進入梅雨季節，上海幾乎天天被陰雲與雨水籠罩，反觀樓市，卻呈現一片火熱場景。
“5月份，門店傭金業績才57萬元。6月至今，雖然還剩一周，但是業績已經突破百萬。”上海靜安區某板塊中介店長劉永告訴騰訊新聞《潛望》，下雨天還能出來看房的客戶，都很有誠意，都是抱著要買的態度才來的。
“市場的成交有些誇張了！”6月中旬，上海浦東某板塊中介就對騰訊新聞《潛望》表示，在剛剛過去的周日，自己公司就轉定了將近500單，初步估計整個上海市場當天成交量突破1000套。
根據上海房地產交易中心旗下網上房地產平台統計，6月中下旬的兩個周末，二手房成交均超過2000套。
劉永複盤這個月成交的8單稱，其中一半來自剛需群體，標的是總價兩三百萬的老破小，另一部分多半來自二孩家庭的改善客戶，目標是總價在1000萬元左右的次新房。
這樣的成交結構，精準契合了上海 “527滬九條新政”希望釋放的購買力。
按照上海在5月27日出台的“滬九條”新政，非滬籍的單身，社保/個稅從滿5年縮減至3年，購房範圍則從外環外的新房，擴大到全市二手房；二孩以上家庭，則可新增一張房票。此外，新政還鼓勵加杠杆，首套房最低首付比例，從30%降至20%，二套房最低首付比例，則從40%-50%不等下降至30%-35%。
作為首個跟進“央行517信貸政策”的一線城市，與此前“漸進式”放鬆政策相比，上海此番“救市”可謂下足了“猛藥”，力度超出市場預期，除鬆綁限購、限貸外，還涉及土拍、以舊換新補貼、住房保障體係建設等多方麵。
上述房地產平台統計稱，新政出爐30天（5月28日至6月26日），全市二手房成交量為25596套，6月至今已成交22073套，其中3天單日突破千套，環比增幅達六成。
按照日均成交800+的水平，6月有望突破2.5萬套，這不僅超過今年3月小陽春20223套的高點，距離2021年6月的2.8萬套也僅一步之遙，那也是房地產行業此輪調整前最後的輝煌時刻。
“掛了一年多的房子終於賣出去了”
經曆一年多的波折，周琳的房子終於在6月初賣了出去，但相比最初的掛牌價，降幅已達30%。
周琳的房子位於浦東中環內某小區，樓齡超20年。2023年3月，疫情結束後樓市複蘇，同戶型三居室賣出了1550萬元的高價，單價超過11萬/平，這直接激發了她賣房的念頭。不過等到她4月初掛牌時，市場開始一路下行，看房人也逐漸稀少，從買方到中介，都不斷在壓價，她也被迫3次降價。但每一次降價，換來的都是預期更低的買家，誠意談價的看房人依舊寥寥。
更令她揪心的是，在這期間，附近社區一個超大規模的樓盤，此前以金融精英、上市公司高管居住而著稱，但從去年下半年以後，該樓盤不斷拋售，量大價低，把附近幾個社區的成交價都砸了一遍。
到今年春節後，周琳所在社區的二手房成交基本停滯了。
轉機出現在“527新政”出台前後，看房的人明顯多了起來，有時候一天好幾波人約看房。
“明顯感覺市場活躍度起來了，”周琳告訴騰訊新聞《潛望》，“用中介的話說，基本也是跌到底了，一方麵房東也不願意再降價了，一些剛需也蠢蠢欲動。”
6月1日，距離新政出台不到一周，一位客戶在複看周琳房子後，當天選擇下定。這是個二胎家庭，此前手中有2套老破小，因為家裏人口多，一直想置換一套大三房。新政之前，他即便賣出一套，也是二套，首付比例高達四成。更重要的是，當時市場冷清，他自己的房子也很難賣。
新政出來後，對賣家這樣的二胎家庭最大利好是，即便他有2套房，現在買第三套仍可以算首套，首付隻需要20%，而且商貸利率隻需3.5%。
買家告訴周琳，這次果斷下單，是因為即便自己房子沒賣出，手頭的錢還是夠首付的，當然，因為成交起來了，他預期能夠盡快賣出一套房，這樣資金壓力也減少了。
網上房地產平台數據統計，自2023年3月達到2.4萬套“小陽春”行情後，上海二手房成交量便一路走低，始終維持在1.5萬套“榮枯線”上下水平，並在2024年2月創下0.68萬套低點。雖然3月回升至2.02萬套，但隨後的四五兩月，又分別降至1.82萬套和1.71萬套，直至此次新政回溫。
騰訊新聞《潛望》了解到，以規模最大的中介品牌鏈家為例，上海新政後28天，與前兩個月的日均增長相比，客戶累計谘詢量和帶看量分別增長38%、32%，新增掛牌房源量也同步增長了26%。目前全網掛牌量也處於新高，達到17.03萬套。
“高性價比的優質房源快被掃光了”
“527新政”出爐的第二天深夜，吳越接到了朋友的谘詢電話。
朋友是來自江浙地市的生意人，因個稅從5年縮短至3年，他也一夜之間拿到了上海購房資格。朋友明確希望入手一套5000萬元的豪宅，一為家庭自住，二為資產保值。
上海土著吳越有著豐富的房產投資經驗，作為兼職經紀人，她也時常幫朋友物色房產，並對接合適的銀行辦理按揭。新政前的上半年，她幫朋友買到了2套房， “而最近一個月的成交量，趕上過去半年了”。
