中國房地產救市措施為何“遠遠不夠”?

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中國有住房問題。一個非常大的問題。它有將近400萬套無人問津的公寓,與費城的麵積大致相當。

中國領導人習近平和他的部下們呼籲地方政府買下這些公寓。

為了阻止威脅世界最大經濟體之一的住房危機不斷惡化,上周公布的這個計劃是中國政府迄今為止最大膽的舉措。但這還遠遠不夠。

在所有這些空置公寓的背後還隱藏著一個更大的問題:開發商已經售出但尚未完工的房屋數量更多。據保守估計,這一數字約為1000萬套公寓。

曾經,中國房地產繁榮的規模令人驚歎。近四年前持續蕭條開始出現,其規模之大且具體情況仍不明晰。

在處理住房危機之前,中國領導人已經在應對經曆了三十年的兩位數增長後放緩的經濟,而住房危機造成的經濟衰退超出了他們的控製範圍。專家們普遍認為,若不解決所有這些空置公寓以及開發商過度擴張等問題,北京就無法過渡到更可持續的增長。全國各地的建築商、油漆工、房地產中介、小公司和銀行總共被拖欠了數萬億美元。

幾十年來,中國推動了世界上有史以來最大規模的房地產繁榮,並使其成為中國經濟增長近三分之一的來源,但在2020年,中國政府突然出手,切斷了助長房地產擴張的寬鬆資金,引發了一連串的破產,震驚了這個熱衷於買房的國家。

對於北京讓中國經濟擺脫幾十年來對建築和建造業依賴的決心,這是首次考驗。

現在,政府的決心再次麵臨著考驗。為了製止之前的過度行為,中國政府在過去幾年發出信號,沒有一家房地產公司大到不能倒。但隨著數十家大型開發商破產,它們已經摧毀了房地產市場僅存的信心。此後,官員們想盡一切辦法恢複買家的樂觀。然而,一切嚐試都無濟於事。

由於買家很少,仍在運營的開發商也處於違約邊緣。它們與當地的銀行以及支撐每個村莊、城鎮和城市政府的金融係統有著錯綜複雜的聯係。研究公司榮鼎谘詢最近的一項估計顯示,房地產行業的國內借款總額(包括貸款和債券)超過10萬億美元,其中隻有一小部分得到承認。

“現在,無法出售房屋看起來像是一種風險,但事實並非如此。更多開發商破產才是風險之所在,”恒生銀行首席經濟學家王丹表示。中國恒大等大型開發商違約,是隱藏在眾目睽睽之下的問題。

恒大在2021年12月的首次違約引發了人們對中國“雷曼時刻”的擔憂。雷曼時刻指的是2008年引發全球金融危機的雷曼兄弟倒閉。然而,通過政策支持,這種影響得到了謹慎而不動聲色的控製,使恒大得以完成許多公寓的建設。到5個月前法官下令對恒大進行清算時,恒大實際上已不再是一家有生存能力的企業。

但中國全國有成千上萬的小型開發商。王丹說,官員們阻止市場直線下降的唯一辦法是救助危機更嚴重城市的一些中型開發商。

相反,中國高層領導人正在重新調整視角,解決數以百萬計無人想買的住房,承諾將這些住房改成租金更低的保障性住房。他們承諾提供3000億元貸款,幫助國有企業開始購買閑置房產,根據國家統計局的數據,這些閑置房產的麵積總共相當於7.4億平方米,其中超過3.9億平方米是未售出的公寓。

中國政府上周宣布這些應對措施時,房地產開發商的股價最初出現反彈。但一些批評人士表示,這一舉措來得太晚。大多數人猜測,這將需要更多的錢。估計在2萬億到四萬億人民幣之間。

北京的官員們去年開始軟化態度。他們指示銀行向數十家他們認為足以列入政府“白名單”的房地產公司提供貸款和其他融資。

這種支持不足以阻止房價暴跌。

政策製定者還動用了其他手段。他們對抵押貸款利率進行了有史以來最大幅度的下調。他們嚐試了一些試點項目,讓居民以舊換新。他們甚至向一些城市提供低息貸款,以測試購買未售出公寓的想法。

