你能想象到嗎？
一幫富豪爭搶豪宅的畫麵，不僅僅隻在一二線城市上演
甚至，在一個小縣城，套均千萬元的房子也要靠搶，有錢都不一定能買到房
這個縣城就是大名鼎鼎的——中國義烏
毫不誇張地說，從5月18日到6月29日，隻用了一個多月的時間，義烏的三大豪宅新盤就賣了超過57億元
數據來源網絡，僅供參考
八都萬境觀雲更是開盤隻用了18秒，78套聯排別墅就被一搶而光，比下樓買個菜的速度都快
這麽火爆的搶房場麵，如此強勁的購買力，可以說是一點都不輸杭州和上海
而在義烏土地市場，熱度持續不減
據浙江省自然資源網上交易係統顯示，今年上半年義烏全市涉宅用地出讓宗數共計99宗，總成交金額約46億元，同比增長9%
總出讓麵積約156畝，平均樓麵價約16895元/㎡，平均溢價率19%
成交金額、樓麵價和溢價率都有明顯的增長
來源：浙江省自然資源網上交易中心
不久前，義烏市中心的秦塘地塊出讓，同樣吸引了多家房企參與競拍
不乏中海、綠城、建杭等知名房企，最終由本土房企聯利競得，溢價率高達35.4%
豪宅去化迅猛，頻頻“日光”，和核心地段土拍的高溢價率相輔相成
到底為什麽這個縣城的樓市可以如此火爆？
帶著好奇，我實地去了一趟義烏……
01
戶型越做越大，產品越來越卷
來之前，我就對義烏的房價有所耳聞
知道這裏的新盤價格並不低，有些甚至超過了杭州奧體限價的樓盤
但是當我到了義烏，才發現新房產品力完全超乎想象，真的是一個賽一個的能打
首先來看的是中海雅居樂九樾府
沒錯，今年上半年在豪宅市場“殺瘋了”的中海地產，早在2020年就積極參與義烏土拍，趕在6月底終於交付了其首進義烏的標杆產品
該樓盤就坐落於萬達CBD商圈內，地段是真的沒得說
遠遠走近，外立麵采用了大麵玻璃與雙色燙金鋁板的搭配，OLED圓角平麵感豐滿
建築結構還呈現出了獨特而鮮明的“Y”型符號
酒店式落客區、多功能私家會所、全齡主題架空層、超大麵積水景……這些都是標配
第二個到的是綠城鳳起潮鳴
這是綠城首次將高端序列的“鳳起”帶到義烏，也是它在義烏的第6個項目
合院加上大平層，今年的三次開盤累積勁銷35+億元
項目的會所堪稱義烏當地的“天花板”，絲毫不遜於上海豪宅的水平
雙會所一共約6000㎡，集齊了十六大高端場景於一身
不僅有全石材鋪墊的地下車馬廳、杜比影院級影音室、保齡球和斯諾克區域，甚至還有專門的雪茄室
連泳池也不止室內恒溫的這一個，還有兩個室外的，以及一個專門的兒童戲水池
接著看的是義烏兩個新出的“四代宅”項目，華潤孝子祠潤府和八都萬境觀雲
華潤孝子祠潤府通過精心的設計布局，如露台外伸、奇偶層錯位、懸挑梁的結構優化
讓每一層都有屬於自己的“空中庭院”
義烏華潤孝子祠潤府248戶型樣板間
125戶型的露台就有22平，250戶型的露台更是挑高足足有6米
八都萬境觀雲則升級打造了“公園+住宅”的模式
高層自帶“空中花園”，聯排自帶獨立庭院，最大戶型達到了約500平
八都萬境觀雲335戶型模型圖
而且整個項目由占地約30畝的綠化公園環抱，讓業主可以充分享受到“住在公園裏”的全新體驗
同時將“萬科物業”首次帶入義烏，進一步提高了物業的服務水平
由於空中花園陽台不計入住宅陽台麵積，這兩個項目有別於義烏的大部分住宅，打造了第四代住宅產品的典範
此外我還看了兩個已經交付且有掛牌的豪宅項目，分別是融創義烏壹號院和華潤下車門悅府一期
