中國欲下調現有房貸利率 學者：提油救火

中國央行週日宣布存量房貸利率下調方案，要求各家銀行在10月底降利率。同時，廣州、上海及深圳也宣布調整房地產政策，欲趕在今年最後一季帶動房市交易。但有專家指出，這仍難以解決問題本質——即民眾是否有錢及有意願買房。

（德國之聲中文網）中國人民銀行週日（9月29日）在公告中指出，將完善商業性個人房貸利率定價機製，要求商業銀行分批將存量房屋貸款利率下調至低於央行貸款基準利率（LPR）不少於30個基點。

消息公布後，農業銀行、中國銀行、建設銀行及工商銀行，中國四大行也立刻發出聲明，公告稱“正在擬定調整存量房貸利率的方案”。

對此，台灣中華經濟研究院大陸經濟所助研究員王國臣向DW表示，下調利率的幅度並非問題，但中國在過去已多次調降新屋購房利率、房貸利率，但房價仍持續走低，顯示出相關政策難以刺激房市，“過去整體來說，其實這已經是做了很久、很多次的事情了，但以目前走勢來看，看起來是效益不大”。

王國臣指出，問題的本質在於民眾是否有錢以及有意願買房。他認為，雖然透過貨幣政策可以提升民眾購房意願，但購買的房屋是否會變成“爛尾樓”，以及持續下跌的房價讓當前有意願的買家都處於觀望狀態，“現在的調降房價房貸利率可能會是提油救火，反而不會是改善，因為房貸利率下降，那我可能去還房貸而不會去買房”。

學者認為，購房後是否會變爛尾樓也是中國民眾擔憂的買房風險圖像來源: DW

學者：習不在乎房市是否崩

盡管中國政府搶在十一假期前推出一係列救房市措施，但中國社會如今麵臨的是消費力低迷 導致房市供需不平衡。王國臣認為，“事實上是因為‘三道紅線’後，再加上整個中國大陸經濟政策的左傾，所以整個經濟和社會消費力都明顯的萎縮，那麽習的看法是他一點都不在乎房地產到底會不會崩 ”。

三道紅線為2020年中國政府根據習近平提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”政策，針對中國房地產企業債務風險提出的“三條紅線、四檔管理”監管要求。

但對於中國房市崩盤是否將對中國經濟產生劇烈影響，王國臣表示“確實是劇烈的”，但他主張，近幾年因中國房市推移，房地產占中國GDP的比例不斷下降，“總有一天降到無關緊要，所以它（中國政府）現在就這個拖的過程，讓整個房地產占GDP的比重不斷的削減”。

值得注意的是，上週三（25日），中國金融監管三部門（中國人民銀行行長、國家金融監督管理總局、中國證券監督管理委員會）聯袂召開記者會，期間重點“三降”，降準、降息、降存量房貸利率，被稱為央行三支箭。

王國臣表示，中國央行射出三支箭意味著“北京當局也發現到，因為大家都看空中國大陸之際 所以外資不斷的從股市撤離，你總是要添一些柴火，讓大家覺得中國經濟不是這麽一路往下看的”。

盛極而哀 中國房產業風雨飄搖

外界估計，房地產業占中國GDP的四分之一以上。2021年，中國強化對房地產業融資的監管，此後產業又麵臨接二連三的危機，開發商先後爆發違約，被迫展開債務重組。盡管央行和地方政府放鬆限購政策，但在經濟發展預期低迷的情況下，刺激措施似乎難以奏效。

房企接連爆雷

中國房地產商碧桂園2024年2月28日表示，27日遭債權人提出了清盤呈請。消息一出，碧桂園28日在香港股價下跌約12%。在中國政府欲重建各界對房地產業的信心之際，此事也對經濟前景蒙上陰影。此前碧桂園是為數不多的沒有出現資金問題的中國大型開發商之一，但2023年上半年虧損達到了67億美元。9月中，碧桂園獲得債權人的批準，將六隻境內債券的償還期限延長三年。

恒大資不抵債

中國房產巨頭恒大集團才剛於今年1月底遭香港高等法院裁定資不抵債，勒令清盤。碧桂園債務估計約1.36萬億人民幣（約1900億美元），接近其1.43萬億人民幣的資產；恒大集團負債則達到3000億美元。恒大2023年9月22日提交給證券監管機構的公告中稱，由於房地產銷售不如預期，該公司認為有必要重新審視350億美元的債務重組的方案。9月底，恒大證實其創始人許家印"因涉嫌違法犯罪，已被依法采取強製措施"。2021年恒大陷入資不抵債，導致了一係列開發商違約，引發了中國的房地產泡沫崩解。

廣州全麵取消限購

中國人民銀行出手救房市之際，中國多個主要城市也推出優化房市措施。其中廣州在29日官宣“取消居民家庭購買住房的各項限購條件”，成為中國第一個全麵取消住房限購措施的一線城市。

《南方日報》引述廣東省城規院住房政策研究中心首席員李宇嘉認為，在中國政府明確釋出“止跌回穩”的強烈信號後，各地的政策對於穩定房地產將有“極強的作用”，而各方在過去幾天密集出台政策也是為了在樓市“銀十”到來之前，同時也在今年最後一個季度，帶動樓市交易量。

廣州取消限購措施也在中國社群平台微博上引發討論，盡管有人支持相關政策，但也有不少人質疑“樓市不好是因為限購？是因為大家沒錢沒信心吧”，“有錢人可以多屯幾套了，沒錢人依然買不起”。

王國臣也認為，從中國的經濟成長率、中國法拍數量，或從中國裁員減薪的新聞都可看出“絕大多數人是沒錢的”，再加上五大國有銀行的不良單資產出現顯著成長，“你房貸利率降再多這些人也沒錢買......所以我們會預期基本上不大會有顯著的改善”。

除了廣州之外，上海及深圳也同步在周日晚間宣布調整限購措施。

上海市住房城鄉建設委員會、市房屋管理局、市財政局、人民銀行上海總部等機關，29日晚間聯合發布《關於進一步優化本市房地產市場政策措施的通知》。

該份通知指出，自10月1日起調整限購政策，針對非上海市戶籍人士購買外環外住房須繳納的社會保險及個人所的稅年限，從原先的3年下修至1年；持有《上海市居住證》且在上海繳納社保及所得稅滿3年的外地家庭，在購房套數上也將比照上海家庭。

其他措施包含，將住房增值稅從5年調整為2年、首購住房的首付比例降為15%，二套降為25％、開放非普宅。

深圳同樣也祭出大幅下調首付比例的方案，將購買第二套住房的首付比例從原先的30％下修至20％，具有市籍和非市籍人士在部分地區購房限製也有所放寬。

此前，深圳首購住房的最低首付比例為30％，第二套則為40％。今年5月分別下調至20％及30％。