吳越認為，當下市場中，優質房源很容易成交，尤其是置換業主。她手頭一個典型案例即是，一對體製內工作穩定的夫妻，在最近入手了浦東新區一套三居室。這套房源屬於板塊次新房，精裝修並帶學區，在過去3月帶看超過105次，在鏈家內部屬於優質房源。
“雖然上述業主著急去買中環外的別墅，但又不想賤賣，更傾向於一個合理價格。”她說，“但很多人亂砍價，帶著大刀來的”，也導致此前一直未能成交。房東掛牌價一路從990萬下調至905萬元，最後在這次砍至870萬元成交，下午4點約房東，3個小時即辦完所有手續。
當下，隨著市場回溫，議價空間正在縮小。機構數據顯示，2024年2月-5月，上海二手房議價空間始終維持在7%以上，分別為7.05%、7.38%、7.35%、7.72%，到了6月，則首次縮窄至6.9%。
“5月底至6月初，包括我在內，我們小區三居室同戶型3套房源全部賣光了。”周琳對騰訊新聞《潛望》表示，自己所在小區雖然房齡較老，但位於中環內地鐵站附近，社區環境、樓盤品質和小區維護都不錯，更重要的是對口一所9年義務製學校，特別適合像買家這樣的二胎家庭。
一位品牌中介靜安區某店長告訴騰訊新聞《潛望》，所在板塊七八套高性價比的房源，在這波熱度中均被賣掉，剩餘房源和新增房源的掛牌價相對較高，市場逐漸進入新一輪價格博弈狀態，“客戶普遍認為還沒到漲價階段，我們隻有等業主下降心理預期價格，這些房源才可能被成交，現在還是以價換量階段”。
他判斷稱，這波熱度持續到6月底或7月中旬，後續市場可能又會歸於平穩，不會出現這麽高的熱度了。
前述浦東某板塊的中介也表示，最近一周自己板塊成交量有所下降，因為“優質的房源越來越少了，價格也基本僵住了”。
新房冷熱不均，豪宅獨自火爆
二手房熱度先行，但市場仍處於以價換量階段。“賣一買一”的置換鏈條緩慢打通之際，在關乎土地財政的新房市場，觸底複蘇仍需更長時間來觀察。
二手房價格的持續下跌，新房項目整體承壓。上海統計局數據稱，2024年前5月，全市住宅新開工和銷售麵積雙雙下滑，同比下降6.5%、2.2%。
根據中指研究院發布的上海市新房銷售額排行榜，2024年前5月，中海、綠城、融創成為前三甲，分別為203億元、153億元、119億元。這一成績同比去年有較大差距。彼時，頭部的招商、保利和象嶼三家銷售額，分別高達376億元、190億元和182億元。
此番上海“527新政”中，一個明確信號指向，即為鼓勵業主賣掉外環內的老破小，釋放更高的購買力，置換到外環外的新房項目。當下的6月，正值開發商年中衝刺業績節點，往往會加大折扣力度，提高新房渠道費率。
一位外環外的新盤營銷負責人對騰訊新聞《潛望》表示，新政當天連夜，他們通知所有之前限購客戶，第一時間告知利好，邀約到訪，並通過抖音直播等方式宣傳，還給予了新政專項優惠，一套組合拳下來，谘詢、貸款和成交量均較新政前翻倍，預計效果持續到6月底左右。
另一位規模房企上海客研負責人在持續監測了多個典型新盤項目後，對騰訊新聞《潛望》表示，新政出爐前兩周，項目成交量普遍增長50%以上，甚至翻倍，但從第三周開始，邊際效應開始減弱，帶看和成交量均有所下滑，但依舊勝於救市前。“政策加速了原有猶豫客戶的入場，新增房票客戶目前不多，二手房熱度比新房要高得多。”
中指研究院數據統計，2024年5月，新房成交8296套，同比下降30.3%，6月（1-25日）新房成交7434套，盡管同比下降幅度縮窄至16.7%，但仍未止住下滑趨勢。不過，按照網上房地產數據統計，5月27日-6月23日，上海新房成交4958套，環比5月上漲約24%。
“二手房到新房的傳導周期基本上也是在一個月左右，未來一部分二手房置換群體也會轉到新房市場來。”同策研究院研究總監宋紅衛撰文稱，我們預判這一次的政策實效性可能會維持在兩個月左右。
上海新房市場冷熱不均，豪宅卻走出獨立行情。尤其在4月，外灘壹號院、中海順昌玖裏等四個項目入市即售罄，單價均超過16萬元，合計銷售額達447億元。
身為品牌房企上海豪宅項目營銷操盤手，趙輝告訴騰訊新聞《潛望》，豪宅項目今年集中入市，背後是新房限價正不斷被突破，比如綠城蘭亭去年首批次入市備案價為14.5萬元，今年3月上漲至16.2萬元，豪宅天花板價格目前已經突破17.8萬元，“監管的心態是可以拔高備案價，每批次會有幾千元的漲幅，但前提是賣得不能差，比如開盤當月賣出80%的量”。
上述客研負責人提供的數據顯示，得益於豪宅行情，前5月內環新房價格同比漲幅約為三成，但內中環到中外環這一區域上漲5%，外環外則幾乎沒有漲幅，“很多新盤在打9.5折促銷，還給中介2%的新房渠道費”。
豪宅市場的火熱，得益於一二手房倒掛空間、產品地段的稀缺性，以及資產保值的需求，但整體市場卻相對冷清。
從觸發積分的新盤來看，觀點地產統計，2024年上半年，上海前七批次入市的138個樓盤中，僅有14個新盤觸發積分，占比約10.14%，過往兩年，這一比例則分別為25%、40%。
再過一周多，上海即將走出梅雨季節，迎來高溫三伏天，而七八月正是樓市的傳統淡季，這波救市熱度能維持多久，仍待這個夏季來驗證。