" 惠州降價最狠的樓盤，直接打 4.8 折，破了大亞灣的最低紀錄。"
5 月以來，多個平台都能看到中介對惠州市大亞灣區這個樓盤的推薦，理由也相當一致。
" 目前低樓層價格在 6800 元 / 平方米左右，總樓層為 26 層，中高樓層價格普遍在 7000-7200 元 / 平方米。"
5 月 16 日上午，大亞灣區澳頭安順四路 7 號海倫堡 · 臻悅府項目置業顧問劉正凡向《每日經濟新聞》記者介紹了項目具體情況。
惠州本地媒體惠民之家數據顯示，臻悅府備案均價為 14741 元 / 平方米，就算按 7200 元 / 平方米較高價計算，那也相當於該樓盤價格直接打 5 折。
不過項目工作人員表達了不一樣的口徑："目前已經下調了備案價，降到了現在的 9000-10000 元 / 平方米。"
換言之，如果以售價與最新備案價進行對比，並沒有所謂的 5 折這麽誇張。
對此，《每日經濟新聞》記者先電話谘詢了惠州市住建局房管科，對方表示因項目在大亞灣，建議向大亞灣房管局了解情況。隨後記者撥通大亞灣區房管局電話谘詢項目情況，工作人員表示："房企降價屬於市場行為，我們規定是不能夠高於備案價。如果企業手續齊全、沒有其他問題，可以正常網簽。"
惠州某在建樓盤每經記者 陳榮浩 攝
驚現 5 折房源？
工作人員稱 " 已下調備案價 "
臻悅府距離深圳坪山約 20 公裏，開車到深圳福田約 1 個小時，此次在售的為 1-2 棟住宅，戶型建麵約 77/86/87/98/99/100 平方米。
記者在惠民之家查詢了解到，臻悅府開發商為惠州市廣匯豐置業有限公司，備案均價為 14741 元 / 平方米，總戶數 825 戶。
目前在售的臻悅府 1 棟共計 150 套房源，147 套可售，3 套為非可售（保障性住房）。最低備案價為頂層 26 樓，備案單價為 13511 元 / 平方米，得房率約 80%。
而 5 月以來，不少房產中介對該樓盤展開了新一輪宣傳，"48 折 ""6 字頭 "" 人氣爆款 "" 火熱搶藏 " 等字眼頻現。
來源：房產中介朋友圈
據大亞灣房產中介陳平介紹，" 這個樓盤單價最低 6600+ 元 / 平方米，不過是低樓層，算下來相當於打了 4.8 折。"
在陳平看來，開發商是否願意讓利，跟他們的成本價有很大關係。" 折扣隻是表象。通常來說備案價高，折扣就可以更低；備案價低，折扣就沒那麽大。"
" 這個項目的開發商是海倫堡，如果你擔心民營房企會存在交付顧慮，也可以選擇附近的央國企，也是準現房，7 折左右，也是六七千元的單價。" 陳平提到，現在想在惠州選擇折扣較大的樓盤相對容易，" 很多都是 6 折，8 折再送兩成首付的，折後 6500 元 -15000 元 / 平方米都有。"
而對於市場擔心的交樓、備案等問題，劉正凡解釋稱，" 目前房子 1 棟到 8 棟都已經全部封頂，外立麵也已經基本做好。1 棟是毛坯交付，所以基本是準現房了，不存在難交付的問題。另一個就是備案，1 棟我們已經重新去房管局備案過了，價格在 9000-10000 元 / 平方米的樣子，所以現在單價賣 7000 多元是合規的。而且現在合同都是由房管局那邊出的，可以直接備案。"
對於置業顧問口中提到的重新備案，記者多次登錄大亞灣房管局預售查詢網站查詢，但始終顯示登錄異常，而惠民之家網站顯示臻悅府的備案價仍為 14741 元 / 平方米。
" 降價讓利 " 成效遞減
房企 " 讓利 " 促銷，在惠州房地產市場並非個例。
正如陳平所說，" 推出特價房、贈送停車位、購物券的樓盤比比皆是，目前在市場上能找到較多 6-8 折的房源。"
記者注意到，早在 4 月底，惠州部分片區還出台了相關刺激樓市成交的政策。比如，惠陽區首套住房商業貸款最低首付比例由 30% 下調至 20%，二套房最低首付比例下調至 30%；對城鄉居民在惠陽區內購買商品住房給予特價、團購折扣，折扣可低至 8 折，具體折扣點數以雙方買賣合同簽約為準。
市場層麵，5 月以來，惠州的開發商也使出花式營銷手段。如梵高的花園部分產品 8.5 折優惠；中駿 · 雍景府最高立減 61 萬元，相當於 6.2 折；金悅華府，推出單價 8xxx 元 / 平方米優惠，還送 40 年車位的使用權。
房企的 " 讓利 " 行為，也在一定程度上使得惠州樓市成交有所回升。
據克而瑞，4 月惠州商品住宅 56 個項目供應超百萬平方米，共 9850 套，環比持續上漲 62.5％，但與去年同期相比下降 9.5％；網簽共 5425 套，環比下降 36.1％，但同比上漲 53.3％。
來源：克而瑞
從供應情況來看，惠州樓市今年 3 月以來供應量開始出現顯著上漲。
據樂有家，4 月全市新增供應高達 8563 套，環比大漲 72%。
目前，惠州整體網簽均價為 13542 元 / 平方米，成交均價排名前三的片區分別為大亞灣片區、惠陽區和惠城區，成交均價為 17179 元 / 平方米、14861 元 / 平方米和 13418 元 / 平方米。
來源：惠州合縱聯行
此外，目前惠州整體上也呈現出去化周期較長的特點。據惠州合縱聯行數據，目前惠州的庫存量為 1727.4 萬平方米，去化周期約 34.2 月。其中，庫存量最大的正是大亞灣片區，達 336.3 萬平方米。
5 月 16 日下午，美聯物業華南戰略董事總經理江少傑接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，" 目前在惠州‘降價讓利’是開發商的重要營銷手段，也較為常見，跟開發商賣房的迫切度有關。但在市場環境不算特別好，經濟環境仍在恢複的時間點，‘降價讓利’的成效開始遞減。目前大亞灣的成交均價在 1.5 萬 -1.7 萬元 / 平方米，像臻悅府這類賣 7000+ 元 / 平方米的，已經算片區裏比較低的價格了。"