3月28日訊(記者 王海春)房地產市場持續深度調整過程中,上海樓市放出了豪宅“王炸”。
位於上海新天地板塊的中海順昌玖裏日前開盤,其以196.5億元銷售額刷新全國開盤紀錄。此前全國紀錄保持者為2020年深圳華潤城潤璽一期花園,千餘套房源收金196億元。
據悉,該項目本次共有738組認籌,在開盤首日,售出全部512套房源中的505套。價格方麵,銷售均價17.2萬元/平方米,套均價值約4000萬元。
一開盤即達到如此高的銷售金額,由此引發出這樣的疑問,這是否意味著市場開始大幅回暖了?
易居研究院研究總監嚴躍進認為,開盤銷售額破紀錄,反映出超大城市市場出現複蘇的跡象,也代表一些新的購房資金加快了入市步伐,這對於後續各地房地產市場的預期,將產生積極作用。
“該項目有幾個重要的特點,即新盤、豪宅、新開盤、勁銷,這說明市場的銷售熱點集中於新開盤豪宅新房項目上。這可能反映出市場複蘇過程中,豪宅銷售可能會扮演樓市複蘇的重要先導。”嚴躍進表示。
對此,多位業內人士告訴記者,該樓盤成交總價的確很高,但同時不應忽視這其中價格方麵因素。
“一方麵,這個項目有其位置優勢,另一方麵,其與周邊二手房存在一定價格倒掛。該項目周邊區域二手房單價在20多萬元/平方米,雖然現在市場價格有所回落,但17.2萬元/平方米的價格,仍然較二手房有一定價差,這應該是該項目能快速去化的重要原因。”一家上海房企管理層表示。
對此,58安居客研究院院長張波也表示,從新開盤的曆史價格比較情況來看,“中海•順昌玖裏”備案均價雖然高達17.2萬元/平方米,但早在2020年,新天地附近的新盤翠湖天地新開盤的價格就已經達到了16.5萬/平方米;幾年之後新開盤項目價格,幾乎沒有特別大的上漲。
“從當前價格來看,周邊二手房的成交價格目前來看,還是明顯超過新開盤價格水平。可以說,一二手房價倒掛,是這個盤熱銷的根本原因所在。雖然目前來看,倒掛程度和3年明顯減小,但依然還是有較大的價差空間。”張波在接受記者采訪時說。
其進一步指出,該項目盤熱度的確較高,但和以往相比,目前的市中心豪宅的熱度已經有所降低。“在2020年樓市熱度高的時點,上海部分豪宅認購率曾經到過700%以上,但在當下市場整體相對偏冷的背景下,144%的認購率仍然顯得非常搶眼。”
對於豪宅銷售的熱度是否會傳導到中端以及剛需市場這一問題,多位分析人士認為,仍有幾個方麵需要觀察。
中原地產高級研究經理盧文曦指出,需要考慮的一個問題是,這種熱度隻是個案,還是會發生在多個項目,是否具有可持續性。
“單個項目開盤賣196億的確很高,但後麵的項目是否也能保持這樣的熱度?如果在接下來的幾個月的時間裏,四五個項目都能保持這樣高的熱度,說明市場的確回暖了,是比較明確的信號。但如果後續項目成交熱度沒這麽高,可能這隻能算是特例,並不具有普遍意義和代表性。因此,有必要觀察後續同類項目的市場表現,再做出判斷。”盧文曦表示。
此外,分析人士認為,按當前市場情況,如果豪宅市場的熱度具有較強的可持續性,那麽有可能會逐層傳導熱度,但未必會形成跟風效應。
“新天地板塊很久沒推項目了,該項目熱銷,目前隻能代表一小部分需求。總價3000萬元以上的豪宅的確吸引目光,但這並不能代表全部的市場情況;市場成交的主力,有相當一部分可能集中於千萬元以下,在500萬-800萬元這個區間。3000萬元以上的豪宅,如果後續幾個項目熱度持續走高,能可能會將這種熱度傳導到2000萬元-3000萬元的市場,但未必會直接影響到剛需甚至改善性市場。”一家中型房企人士表示。
對此,張波向記者表示,豪宅熱銷的現象其實需要深思。“在商品房商品化的大方向下,豪宅是否會放開限價,由市場決定其房價,接下來是否會在政策方麵做出調整,值得關注。”
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