據中國經濟新聞媒體財新網報道,地方政府總共嚐試了300多項措施來增加銷售和支持房地產公司。

盡管如此,未售出房屋的數量仍在不斷攀升。新房價格持續下跌。因此,4月底,習近平和他的23位最高決策者開始討論,通過一個與美國政府在房地產市場崩潰後設立的“問題資產救助計劃”類似的項目,將一些不受歡迎的公寓從市場上收回。

上周,中國負責經濟的最高官員、國務院副總理何立峰與全國各地官員召開視頻會議,宣布了一個消息:是時候開始買房了。不久之後,央行放鬆了對抵押貸款的規定,並承諾提供數千億元幫助國有企業購買住房。

此舉凸顯了政府對住房市場功能失調的擔憂。

然而,幾乎在官方媒體報道何立峰呼籲地方政府購買未售出公寓消息的同時,經濟學家就開始提出質疑。

地方政府會買下所有未售出的公寓嗎?反過來,如果地方政府找不到買家怎麽辦?而且代價也是很高的:經濟學家估計,這樣一個項目的規模應該是數萬億元,而不是數千億元。

更令一些人擔憂的是,央行已經悄悄啟動了一個公寓回購計劃,向八個受衝擊嚴重的城市承諾提供1000億元的低息貸款,其中隻有20億元得到使用。這些政府似乎對使用這些貸款不感興趣,原因與消費者不想在小城市買房的原因相同。

瑞士銀行瑞銀中國房地產研究主管林鎮鴻表示,現在的一個重大不同在於政治意願。該國最有權勢的領導人表示,他們支持回購計劃。這將給官員施加政治壓力,迫使他們采取行動。

“當地政府可以虧本收購這些公寓,”林鎮鴻說。

然而,在一些人口正在減少的地方,也就是開發商最積極擴張的一些城鎮,對社會保障住房項目的需求將會很少。

樂觀的看法是,中國政府還有更多的計劃。

“在結束這場巨大的房地產危機方麵,北京正朝著正確的方向前進,”日本銀行野村證券中國方麵的首席經濟學家陸挺在給客戶的電子郵件中寫道。

他補充說,這是一項艱巨的任務,需要“在等待更嚴厲的措施時有更多耐心”。

洋知青 發表評論於
1 房地產已經被炒成天價,已經不能用正常漲跌來處理,就是處理也處理不了,因為太離譜了。如果想知道漲成天價的物品最終會是啥樣,看看當年炒成天價的藏獒。

2 房地產用了太多的土地。中國糧食自給率已經降到70%(也有統計65.8%)以下。而2012年時,中國糧食90%能自給自足。中國目前已經是世界最大的糧食進口國家(2022)。如果遇到世界級饑荒,中國危險了。

3 由於房地產瘋漲導致人民幣大量超發。現在人民幣發行量是301.19萬億。相當於41.7萬億美元,是美元發行量($20.98萬億)的兩倍,是世界所有貨幣總量的45%以上。夠瘋狂嗎?

4 中國地方財政大量的依賴房地產賣地收入。如果這部分錢沒了,多少地方政府將破產,多少公務員將失業。

5 中國的房地產占個人資產的三分之二。如果房地產倒下,多少人將財產清零,重新返貧。

6 過多的房地產,爛尾樓將形成無數廢墟,清理成原來模樣幾乎不可能。
洋知青 發表評論於
2016年中國經濟就已經不行了。一尊和他的同僚們不知聽誰的餿主意,開始大批招收公務員,用來掩蓋中國的經濟失敗和就業失敗。公務員本來就比較輕鬆,又多加了這麽多,那就更無事可幹了。吸引了無數職場人士。所以職場大軍風擁考公,美其名曰"上岸"。中國經濟發展始於"下海"終於"上岸"。中國又開始了新毛澤東時代。

有人說啦,招這麽多公務員,錢從哪裏來?一是以前的積累,二是私有企業的繁榮,三是外資。但其中最大的來源就是房地產,尤其是賣地收入。2021年,房地產賣地收入8.7萬億。如果平均公務員年收入12萬的話,僅賣地收入就可養活7千萬公務員,多牛!

