“商品房住宅竟然建在隻有50年使用年限的綜合用地上，土地年限的信息還標注在了新房本上，這樣的做法合法合理嗎？”豐台區造甲街南裏11號樓居民向本端反映，最近在辦理房產證換證業務時才發現，自家的商品房住宅性質與土地性質不一致，而且新房產證上還注明了土地性質及使用年限，這樣一來各類煩惱接踵而至，不僅房屋中介暫停了該樓的掛牌售房，未來還麵臨能否繼續落戶、土地使用年限比其他商品房短20年等不確定因素的影響。在本端關注下，6月6日，北京市規劃和自然資源委員會對居民疑問進行了答複。
煩惱
住宅樓竟然建在綜合用地上
5月31日記者來到造甲街南裏，稍加觀察後不難發現，小區內其他的居民樓均為六層板樓的樣式，而11號樓則是一棟1、2層為底商的塔樓，底商的樓頂還豎有“寶豐大廈”的牌子。但在無論塔樓、板樓，樓道內都掛著寫有社區居委會、物業公司以及包樓幹部電話的便民服務牌。下午5點正值下班時間，接孩子的家長、手提瓜果蔬菜的上班族陸續回到11號樓內，此景與其他居民住宅別無二致。如果僅看樓體外觀及樓內的人員構成，很難想象這棟樓所在的土地竟是一塊綜合樓及配套設施用地。
“商品房住宅建在了綜合用地上，土地的使用年限隻有50年。交易或變更後土地年限的信息還會在房本上體現出來。”居民孫女士告訴記者，其他業主在樓門微信群的這則發言引起大家關注，她這才發現自己幾年前買的房屋存在不少未知的風險和隱患。
自從大家得知土地用途與房屋性質不一致的情況後，造甲街南裏11號樓的居民便開始調查並向相關部門谘詢。北京市規劃和自然資源委員會豐台分局曾回複確認，造甲街南裏11號樓的房屋用途確為住宅，但國有土地使用證記載土地用途為綜合樓及配套設施，自1993年10月起至2043年10月止，為期50年。“對於不少業主來說，這樣的情況都是頭一次聽說，而由此產生的風險和影響很快就暴露在了我們麵前。”孫女士說。
（北京市規劃自然委員會豐台分局回複顯示，造甲街南裏11號樓為五十年產權商品房住宅。）
消息傳開後，多位業主向此前提供購房中介服務的工作人員和中介門店進行核實，得知11號樓的業主想要通過中介掛牌出售房屋已經變得非常困難。“現在有業主因為孩子入學急需換房，還有的老人希望用出售房屋的資金維持在養老院的日常開銷，這些需求都被迫按下了暫停鍵。”有居民告訴記者。
為了驗證這一說法，記者走訪了小區周邊多個品牌的中介公司。不少中介人員在聽到造甲街南裏11號樓後都表示，由於該樓的土地用途與房屋產權不一致，即便對房屋信息進行了登記，也很難掛牌出售。一位工作人員解釋稱，由於此前的房產證上不體現土地用途，隻有房屋的性質，造甲街南裏11號樓的房屋性質是住宅，中介機構在審核房屋資質時默認土地用途與房屋性質一致，即房屋和土地年限均為70年。但是新換的房產證上將注明土地用途，“土地用途與房屋性質不一致情況的房屋在進行登記後能否通過係統審核，誰都不敢保證。即便能夠通過審核並掛牌出售，房屋產權70年、土地使用年限50年的房屋該如何定價也沒有先例，商品房住宅房屋產權和土地使用年限為50年的情況，我們之前更是從未遇到過。出於多方麵考慮，現階段購房者基本不會考慮造甲街南裏11號樓的房屋。”
除了出售房屋遇到難題，一些近幾年剛剛在造甲街南裏11號樓購買了房屋的業主在貸款上也遇到困惑。業主紀女士2022年1月通過貸款在此購房，在她提供的公積金個人住房貸款借款合同中記者看到，紀女士的貸款期限於2022年1月19日起至2047年1月19日止。紀女士說：“官方回複顯示，當年小區開發商在與北京市規自委簽訂的《北京市城鎮國有土地使用權出讓合同》約定，出讓年限屆滿後，甲方（北京市自然規劃委員會）有權無償收回出讓地塊使用權，該地塊上建築及其他附著物所有權也由甲方無償取得。造甲街南裏11號樓所處土地的使用年限到2043年截止，如果到時候房屋因產權到期被收走了，我的貸款還得接著還嗎？”
