李嘉誠在北京最後一個項目開盤，開發超20年

從姚家園的逸翠園駕車上五環，去望京或者機場高速，是一批北京精英人士的日常生活曲線。

“逸翠園”這個樓盤，自從上市就自帶兩個標簽——“李嘉誠”和“豪宅”。第一期上市十年後，這個價值千萬的項目終於迎來了二期也是最後一期——禦翠園。

然而換作內地開發商幾年就能銷售一空的豪宅，卻曆經了23年才迎來終章，甚至跨過了背後李嘉誠家族的權力交接。

根據北京市住建委網站上的信息，禦翠園於2023年7月18日取得項目預售證，該項目背後操盤公司為和記黃埔北京公司，是長江實業旗下的地產公司。

“實際上項目在7月13日已經開始對外銷售了。”和記黃埔北京公司內部人士向《鳳凰WEEKLY地產》表示。

“李嘉誠”這個名字，總能輕易引起輿論的躁動。時不時傳來的其在內地的任何風吹草動，讓“李嘉誠拋售內地資產”和“李嘉誠在內地還有多少存貨”這兩個猜想不停地“左右互搏”。

在北京，這個答案或許已經很明顯。“現在隻有禦翠園項目和譽天下項目在出售”，上述內部人士表示，這兩個項目的開發者一個是和記黃埔，一個是其母公司長實。

而禦翠園很可能是李嘉誠在北京的“最後一舞”，隻是在當下的市場環境下，這段謝幕之作不知道能不能依舊收獲掌聲。

拖了一年的準現房

根據北京市住建委網站上的信息，禦翠園準許銷售麵積9.3萬平方米，包括9棟住宅樓，共計批準銷售473套，住宅擬售均價介於9.07萬元-9.81萬元/平方米之間。

這批房源既有建麵135平方米、185平方米的高層，也有建麵約345平方米的聯排別墅。

從價格看，與周邊同檔次項目二手房價格比較，禦翠園的備案價仍有一定的競爭力。據悉，項目周邊的觀湖國際均價約10萬元/平方米，泛海國際均價在12萬元/平方米。

另外，項目周邊的配套較為齊全，距離將在年底建成的地鐵3號線朝陽體育中心站僅百米，周邊商業包括國貿、燕莎、三裏屯、朝陽大悅城等，未來還規劃了華潤萬象城。

和碩機構首席分析師郭毅告訴《鳳凰WEEKLY地產》：“項目在上市之前，片區已經經過十年的發展，有了很大提升。當時一期是500多套供應量，集聚了北京東部一批高消費居住人群，從而為二期開盤形成更好的價值支撐。所以，整個片區是足以支撐當下的開盤價格的。”

而對於目前的銷售情況，上述內部人士給了一個很模糊的答案，“還不錯”。

項目在去年7月份取證，當時就傳出了要開盤的消息，但仍舊拖了一年時間才入市。

對此，上述內部人士告訴《鳳凰WEEKLY地產》：“我們的總包單位是江蘇建工，他們跟恒大、碧桂園的合作比較多，資金鏈也受到影響，我們擔心他們有破產的風險，實際他們已經開始做破產重組的工作了。我們擔心他們不能完工，所以一直不敢賣。如果出現停工，我們就很麻煩，還需要找其他的總包單位，所以就等著竣工以後我們再賣。”

根據相關信息，項目預計在今年底毛坯交付，所以基本上是以準現房交付。

“現在正在辦理竣工手續，下月應該就能辦下來。”上述內部人士表示。

樓麵價的51.8倍

禦翠園開售的二期距離上一次一期開盤已經過去了10年，距離拿地也已經過去了23年。如此長周期的操盤，再一次引起李嘉誠的“囤地”爭議。盡管李嘉誠曾多次闡述過其在內地並未有“囤地”計劃或意圖，但土地的增值為長實帶來的實際利益卻是事實。