融創義烏壹號院自帶沿街底商，外立麵也采取了鋁板、金屬線條和塗料的搭配，並用大麵積藍灰玻璃突出立體感
壹號院目前在鏈家一共有16套在售，掛牌均價在5.1萬/㎡到5.7萬/㎡不等
3套140+平的大戶型掛牌總價超過了740萬，最高的達到960萬
圖源：鏈家
華潤下車門悅府一期目前有2套掛牌，均為毛坯
一套144平的掛牌728萬，一套255平的掛牌1450萬
二期尚未交付，樓下就是華潤在義烏打造的義烏天地，開放式盒子商業非常有特色
不得不感歎，近年來義烏的新房市場正在一步一步走向改善
豪宅的戶型越做越大，產品越做越卷，配套越來越齊全
02
義烏為什麽這麽不像縣城？
隨著綠城、華潤、融創、中海、金茂、綠地多個品牌房企入駐義烏
除了產品價格和產品力有所提升之外
對整個城市建設麵貌也有立竿見影的改善
最近這幾年來，義烏又經曆了一輪新的城市更新，涉及麵之廣，史無前例
2016年開始，先後啟動了倉後、湖大塘、向陽、下車門等城市中心區塊的有機更新工作
2019年到2022年，啟動了9.2平方公裏的新三年計劃
2022年2月，從優化老城、老鎮核心區逐步向全域用地結構統籌優化調整轉變
這一過程中，一幢幢全新的高樓拔地而起，老城區舊貌換新顏
城市麵貌也變得愈發年輕和現代化，為義烏吸引了更多的商業機會和人才
除了核心的小商品城不斷擴容，大力發展“夜經濟”，把購物旅遊推向新高峰之外
北上廣都有的金融CBD，義烏也有
整個金融商務區一二期總投資額高達700億元，而規劃麵積僅1.67平方公裏，板塊投資密度非常罕見
目前已經吸引了多家金融機構總部、私募投資以及省級分行
各種比肩一線城市的熱門商圈，義烏當然也有，潮流大牌更是應有盡有
像朝陽門板塊，是當地人稱的“義烏太古裏”
下車門板塊同樣進行了大手筆的升級改造
踩盤當天，我剛好碰上了義烏天地的試營業，已經有不俗的人氣了
結果7月19日正式營業，直接擠爆了全義烏的人
人山人海，水泄不通，就連盒馬都要排隊超過半小時才能擠進去
不僅萬豪、香格裏拉等知名酒店鱗次櫛比，文化中心、大劇院、博物館新館等城市地標建築，都相繼規劃和落地建設
現在的義烏大街小巷都有世界各國的美食餐廳，以及多個24小時開放的休閑娛樂場所，經常能看到外國友人，非常有“國際範兒”
與此同時，義烏還在大力發展軌道交通，為城市帶來了新的想象空間
2022年年初，“金義東”市域軌道交通金義段開放免費試乘
串聯起了義烏和金華、東陽和橫店影視城等地
2023年年底，金義中央大道全線建成通車，使得兩地時空距離壓縮到了半小時內，金義一體化、同城化發展邁上了新台階
圖源：義烏發布
義烏還是“義新歐”中歐班列的一大始發地，10多年來源源不斷地向中亞五國、西班牙、老撾等國際貨運點運輸貨物
重頭戲的金義國際機場，更是被列入多個國家和省級規劃，目前正在開展選址等前期工作
有卓越的天際線、金融CBD、潮流商圈、國際大牌，還有各種快速交通，多個產品力突出的新房，未來還會有國際機場
這樣的義烏，總體城市界麵確實不是普通小縣城能比的，也配得上“世界義烏”的響亮稱號
03
義烏為什麽這麽能打？
我在和義烏豪宅項目銷售聊天的時候，發現了幾個很有趣的現象
一是這裏的外來人口很多，並不存在人口外流空心化的情況
也就是說，有人走，但來的人更多
疊加新政對人才購房的補貼額度大大提高，不限購不限貸進一步降低了購房門檻，帶來了一波外來購買力