查證
房產證背後疑點重重
造甲街南裏11號樓共住有120餘戶，為了解問題症結，居民們多方奔走，申請和收集各類資料信息，越來越多的疑點逐漸浮出水麵。
在發現土地用途及使用年限的問題後，曾有一手房業主展示了在購房之初，其與小區開發商——原北京市豐台城建綜合開發公司（現北京市豐台區城市建設綜合開發集團有限公司）簽訂的購房協議補充條款。在條款中記者看到，開發商曾向購房者承諾，在土地使用年限（50年）到期後，將順延至2063年，並承擔土地出讓費用。
也就是說，部分一手房業主對於小區用地隻有50年一事是知情的，但二手、三手購買房屋的業主對此可能並不知情。未來土地使用年限到期後，開發商與部分業主間簽訂的協議，政府部門是否認可，開發商會不會履行承諾，對於居民來說可能都是未知數。
除了這份此前並不為人知的補充協議外，有居民還發現房本也有蹊蹺。造甲街南裏11號樓共有18層，其中1層、2層為底商，其餘樓層為住宅。然而居民在多個企業信息查詢類APP中查到，本應是住宅的樓層裏卻存在企業注冊的情況。這些房屋的屬性究竟是純住宅還是具備商住兩用屬性也令人疑惑。
更令人不解的是，一位業主的房產證上，在使用期限一欄明確標注了國有建設用地使用權，其使用期限始於1973年10月21日。業主認為，如果從1973年算起至2043年，土地使用年限正好是70年，“有沒有可能我們的房屋和土地年限本來就該是70年呢？”
種種問題和疑點，讓造甲街南裏11號樓的居民們心裏越來越忐忑焦慮，大家迫切希望北京市規劃和自然資源委員會等主管部門及小區開發商能積極解答疑惑。
解惑
規自委確認此住宅產權50年
記者就造甲街南裏11號樓的相關情況聯係到了該樓的開發商北京市豐台區城市建設綜合開發集團有限公司。工作人員說，前不久北京市規劃和自然資源委員會豐台分局方麵已經就該樓相關情況向開發商進行了核實。關於開發商承諾事宜，開發商將按照合同約定妥善處理。
6月6日下午，記者帶著市民關注的問題來到了北京市規劃和自然資源委員會。包括市規自委相關工作人員及豐台區規自分局的工作人員當麵解答了相關疑問。
關於居民提出造甲南裏11號樓房屋和土地年限是否應為70年這一問題。豐台區規自分局工作人員出示11號樓項目《城鎮國有土地使用權出讓合同》及一手房業主的購房合同顯示，兩份文件上均標明“土地使用年限為期50年”。工作人員表示，對於當時簽訂合同的購房者來說，相關合同約定是明確的。而根據該開發項目的《建設工程規劃許可證附件》，該樓的項目名稱雖然為綜合樓，但確實在建築規劃一欄標有“含11253平方米住宅”的字樣。
據解釋，此前居民樓的房本和土地使用證分屬不同行業主管部門登記和保管，因此才出現了部分業主房產證土地使用年限一欄為空白狀態的情況。目前在兩證合一後，這種問題將逐步得到解決。經核實，造甲南裏11號樓3層至18層居民的房本均為住宅、商品房，並無商住兩用房本存在。
工作人員告訴記者，為了方便居民在中介平台掛牌和出售，經過多方研究，除了會在居民換發的新房產證上標注土地使用年限為“1993年10月21日至2043年10月21日”外，還會在土地用途一欄進行更為清晰的標注，即“綜合樓及配套設施（含住宅）”。此外在房屋權利性質和用途兩欄也會繼續標注商品房和住宅的字樣。
關於土地出讓年限到期問題，根據《中華人民共和國民法典》第三百五十九條規定，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。