“之前賣8字頭的，現在隻要6開頭了。”談起杭州明星板塊未來科技城的二手房價，一位杭州本地中介向《中國企業家》感慨道，“我說的是這裏最好的幾個小區，8萬跌回6萬。”

這話的背景是，去年9月以來，阿裏將雲與科技事業部從未來科技城遷出。與此同時，上萬名阿裏員工開啟大遷徙，目的地是距此5公裏以外的雲穀園區。

作為最敏感的那條神經，大廠周邊的房價、房租往往最先聞風而動。

正如，跟著阿裏買房，曾是很多人的“財富經”。互聯網大廠的擴張，帶來了人口和財富的聚集，助推了樓市上漲行情。

但隨著大廠也開始過上了“開源節流”的苦日子，這個神話還靈不靈？從北京、杭州、深圳，再到上海和東莞，大廠對房價的影響到底有多大？

“阿裏定律”

互聯網大廠已成為帶動周邊房價、房租的有力參與者。

去年9月，阿裏雲穀園區正式啟用，隨後，員工陸陸續續搬過來。據了解，本次搬入雲穀園區的，絕大多數部門來自阿裏雲，包括此前在之江飛天園區，未來科技城歐美金融城EFC、未來PARK、樂佳中雲&科技辦公的員工。此外，達摩院也暫時在雲穀園區安營紮寨。

杭州西湖區雲穀小鎮，荊大街與燈彩街交叉口西北角，是阿裏巴巴雲穀園區所在地。園區總建築麵積45萬㎡，規模大概相當於63個標準足球場。自2013年由城西搬遷至未來科技城西溪園區以來，時隔9年，阿裏員工又一次迎來了“萬人大遷徙”。

那段時間，“阿裏員工搶房、一大波人深夜跟中介看房”的新聞俯首皆是。據當地中介反饋，很多在阿裏雲、西湖大學上班的阿裏員工，早早就跑來租房了。

雲穀園區啟用前的半年時間內，區域內房租價格漲幅已超過20%；部分熱門小區的房子，租金漲幅近千元。一位熟悉杭州樓市的市場人士形容，“阿裏員工所到之處，周邊房租大漲”。

雲穀園區啟用後，距離園區直徑約1.5公裏的樓盤“紫璋台”成為最大贏家，房租一路飛漲，漲幅超過50%；

距離園區直線距離1.7公裏的萬科西雅圖小區，租金同樣上漲明顯。

58安居客研究院統計顯示，距離阿裏巴巴雲穀園區最近的兩個板塊（紫金港、三墩），去年10月後的租金基本都在上漲，但紫金港的租金早在9月就出現了明顯上漲，漲幅為8.31%，而此前兩個月，這個小區的租金其實還在持續下跌。

“以此來看，大廠搬遷對周邊板塊的租金影響確實比較明顯。

”58安居客研究院研究總監陸騎麟對《中國企業家》分析稱。

2009年，阿裏總部從文三路搬到濱江；2013年阿裏搬至淘寶城，次年在紐交所上市，製造了一批千萬富豪。有人說，阿裏員工幾乎買空了未來科技城的新樓盤，不到10年，區域房價翻了數倍。

不止阿裏，互聯網超級大廠所到之處，都能帶動周邊房價和房租的上漲。

自阿裏在杭州遍地開花後，杭州樓市形成了一條“阿裏定律”：阿裏到哪兒，房價漲到哪兒。跟著阿裏買房，已經是公開的財富密碼。

一個廣為流傳的案例是，2020年11月，螞蟻集團總部選址杭州之江，消息傳出後，之江路某小區某房源的掛牌價，直接從68萬翻漲到186萬。事實上，2020年7月，螞蟻上市的消息傳開，離螞蟻總部幾公裏外的之江九裏，房價就開始一路看漲。

有統計稱，截至當年9月，之江九裏部分樓盤每平米上漲7000元，90平的戶型漲幅超過63萬元。盡管後續螞蟻上市被緊急叫停，杭州還出台了新政加碼新房調控，但之江九裏房價上漲的熱潮並未受到明顯波及。

“地段論”不過時

杭州未來科技城此前不僅有阿裏坐鎮，還入駐了vivo、OPPO、抖音等一大批企業。2020年，該區域樓盤單價一度觸及8萬，市場情緒當時認為，漲到10萬沒問題。

“以前，阿裏附近的主力樓盤成交價是500多萬，現在是400多萬，普遍降了100萬。”一位杭州房產中介曾對媒體表示。

互聯網高薪人群和產業發展前景，撬動了該板塊的升值預期。

此前，很多房企如富力、新城、合景泰富等，都將未來科技城作為深耕杭州的試驗田。2020年疫情暴發後，未來科技城一度出現“報複性買房”。2020年中，未來科技城還出現“6萬人搖號”的盛況。

