的住宅，總價61萬元，支付46萬元首付款，剩餘15萬元通過銀行按揭。同年8月，他收房並開始裝修。

雲濤回憶，大約在2016年底至2017年初，新房裝修好後，他發現，房子不僅無法辦理房產證，還被網簽至光漢酒店名下。

達昕泰地產提供的一份名單顯示，昕泰大觀小區與王偉、馮莉和雲濤麵臨同樣情況的業主共有65戶，有52戶業主的房子被網簽至光漢酒店名下；7套房子被光漢酒店申請查封；5套房子被海南千蘇偉仕投資管理有限公司（下稱“千蘇偉仕”）申請查封；1套房子被宿遷市蘇林機械製造有限公司（下稱“蘇林機械”）申請查封。

根據達昕泰地產提供的名單，65戶無法辦理房本的業主中，有59戶已經入住，其中部分業主因無法辦理房產證已經停止還貸；其餘6戶沒有入住的業主，有的僅支付首付款沒有辦理貸款，有的為抵賬房。

柴瑞林告訴經濟觀察報，今年2月，上海競帆投資發展有限公司（下稱“上海競帆”）向呼市中院申請查封了昕泰大觀95套房源，既包括已網簽至業主名下但無法辦理房產證的房屋，還包括部分網簽至光漢酒店名下但業主已入住實際占有的房屋。

柴瑞林說，上海競帆申請查封昕泰大觀小區95套房源後，光漢酒店及部分業主向呼和浩特市中級人民法院（下稱“呼市中院”）提出第三方執行異議。截至4月22日，呼市中院累計下發13份裁定，解除了部分被上海競帆申請查封的房源。

4月22日，王偉等業主前往房管部門查詢發現，房屋處於解封狀態。雖然房子解除了查封，但依然網簽在光漢酒店名下。

雲濤說，十年來，業主們多次找開發商和房管部門要求辦理房產證，均因房產被網簽至光漢酒店名下或處於查封狀態無法辦理。如果光漢酒店不同意撤銷網簽，他們就無法為自己的房產做網簽，更無法辦理房產證。

2.3億元借款

昕泰大觀65戶業主十多年無法辦理房產證緣起達昕泰地產股東趙寶的個人融資行為。

2009年，達昕泰地產以7743萬元的價格獲得了呼和浩特市新城區兩幅國有建設用地，用地性質分別為其他普通商品住房用地和商務金融用地。

據柴瑞林介紹，趙寶與達昕泰地產原股東商定受讓土地，但因自己沒有資金繳納土地出讓金，便找到了他的遠房親戚楊文兵，楊文兵又引入了石棗樹。2010年3月，達昕泰地產的股東變更為：石棗樹持股40%，趙寶持股35%，楊文兵持股25%。

2012年7月，昕泰大觀項目開工，當年底取得了預售許可證。由於當時的房地產市場處於上升期，開發商為了實現利益最大化，未一次性釋放全部房源，而是按樓棟逐步釋放。

司法文書顯示，從2013年5月開始，趙寶以昕泰大觀212套商品房做抵押，以簽訂購房合同為抵押形式向上海競帆借款8600萬元，呂倩為上述房屋進行了網簽登記。呂倩是趙寶的外甥女，2013年開始負責達昕泰地產的出納及網簽相關工作。

除參股達昕泰地產外，趙寶個人名下還有中元地產、中寶酒店等7家公司，向上海競帆的借款全部進入趙寶個人或其控製的公司賬戶。

自2013年12月起，趙寶通過其控製的其他公司及員工陸續向上海競帆的總經理蔡建兵個人賬戶償還8276萬元。也就是說，趙寶向上海競帆借款及還款等資金往來均未經過達昕泰地產的賬戶。

此後，趙寶通過類似方式多次對外借款。

2013年8月至2013年11月，趙寶向蘇林機械累計借款2700萬元，並將昕泰大觀小區52套房以簽訂商品房買賣合同、網簽等形式抵押給蘇林機械。資金同樣流入趙寶個人賬戶，趙寶至今沒有償還。

2013年12月至2014年10月，趙寶向成青商貿累計借款1800萬元，並以達昕泰地產的名義與成青商貿簽訂了41套商品房買賣合同，其中22套房在當地房管部門進行了網簽備案。此後，趙寶陸續歸還了682萬元。

2013年12月至2014年2月，趙寶向千蘇偉仕累計借款1800萬元，以昕泰大觀小區54套房簽訂商品房買賣合同等方式抵押，後趙寶陸續償還了234萬元。

2014年5月，趙寶先後向光漢酒店借款6459萬元，以昕泰大觀108套房屋簽訂商品房買賣合同的方式抵押，其中87套進行了網簽備案。此後，趙寶陸續還款4847萬元。

此外，趙寶向永泰隆小額貸借款101萬元，以3套房屋簽訂買賣合同作為抵押，至今未償還；向自然人於勇借款200萬元，以4套房屋簽訂買賣合同作為抵押，趙寶陸續償還48萬元。

