在過去的三年裏，俄羅斯的房地產市場經曆了一場不同尋常的繁榮。
雖然在打仗，但俄羅斯的房價卻出現了出人意料的上漲。據統計，在過去三年中，俄羅斯大城市的房價漲了172%，尤其是像莫斯科和聖彼得堡這樣遠離俄烏邊境的城市。目前，俄羅斯首都莫斯科的房價是每平米32萬盧布（約2.7萬人民幣），聖彼得堡是每平米24萬盧布（約2萬人民幣），和兩年前相比，漲了一半多。
但俄羅斯房價飆升並非完全受俄烏衝突的影響，實際上，早在2020年疫情之後，俄羅斯的房價就已經開始快速上漲了。
在俄羅斯，大多數私人住宅都是家族遺傳或者個人建造的。如果想在城市購買公寓的話，則需要抵押貸款。
在前蘇聯時期，抵押貸款買房幾乎是一件不可能的事。當時，政府把貸款視為一種“難以承受的負擔”，在俄羅斯人心中深深地埋下了一根刺。乃至在蘇聯解體後的很長一段時間裏，這根刺都沒有被拔掉。俄羅斯人普遍認為，選擇貸款就是選擇做“債務的奴隸”，沒有人願意欠銀行30年的債。
根據俄羅斯的政策，如果你的職業是醫生或者老師，並且你願意去邊遠的農村地區工作的話，那麽政府會直接送你一種叫做“獎勵金”的貸款，讓你用來買房。這種貸款是不需要還的。可是，出於生活壓力，普通人不願意去邊遠的地方，所以大多數人還是更願意等自己存到了足夠多的錢再去買房。
但事實是，當時普通俄羅斯人一個月的工資隻能購買0.64平米左右的住房，相當於小學一年級學生課桌的大小。這意味著一個人不吃不喝7年才能買下一套54平米的房。
住房支付能力指數不僅是一項重要的社會經濟指標，也是一項衡量政治效率的指標。除了反映諸如生活水平、通貨膨脹程度、平均收入水平外，它還是一個評估政府工作效率的工具。
於是，為了提振國內實體經濟、改變人們對貸款的極端觀點，普京從他2000年起的第一個總統任期開始，就向俄羅斯家庭發放抵押貸款購房補貼。當時，普京認為，貸款將有助於解決俄羅斯人麵臨的“嚴重的住房問題”。
在接下來的20年時間裏，普京慢慢扭轉了俄羅斯人對貸款的極端看法。
2020年疫情開始後，為加速恢複疫情經濟，普京加大了貸款補貼力度。銀行向貸款人提供約6%的優惠貸款利率，比市場上的利率還低了快兩個百分點，差價全由國家填補。
2022年2月俄烏衝突爆發後，盧布貶值，為再度恢複國內經濟，俄羅斯央行承諾在16%的基礎利率上給予貸款人8%的優惠利率。自此，貸款數量、房地產需求、房價都出現了前所未有的增長。
據俄羅斯央行統計，2023年，俄羅斯銀行共發放了200萬筆抵押貸款，價值7.8萬億盧布，同比增加60%，是2019年的三倍。
自蘇聯解體以來，俄羅斯平均每年新建住房麵積僅有5900萬平方米，但去年一年的新建住房麵積就達到了1.1億平方米，是之前的兩倍。據房地產機構Mir Kvartir估計，截至2023年2月，全國新增待售房產數量比一年前多了2至2.5倍，莫斯科、聖彼得堡等地區的新房銷售量達到了過去三年的最高水平。據Mir Kvartir稱，莫斯科在其銷售高峰期共有15萬套房出售，是戰前的150%；聖彼得堡的最高銷售記錄達9萬套，是戰前的134%。
據俄羅斯聯邦統計局統計，2022年第一季度，俄羅斯全國房價扣除通脹因素後同比上漲18.78%，創下2007年以來的最高季度漲幅。如果不扣除通脹，俄羅斯一季度房價的名義漲幅高達32.5%。二季度，俄羅斯房價同比又繼續大漲11.69%。
大城市尤為如此。自俄烏衝突開始以來，雖然大部分俄羅斯市民沒有受到衝突的直接影響，但人們仍然更希望在一個遠離邊境、更安全的地方買房。數據顯示，2020年至2023年間，別爾哥羅德等邊境地區的房價一直下跌，但俄羅斯大城市的房價卻上漲了172%。
再加上俄羅斯不斷受到西方製裁，跨國公司紛紛從俄羅斯撤資，俄羅斯的股市市場出現波動，上月莫交所還宣布不再使用美元和歐元進行外匯和貴金屬交易，這意味著資金難以轉移到國外。於是，對於俄羅斯人來說，他們隻能通過購置房產來進行投資。
自此，房地產行業徹底進入泡沫時代。
俄羅斯央行行長埃爾維拉·納比烏琳娜對此深感不安。她將房地產市場“過熱”歸咎於政府補貼，並表示再不取消補貼的話，俄羅斯經濟將麵臨“通脹風險”。
根據財政部數據，目前，政府已經在補貼計劃上花費了近5000億盧布（約425億人民幣）。若再推行兩年的話，就要再花掉國家1萬億盧布。
除此之外，她還認為該計劃加劇了社會不平等現象。納比烏琳娜稱，8%的貸款利率意味著所有納稅人（包括那些把所有錢都用於滿足溫飽上的窮人）都在為中產階級買單。她認為，隻有相對富裕的俄羅斯人才能獲得補貼貸款，因為隻有他們有能力存夠首付（約占公寓成本的15%）並還貸。
央行和財政部建議廢除這項補貼政策，但現在似乎為時已晚。
目前超過60%的貸款人將一半以上的收入用來還貸，而這些人大部分來自國家情報部門、軍隊和政府機構。如果補貼取消，通脹又居高不下，他們接下來就難捱了，而這又勢必會引發一係列的政治後果。
因此，政府和央行、財政部最終達成了一個折中方案。去年12月，政府決定將貸款人的最低存款要求從20%提高到30%。分析人士估計，今年下半年辦理抵押貸款的人數將減少一半。
俄羅斯政府能否用這個方案穩住房地產市場還不確定。至少目前來看，仍然有很多俄羅斯人相信俄羅斯的戰時經濟，隻要經濟總體保持在合理區間內，他們就願意貸款買房，哪怕這對他們來說是個孤注一擲的選擇。