58安居客研究院統計數據顯示，從杭州未來科技城區域的新房價格走勢來看，2018年至今5年間，新房價格從28627元/平方米上漲到當前36751元/平方米，漲幅為28.4%；二手房價格掛牌均價也從2018年初的27643元/平方米，上漲到2022年底的42856元/平方米，漲幅55%。

不過，2022年相比2021年出現了下調，新房成交均價出現了1.5%的下跌。2022年9月，阿裏將雲與科技事業部從未來科技城遷出。

“這是未來科技城區域新房成交價，近五年以來首次出現下跌的年份。”陸騎麟說，“因此，單從數據來看，阿裏對原區域的房價影響還是相對較大的，尤其是，未受限價影響的二手房會更大。”

與杭州房價走勢擁有同樣軌跡的，還有東莞。

這座城市的房價漲幅一度超過深圳，位居全國第一。尤其是鬆山湖區域，目前均價已逼近4萬，和2015年相比，漲了近3倍。

鬆山湖的房價上漲與華為有著莫大的關係。2014年，華為設立東莞鬆山湖基地，包括終端總部、第二代數據中心、研發中心等等，占地總計1900畝。遷址消息一出，人們對鬆山湖區域寄予厚望，房價逐漸攀升。這一切的變化，都與互聯網企業的發展軌跡密不可分。

互聯網大廠的擴張，帶來了人口和財富的聚集，助推了樓市上漲行情。

在深圳南山科技園，2018年前還有租金幾百元的“農民房”，隨著互聯網公司的擴張，這些房子由二房東承包，搖身一變成了“公寓房”，並以2000元~4000元的價格，租給附近從事互聯網工作的年輕人。

就深圳市場來看，先是今日頭條2020年6月以10億元代價，拍下南山區粵海街道某一地塊，與BAT做鄰居。接著，位於同一區域的迅雷大廈大本營傳出順利封頂消息，大疆、vivo總部項目隨後接連啟動。伴隨著互聯網大廠的買地建樓史，深圳房地產市場行情一路高漲。

無論過去多少年，“地段論”依舊是不少人買房所信奉的金科玉律。

當年的華為深圳阪田總部，南山科技園的騰訊大廈所在區域，身價早已高不可攀，但這些地塊也曾無人問津，商業配套匱乏、交通設施不足。隨著大廠落子，短短幾年，區域熱度提升，配套迅速成熟。



大廠定律要“失靈”？

阿裏雲總部搬遷已近半年，還未帶動雲穀區域房價明顯上漲，尤其是二手房交易市場，甚至出現反向走勢。

今年以來，受杭州二手房市場大環境低迷影響，有中介稱，雲穀園區附近的萬科西雅圖小區一些房源，“相比460萬的掛牌價，已經跌掉了近100萬”。

難道樓市大環境變了，大廠定律要“失靈”？

回到10年前，無論是阿裏“過江”，還是淘寶城落戶未來科技城，都能極大攪動周邊房價的原因是新房供應不足，大量需求湧入。而現在，城市版圖不斷擴大，供地規模常年保持高位，購房可選餘地太大了。

最近幾年，互聯網大廠不斷製造新事業總部，員工更換上班地點成為常態。越來越多的大廠員工選擇“買房+租房”的居住模式。大廠搬家背景下，相比房價，房租波動更明顯。

2021年3月，字節跳動宣布，上海電商部門將選址在楊浦區，與B站做鄰居，消息一出，附近小區房租應聲上漲，漲幅高至千元。

“如果園區完全依靠周邊商品房市場供應，來滿足產業總部人員居住需求，必然會推高房價和租金，因此人才公寓的開發建設短期內能對區域房價產生平抑效果。”陸騎麟說。華為總部研發中心落戶阪田後，開發了人才公寓，一定程度保障了研發人員的居住需求。

有人在網上發文——失去阿裏的未來科技城，會不會涼？

在杭州，未來科技城一直是房價高位區。隨著未來科技城二手房價的水漲船高，該板塊核心地段的次新房，一套小戶型也要500多萬。

不過，過去兩年，受互聯網公司裁員降薪影響，部分大廠員工暫緩了買房計劃。但中介稱，這部分人群並非該區域購房主力，整體影響有限。

陸騎麟認為，阿裏搬遷後，未來科技城二手房掛牌均價數據環比逐月下跌，

阿裏對板塊房價短期影響相對較大。

“但從長遠看，未來科技城板塊發展已經相對成熟，即便阿裏退出，新的企業也會入駐，且服務於阿裏的相關產業已經在該板塊落地，短期內也不可能集體搬走。”陸騎麟強調，“因此長期不會對未來科技城板塊房價帶來巨大衝擊。”通過調研他發現，未來科技城板塊的整體租金變化，也未出現明顯波動。

陸騎麟提醒，不能神化大廠對樓市的影響。

“近兩年紛紛爆出大廠裁員，周邊房價下跌，出現員工背負高額房貸無力償還的情況，並且整體經濟環境處於深度調整中，樓市的調整也不會因為一家企業而持續堅挺。”陸騎麟強調。