還有本地客群的消費升級，甚至是奔著“終極改善”的目標而來
成交客戶中一定比例是企業高層，還有一部分是頭部電商或外貿企業創始人
他們常年穿梭在各類生意場上，見識過國內乃至世界各地的豪宅設計
不僅喜歡毛坯自主裝修，還喜歡集觀景、會友、生活等多功能於一體的絕對大尺度戶型，以及自帶庭院或空中花園的豐富景觀
自然願意為好的產品買單，順手就把兩個車位也買了
而且大家都盡可能多支付一些，不喜歡大量貸款
對他們來說，在富人紮堆的義烏，“豪宅”不僅是住所，還是高端圈層的社交場，是身份和地位的象征
像融創就為義烏業主量身打造了“江山會”
提供包含豪車試駕、私宴體驗、音樂會、財富交流沙龍、高爾夫增值體驗等權益，充分滿足他們的高端社交需求
探其原因，產業是豪宅的重要支撐，產業能夠帶來大量高淨值客戶
一方麵，義烏的經濟發展模式具有強大的產業支撐
外貿產業一直在義烏市占據著舉足輕重的地位，近兩年跨境電商和直播網紅經濟也發展得如火如荼
2023年中國小商品城成交額2331.28億元，同比增長15.4%
來源：義烏市統計公報
另一方麵，作為國際小商品市場的中心，義烏的商貿活躍度和外來投資頻率均居全國前列
2023年新設個體工商戶195805 戶，同比增長46.14%，大量企業和個體戶持續不斷地來到義烏“淘金”
除了經濟基礎，政策支持也是義烏豪宅市場火爆的重要原因
2022年，中央發布的《關於推進以縣城為重要載體的城鎮化建設的意見》，明確了縣域城鎮化建設的目標和方向
推動了包括義烏在內的富裕縣城基礎設施建設和公共服務的提升，同時也提高了樓市的吸引力
義烏自身在土地供應端的探索也非常積極，不僅提供了多個低密度的優質地塊
而且自2023年開始試點第四代住宅項目，已經形成了領先全省的住宅標準範例
目前一共成功出讓了5宗地塊用於開發建設第四代住宅，包括上文提到的華潤孝子祠潤府和八都萬境觀雲
還有北苑街道石橋頭有機更新地塊、稠江江灣5號地塊、秦塘地塊二
秦塘地塊二規劃條件
隻有容積率合適、地塊屬性合適、規劃條件放鬆，才能開發出低密的好產品
這樣一來，開發商有了充足的利潤空間，當然就有動力去卷產品設計，對外立麵、會所、景觀和石材的打造精益求精
既有大牌房企在義烏大顯身手，也有商城、聯利、永康恒青等本土房企添磚加瓦
改善需求還對周邊房價產生一定的溢出效應，提升義烏整體的居住品質和配套設施水平
熱度不斷攀升的土拍市場，也為當地政府財政帶來了可觀收益，進一步推動了房地產市場的良性發展，從而促使更多優質項目落地
04
總的來看，義烏由於經濟高度發達，城市發展步入新階段，造就了一大批民營企業主和個體工商戶
他們的購買支付能力強，對產品更新迭代的願望也很強烈
地產行業的市場化程度極高，成了品質開發商的天下
這不僅僅是他們對生活的享受，更是用腳投票，證明了自身對城市發展的信心
其他經濟富裕的縣城如浙江的金華永康、台州天台、台州溫嶺，還有江蘇的江陰等地，也出現了豪宅熱賣的趨勢
在金華永康，濱江集團開發的“未來悅”和“萬家星悅”兩個項目，今年上半年總的銷售額突破3億元
而在台州天台，主打大平層和聯排的天境雲廬，6月剛成交了26套
江陰的同創藍城江南裏豪宅，套均總價在1200萬到2800萬元，開盤以來也賣出了20套左右
正說明了在住房回歸居住屬性後，購房者對於品質的要求越來越高
現在樓市的核心問題，恰恰是供給側缺乏足夠好的產品
隻要有好產品，不缺買單的購買力