2016年，光漢酒店等趙寶的債權人開始起訴達昕泰地產，要求交付抵押的房產。達昕泰地產另外兩名股東石棗樹和楊文兵向呼和浩特市公安局新城區分局報警，趙寶和呂倩被拘留。

根據刑案的司法鑒定，2013年5月至2015年12月間，趙寶通過簽訂商品房買賣合同及網簽等方式作為抵押，累計向8名債權人借款2.3億元，累計還款1.4億元，共涉及昕泰大觀小區503套房源。

據柴瑞林介紹，昕泰大觀項目從2012年開盤，項目一直正常銷售；同時，趙寶將部分房源通過簽訂商品房買賣合同及網簽形式抵押給債權人，部分房屋形成事實上的“一房二賣”。

業主被牽連

2016年至今，圍繞趙寶以昕泰大觀小區房源作為抵押借款，形成了趙寶、呂倩詐騙罪的刑事案件，及趙寶的債權人與達昕泰地產之間的民事訴訟兩個線條。

2016年，趙寶及呂倩因職務侵占和詐騙罪被刑拘，並由檢察院向法院提起刑事訴訟。趙寶的妻子向警方提交了一份落款時間為2014年6月5日的股東會決議：因股東趙寶資金周轉需要，經協商決定，全體股東一致同意股東趙寶用昕泰大觀房產做抵押，以簽訂買賣合同或網簽的形式辦理房地產抵押手續，作為股東趙寶向他人借款的擔保，但抵押房產對應的股份不得超過35%。

柴瑞林介紹，2015年左右，達昕泰地產召開股東會，同意趙寶利用價值3500萬元的昕泰大觀房屋抵賬。但由於石棗樹和楊文兵當時趕飛機，趙寶讓他們在兩張白紙上先簽字，之後再進行打印。這份簽字白紙最終變成了上述股東會決議。

根據刑案司法鑒定意見，2014年6月5日的股東決議原件“文字麵檢見明顯人為因素導致的異常老化痕跡，應為單麵被茶色溶液浸濕、加熱後加速、加重老化所致”。

根據司法鑒定，趙寶提供給債權人的《商品房買賣合同》、對賬單、授權委托書、轉款通知書、付款通知書、付款委托書、商品房回購協議、股東會決議等材料中，部分加蓋的達昕泰地產公章、法人章與備案公章不一致。這些資料是導致借款流向趙寶個人、債權人直接向達昕泰地產主張權利的關鍵因素。

從趙寶和呂倩的刑訴判決書看，這些借款均沒有借款合同，僅簽訂商品房買賣合同及回購協議；借入和償還等資金往來均發生在趙寶及其控製的其他公司之間，沒有經過達昕泰地產。由此，達昕泰地產拒絕承擔這些債權。

部分債權人也認為借款人為趙寶，達昕泰地產進行抵押；趙寶在刑案審判中也承認，相關借款為個人借款，用達昕泰地產名下的房子做抵押。

2018年，呼市中院一審以“事實不清、證據不足”判處趙寶和呂倩無罪；公訴機關抗訴，內蒙古高級人民法院裁定發回重審；2022年重審仍以同樣理由判決趙寶和呂倩無罪；公訴機關再次提出抗訴，但隨後又撤回了抗訴，故重審判決生效。

刑案審理期間，趙寶的債權人要求達昕泰地產交付房屋的民事案件，按照“先刑後民”原則部分被駁回。趙寶刑案結束後，這些債權人開始重新起訴達昕泰地產，但訴求從與達昕泰地產存在房屋買賣轉為與達昕泰地產存在借貸關係。

柴瑞林介紹，刑事案認定趙寶的個人借款餘額在幾千萬元，但債權人提起的民事訴訟要求償還借款總額接近5億元。由於達昕泰地產並不掌握趙寶實際借款情況，所以部分債權人在趙寶已經還款後仍以原始借款金額主張權利。

以上海競帆為例，刑案認定趙寶向其借款8600萬元，已歸還8276萬元。由於被認定的借款大部分由上海競帆及其指定主體轉賬給趙寶及趙寶指定的賬戶，而還款則轉入上海競帆總經理與授權收款主體蔡建兵個人賬戶，所以上海競帆拒絕承認趙寶已經歸還借款。

在這種情況下，債權人要求達昕泰地產還款，達昕泰地產因未對趙寶進行授權且未簽署借貸文件、未收到任何借款拒絕還款，加上部分房源被網簽至債權人名下或被債權人申請查封，導致65戶業主十多年一直無法辦理房產證。

業主們認為，既然趙寶的債權人認定與達昕泰地產是債權關係，涉及業主的房源就應該撤銷網簽，這樣他們多年無法辦理房產證的難題就可以迎刃而解。達昕泰地產方麵稱，他們目前正在就趙寶的詐騙行為報案控告中。