縣城老房子，都賣給誰了

新鮮力量湧入縣域老房市場

新房價格降溫，大量的二手房於是又失去了價格優勢。

尤其在新房價格本就不高的縣域市場，尤其是這些地方的高房齡二手房。

在南方一縣城從事房產銷售的阿輝告訴時代周報記者，當地房齡過了20年的老房子數量不少，哪怕是三室一廳掛價十幾、二十萬，很少有人谘詢。

他最近兩年僅成交過一套高房齡二手房，是縣裏一對中老年夫妻買來養老的，“不過這樣的客戶少之又少。一般買房的多是年輕夫妻，年輕人隻看新房，畢竟縣裏新房首付也不到10萬”。

△阿輝所在的縣城 曾思怡/攝

但也有一波新鮮力量湧入縣域老房市場。社交媒體上，不少年輕人分享在縣城買舊房改造的故事，而在這些博主的評論區，有不少網友表達了對更低購房成本和獨立生活空間的期待。

一邊是大批量新樓盤拔地而起，一邊是人口持續流出，在這樣的背景下，縣城老房的命運是什麽？

老房的買家

今年春節返鄉過節之際，老吳在老家縣城花8.5萬元全款購入一套二手房，房齡30年左右，麵積50平方米上下。

老吳夫妻倆都是50歲出頭，常年在外務工，沒有居住需求。他們說，這樣做是為了學位。

他們有兩個孩子，大兒子20歲出頭，在社會工作多年，小兒子將於今年下半年上初中。

“縣裏和鄉鎮的教育水平差很大的，買了房子後小兒子就可以來縣裏上初中。”負責這筆房產交易的莫校奎告訴時代周報記者，他在這裏從事房屋銷售和租賃多年，縣裏房齡20年及往上的二手房，購買者大都像老吳一樣——為房子附帶的學位買單。

△老房一角 曾思怡/攝

莫校奎所在門店業務規模占據全縣的4-5成，該縣常住人口30多萬人。

2023年整年，他們門店經手成交的高房齡二手房約10套，在全年成交房源中占比不到一成， “這兩年縣裏新房均價多在4000多元，這些老房成交均價在2000元上下，買老房的七八成都是買來給孩子讀書，也有個別是老年人買來養老，或者單身女性出於剛性居住需求買房”。

給老年客戶找老房養老的次數不多，所以莫校奎記得很清楚。此前一對老年夫妻找到他，夫妻倆原本也住在老舊小區，不過房子在五樓，隨著年紀漸長出入不便，遂打算賣掉原來的房子，買一套價格相當，又或者添置一筆小錢就能到手的一樓老房。

至於在縣裏買高房齡二手房的單身女性，他還沒有碰到過，隻是聽聞身邊同事促進過類似買賣。

不過在社交媒體上，單身女性卻成為縣域高房齡二手房的購買力新秀：

“28歲，40萬全款縣城買房......”

“貸款買下縣城老破小，窮裝小窩......”

“斥巨資買的老破舊，預計把裝修預算省到10萬......”

時代周報記者整理發現，發布相關縣域老房購買動態的人群主要分為兩大類，一類是為孩子教育買學位房，另一類是單身女性在更低購房成本、獨立生活空間以及“房子和家的歸屬感”等多重驅動下，在老家縣城購房。

而隻要這些“老破小”足夠便宜，同樣可以吸引外地年輕人湧入購房。

26歲的張婕（化名）就是這樣買下第一套房，一個月前，她從網上聽聞湖北一地有大量總價3-5萬的二手房源，三次實地看房後，她在今年6月以3.2萬元全款購入一套步梯四樓的房子，她也是這個房子的第三任房主。

“這裏因油田而興，過去幾十年圍繞油田和采油業建了大量職工住房，也配套有醫院、學校和各種商業功能，眼下雖不如過去興盛，居民以中老年人居多，但規模和一些小縣城城區大小差不多，房價還比大多數縣城低。”

△張婕新家周邊 受訪者供圖

張婕告訴時代周報記者，當地也有不少和她一樣被低房價吸引而來的年輕人，大家甚至組成了一個社群，“有人因為逃離原生家庭過來，有人因為婚姻不如意過來，也有人因為想擁有一套自己的房子、逃離內卷過來，這裏就像大家的一個庇護所，或者說另一個鶴崗。不過這裏交通比鶴崗方便，坐40分鍾公交和50塊錢的高鐵，就能到武漢”。

和鶴崗類似，也有來了一段時間後選擇逃離的人。

張婕說，有人來了發現工作不好找，或者不習慣這裏的生活狀態，馬上又在群裏吆喝把房子賣出去。

老房的命運

“縣城老破小的唯一優勢，就是價格。”

這是莫校奎多年來的從業心得，不過即使如此，在縣域新房、次新房價格持續降溫的背景下，高房齡二手房的價格優勢被進一步壓縮。

莫校奎舉例，往年一年能賣10來套高房齡二手房，但是今年上半年，他所在門店促成二手房交易近50套，其中大部分都是次新房，高房齡二手房僅一套，且一部分成交原因也在於其價格遠低於同類房源，“其他帶學區的老破小高低也要十幾、二十萬，這套直接8.5萬”。

另一方麵，莫校奎表示，當地教育資源並不緊張，近年新建的樓盤全都配有學位，且整個縣城方圓不過7、8公裏，沒有極端通勤的顧慮。這裏的購房者無需像大城市的年輕人一樣，麵臨市中心老破小和郊區新房之間的艱難抉擇。

△圖源：圖蟲

同縣的阿輝也表達相同感受，他最近兩年僅成交過一個幾十年房齡的二手房，是縣裏一對中老年夫妻買來養老，“縣裏買房的主力是年輕夫妻，這些年輕人隻看新房，畢竟縣裏新房首付也不到10萬”。

在這樣的背景下，不少高房齡二手房的命運是被擱置。莫校奎和阿輝均表示，目前當地老舊小區入住率普遍在5成上下，其中包括租房入住的剛畢業的學生和外來務工人員。

易居研究院研究總監嚴躍進在接受時代周報記者采訪時還表示，和大城市新舊小區交叉坐落於市區不一樣，縣城新樓盤往往紮堆於老城區邊緣，相當於在老城的旁邊建起了一個新城。

“縣城新樓盤的這種選址布局特點，就導致買新房的人紮堆在新城區，加速教育、醫療等資源跟著來到新城區，這又進一步加速人口從老城區流向新城區，老城區就會更快沒落，連帶的是位於老城區的老房子不被青睞。”

嚴躍進認為，上述因素疊加縣域人口流失，加之當前經濟形勢下老房大拆大建的幾率不大，縣城老房空置率將持續上升，“這是縣域和部分小城市發展變遷普遍會經曆的一個過程，在這個過程中可以考慮怎麽把這些老房子的資源利用起來”。

嚴躍進舉例，比如老城區特有的老建築和煙火氣，其實對民眾是有吸引力的，可以借此打造美食街、五金街、家電市場、菜市場等，在一定程度上把這些老街道、老房子的資源盤活起來。