即便當前樓市處於下行期，與當時拿地的樓麵價格相比，禦翠園此時的銷售價格已經是其51.8倍。

2001年，和記黃埔以7億元拿下總建築麵積達40萬平方米的姚家園地塊，樓麵價約1750元/平方米。相關高層曾對外宣稱，整個姚家園項目預計總投資30億元，分3至4期發展，將興建超過3000個住宅單位。

姚家園地塊一期包括逸翠園、“禦翠尚府”等多個項目。

拿地四年後，2005年6月逸翠園一期動工，並於同年11月開盤銷售。此時銷售均價9000元/平方米。

據媒體報道，2010年國土部曾列出1457宗閑置土地的“黑名單”，這份名單是由國土部交由當時的銀監會做風險排查之用。長和係共有兩宗土地“上榜”，分別是和記黃埔旗下的北京逸翠園2H1、2H2地塊以及位於廣東珠海的一宗住宅地塊。

另外，和記黃埔是搶在2004年“8·31土地大限”的最後一天，即2004年8月31日，與北京市相關部門就姚家園地塊簽訂了合同，並約定該地塊的開工時間為2005年2月27日，約定竣工時間為2006年10月31日。

根據這一政策的規定，地方政府不得再以曆史遺留問題為借口，進行協議出讓土地，開發商需在規定時間內繳納土地出讓金，若兩年內未進行土地開發，政府有權收回土地。

之後在2012年左右，姚家園地塊還推出“禦翠尚府”入市銷售，銷售均價已接近3萬元/平方米。

實際上，在2020年，長實就有意將該項目出讓，接盤方為融創，不過知情人士告訴《鳳凰WEEKLY地產》，由於融創自身的資金壓力，這筆交易最後沒有成行。

與禦翠園項目類似的是目前仍在售的譽天下項目。

據長江實業年報顯示，早在1997年，長江實業和周大福集團已經取得了占地127萬平方米的整個麗來花園的開發權。後來兩家地產大鱷分道揚鑣，長江實業拿下了一半多土地的開發權，即為“譽天下”項目。

但是10年之後，2008年下半年，譽天下一期第一組團才開始入市。作為對比，同時進入的周大福集團在2007年即大規模推出別墅產品，而2006年才在這一區域摘得一宗地塊的龍湖地產於次年就推出大量別墅上市。

時至今日，譽天下仍有房源在售，一位銷售告訴《鳳凰WEEKLY地產》：“新房還有幾套，但是不多了，價格在1200萬左右，麵積在290平左右。”

內地版圖還剩多少？

不隻是北京，長實在內地仍舊有不少項目等待出售。

根據長實2023年年報，其2024年將在內地完成的物業包括上海、北京、重慶、大連、東莞、廣州、惠州、武漢等多個城市。

2023年，在長實的物業銷售中，內地實現了66.3億港元，仍然是最大來源，主要的項目是東莞海逸豪庭、上海湖畔名邸和北京譽天下。

其中，東莞海逸豪庭在優惠上做足了功夫。其項目官微7月5日發文，海逸豪庭“現樓交付，為慶祝香港回歸27周年，特推出部分團購優惠單位，限時限量發售，團購優惠單位首付14萬起”。

這個項目開發周期也超過了20年。

在2024年，內地仍舊為長實提供著大量的銷售量，根據其2023年12月31日的數字，已簽訂的合約但尚未確認的物業銷售，內地仍舊以34.59億元位居第一。

而內地的土地儲備也為長實提供了遠高於香港和海外的開發空間。

其2023年年報顯示，長實擁有可開發土地儲備(包括合作發展項目之發展商權益，但不包括農地及已完成物業)約7400萬平方英尺，其中700萬平方英尺、6300萬平方英尺及400萬平方英尺分別位於香港、內地及海外。

此前一段時間，長實在香港的項目大幅“打折出售”。在整體的房地產市場壓力下，長實同樣麵臨著不小的業績壓力，其收入已經連續四年出現下滑，2023年的收入僅為2019年的57%，幾近腰斬。

盡管與內地開發商的道路並不相同，但當下也得“同此涼熱”，現在，擺在李澤钜麵前的內地市場，已經與李嘉誠時代，大不相同了。