可惜,在一尊努力禍害下,積累花光,私有企業破產,外資撤離,房地產風光不再。那麽這些超額招收的公務員怎麽辦?估計大批下崗潮即將開始。毛澤東時代的教育導致了第一次下崗潮,習近平的倒行逆施將導致再次下崗潮。當年下崗還有背鍋俠朱熔基,今後中國還能指望誰?
一隻熊 發表評論於
無極1 發表評論於 2024-05-24 09:43:04
美國的地稅是一年一收,細水長流。地稅支持學校公共設施和政府運作。所以大家記住,啥企業倒了,房地產都不能倒下。放心持有房產就是。
中國是:買房時國家一下就收了70年的地產稅,所以近一二十年中國政府的錢花不完,牛氣衝天覺得自己世界第一富了。如果他們的房地產業不能持續高歌猛進,那麽,中國經濟危機很快顯現,房子已經被預支了70年稅,總不能再收一遍吧?
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你小看黨了。就是打算再收一遍啊,你以為呢?疫情防控什麽事黨幹不出來,這點小事還能做不到麽?
6ba6 發表評論於

"...中國是:買房時國家一下就收了70年的地產稅.."

錯!那是轉讓稅,或叫印花稅,數額跟幾十年的地產稅相比少得可憐。
一條小路 發表評論於
不回歸市場經濟,房地產沒有希望。
無極1 發表評論於
美國的地稅是一年一收,細水長流。地稅支持學校公共設施和政府運作。所以大家記住,啥企業倒了,房地產都不能倒下。放心持有房產就是。
中國是:買房時國家一下就收了70年的地產稅,所以近一二十年中國政府的錢花不完,牛氣衝天覺得自己世界第一富了。如果他們的房地產業不能持續高歌猛進,那麽,中國經濟危機很快顯現,房子已經被預支了70年稅,總不能再收一遍吧?
道霖沙 發表評論於
別搞什麽市場化了,有房子的債務一筆勾銷,沒房子的分套房子,堅持房子隻住不炒,問題就解決了。
InNorthTexas 發表評論於
習在小小的韭菜地裏挖呀挖呀挖,
要建最便宜的房子造最便宜的車。
柳小波 發表評論於
因為錢已經通過70年土地出讓金收上來花掉了,所以他們在拚命找人簽30年賣身契補未來現金流的窟窿

分配是沒用的,不產生現金流,銀行和政府未來幾年的現金流才是他們最頭疼的問題

所以我早就預測,各種奇葩的“開源”措施,也就是苛捐雜稅會雨後春筍一樣的湧現,各種“節流”,也就是裁撤編製也是不可避免的
xiaoxiao雨 發表評論於
basically the local governments have taken the money from those sold but un-delivered apartments. they need to step back to give back those money to help save this market. hope it works. But this is not the right way. it should be done through the market.
一點小看法 發表評論於
這救市的錢不是救你的,是救有200多套房子沒能出手的官員的。別想多了!
jiujiujiujiu 發表評論於
樓下,在售400萬或者1000萬套新房的數量級是對的。但根據國家一月份報告,在建麵積是在售麵積的十倍。還有二手房銷售麵積是新房的一半左右(二手房比新房貴太多了)。但是你更要考慮存量房,目前中國人均(不是戶均)房屋麵積為40+平米。如果沒有了改善型需求,炒作型需求,丈母娘需求,新增人口需求,拆遷棚改需求,每一套新房都隻能是多餘的賣不出去的房子。能把所有需求一股腦清零也確實是厲害。

GreenTek 發表評論於 2024-05-24 03:58:36
400萬套還是4億套?
400萬套還不夠當季大學新畢業生分配的。
時不時來看看 發表評論於
紐約時報有何高招良策?
GreenTek 發表評論於
400萬套還是4億套?

400萬套還不夠當季大學新畢業生分配的。
tudoutudou99 發表評論於
全國售房領導小組即將成立,習近平任組長。出台政策:
買房享受高考加分,罪犯減刑。上無片瓦下無寸土者嚴禁考公,取消入黨資格。隻有老大指明方向,沒有解決不了的困難