開發商與購房人共持產權：安徽蕪湖探索賣房新方式

安徽省蕪湖市一則樓市銷售政策，正引發討論和廣泛關注。

6月7日，安徽省蕪湖市發布《關於優化蕪湖市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，重磅推出13條房地產市場優化發展政策，涉及人才安居、購房補貼、二手住房交易、公積金貸款、以舊換新、房貸利率、保障性住房等方麵。

值得關注的是，通知還提到，鼓勵房地產開發企業探索購買部分產權的銷售方式，通過合同約定，購房人可以先購買房屋部分產權，剩餘產權繼續由房地產開發企業持有，購房人可租賃使用，購房人購買剩餘產權時已支付的租金可抵扣購房款。

“購買部分產權政策是為了降低購房門檻和成本，目前居民收入、就業和消費預期轉向謹慎，購房積極性減弱，但房價還在高位，當地推出了開發商與購房人共同持有產權的方法，以實現去化。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為。

不過，李宇嘉認為，該政策在實施中將麵臨諸多問題和挑戰，一是開發商產權部分抵押問題：如果開發商將持有的產權部分進行抵押，抵押權人如何行使抵押權；二是期房交付風險：如果開發商無法按時交付或交付質量不佳，購房人的權益可能受到侵害；三是公共維修基金計算：產權共有的情況下，公共維修基金是否按產權比例計算和繳納；四是銀行按揭問題：銀行是否願意為這種物權提供按揭，以及爛尾樓情況下如何保障債權等。

“想法是好的，但在實踐中很難施行。”李宇嘉表示，此前，有部分城市探索國企與購房人共有產權都產生了很多問題，與民營企業共有住房產權的問題會更多。除非是地方國企，特別是計劃長期持有部分不動產資產的國企，可以探索與購房人共有住房產權。

2022年8月，雲南省大理白族自治州就曾表示，明確支持房地產開發企業通過“共有產權”方式銷售商品房，購房人可以先期購買不低於50%的產權，剩餘產權繼續由房地產開發企業持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買剩餘產權。

大理州和蕪湖市的“共有產權”模式相似，都是由購房人和房地產開發企業共有房屋產權，政策的有效期為一年。不過，大理州在2022年沒有縣市或項目實施“共有產權”相關政策，在2024年最新發布的《大理白族自治州人民政府關於進一步促進房地產業平穩健康發展的實施意見（試行）》中，亦沒有對“共有產權”的措施進行保留。

在寧波，信達地產曾推出過“央企共有產權房”，該項目是位於鎮海九龍湖新興人居板塊的信達地產·格蘭雲山，由個人和房企按份額共同購買房屋，購房者承擔相應份額的房款，購房者可選的產權份額在60%~80%間。值得一提的是，信達地產還提供了“十年托底回購”，10年後如果購房者想賣房，房價又跌了，開發商可按原價回購房源。“央企共有產權房”銷售模式的本質，相當於開發商為購房者提供了總房款20%~40%的“免息貸款”，從而減少購房者前期購房成本；10年後可以回購，又為購房者提供了托底支持，打消了擔心房價會跌的顧慮。

據寧波信達地產·格蘭雲山項目相關工作人員表示，“這次共推出了5棟共有產權住房，計劃在6月中下旬正式推出，目前客戶對共有產權住房的意向度較高，許多房子已經被預定了。”

對於未來是否持續推出共有產權住房，上述工作人員表示，“存在不確定性，有可能後期就會取消，因為共有產權住房的資金投入相對較大。”

事實上，“共有產權”目前主要應用於部分城市的人才房和保障房，如杭州市實行的“共有產權”住房政策，是將人才共有產權房作為階段性的保障住房，由政府與人才共同持有產權份額，人才最少可購買房子30%至80%的產權，5年後可以自主選擇是否買斷房子全部產權，在市場上流通。

“共有產權”的主流模式還是由購房人與地方政府（或政府產權份額代持機構，如保障房公司）共同持有，購房人與房地產開發企業“共有產權”落地實踐較少。

“探索購買部分產權模式現在隻是蕪湖市提出來一個下一步研究的方向，尚處於探索階段，詳細的實施細則尚未出台。”針對推出的住房共有產權模式，蕪湖市房地產市場監管科相關工作人員表示。

對於蕪湖市此舉，有房地產人士分析是為了激發當地樓市交易。

這幾年，蕪湖市房地產市場取得了長足進展，但也顯露出了一些問題，即投資、銷售等方麵出現了下降。2023年，蕪湖房地產開發投資下降25.2%；商品房銷售麵積下降37%，商品房銷售額下降34.9%。今年1~5月，蕪湖市完成房地產投資221.83億元，仍同比減少2.6%；商品房銷售方麵，1~5月全市商品房銷售麵積341.34萬平方米，同比增長2.5%；其中住宅255.38萬平方米，同比減少19.5%。

另據公開資料顯示，截至2024年3月底，蕪湖市本級存量住宅用地項目達到67個，存量住宅用地總麵積502.3公頃，未動工土地麵積49.3公頃，已動工未竣工土地麵積453公頃，其中未銷售房屋的土地麵積305.5公頃，庫存量仍有一定壓力。

房價方麵，據安居客平台數據顯示，截至目前，蕪湖新房均價11675/平方米，環比持平；當前在售樓盤62個，待售樓盤6個。二手房6月掛牌均價8318元/平方米，環比下降0.23%，同比下降14.14%，近3個月均價降幅較大。

蕪湖，是安徽省管轄的地級市，是長三角中心區城市，南京都市圈、合肥都市圈、G60科創走廊的重要成員；也是長三角重要的融通樞紐、全國綜合交通樞紐、港口型國家物流樞紐和現代流通戰略支點城市。2023年，蕪湖市實現生產總值4741.07億元，比上年增長5.7%。其中，一般公共預算收入414.28億元，增長6.6%，成為安徽省除合肥市外僅有的一個財政收入突破400億元的城市。

“在當前樓市現狀下，政策允許購房者購買部分產權，是一個靈活且創新的做法，購房者可以根據自己的資金狀況和實際需求來決定購買的比例，為購房者提供了更大的靈活性和可承受性，有助於緩解購房壓力。”易居研究院研究總監嚴躍進表示，也是去庫存的一個較好的方式。