賣投資房手記之一：要如期拿回房子不容易

 

朋友看了這個題目可能心想：自己的房子要賣，這不是天經地義的事？通知租客收回房子不就成了。今非昔比，現在的房東好像做賊一樣，得低三下四求租客。據說現在很多地方都差不多，“租客權益”可狠呢，不能隨便漲房租，要你裝空調你就裝，要你做這做那都不能怠慢。 

最要命的是終止租賃合同時趕都趕不走，要是在租賃合同期（比如常規的一年租賃合同裏），基本上想都別想。要是沒有長期租約的，那就是Monthly Based按月續約，墨爾本的租賃法得有2個月的通知期，今年11月1號開始，得有3個月的期限。提前3個月通知租客找房子搬家，要是租客立馬找到房子，容許他們隨時搬家，但3個月還是找不到，房東沒有權力趕租客出門，還得拖。什麽世道？！ 

我在上個“裝修/出售投資房”係列中談到，那個房子租客是印度人，人也還算不錯的，自己也在努力找房子，我的中介管理公司也給他們開不錯的介紹信。但因為印度人普遍口碑不好，房東們都很討厭印度人，他們每周麵試十來個房子，就是租不到房子，所以一拖再拖，直到最後一刻才搬到朋友家中過度。這對房東是很大的掙紮，要是遇到詭詐一點的租客推遲清空，我後續安排的裝修項目和銷售進程就會全部泡湯。 

從上個投資房出售到現在，又過去兩年，我要賣另一個投資房。為什麽要賣房子？這主要還是一種“資產的整合”。不久前我寫過兩篇文章《為什麽說上了60歲需要注意調整資產結構？》和《投資房地產，要搞清楚稅務製度》，很多因素。所以對於這個群體的朋友，需要認真了解和規劃。因為裝修和出售房子，牽涉到很多環節，一個環節受阻停頓，以後整個鏈全玩完。 

首先第一步，也是最無奈的，即便是我自己的房子，我必須去警局，約一個時間找太平紳士JP做一個公證，當著法人宣誓我要將我的房子收回來，裝修後賣，不做他用，也不再繼續出租。好家夥，好像我做了虧心事。拿到公證書，要請租賃公司中介填寫通知書，一並用掛號信寄給租客，還要由中介電話給租客確認他們收到通知，並簽字確定交房日期。通常在墨爾本沒有長期租約的情況下，需要留2-3個月時間。按照我的經驗，給出通知後還是要經常和中介保持溝通，由中介隨時聯絡租客，每周看到周邊適合的租賃房，可以推薦給租客。其實在幫助租客的情況下，也造給租客造成一定的急迫感。 

其次就是要了解裝修的審批範圍，以前墨爾本室內裝修根本不要Council審批，隻要是室內，怎麽弄都可以。現在有很大的改變，隻要在結構上有改動，水電煤有重新布局，都要經過Council審批，這不是錢的問題，需要持牌裝修公司提供圖紙和方案，審批幾個月誰都不知道。開始我有點緊張，對於這些新規我並不知道，要是再拖幾個月，我預約的裝修工作全部得重來。但最後我和律師詳細確認，我隻是在原有基礎上更新，也就是Replace而已，不需要Council審批。但結束之後，一定要請注冊的“建築審計員”做一個“137B report”才可以上市銷售，嚇出一身冷汗。 

這是一個單層的兩房一衛帶前後花園和車庫的Unit，占地近170平米，一塊地4個單元。這種類型的單元房還是很有吸引力的，地段相當好。這個單元房我是2000年買的，25年時間裏，估計能增值500%以上。其實我原先的計劃準備在疫情前拿回來裝修出售，但疫情和之後墨爾本的房市一塌糊塗。所以我處以一種“整裝待命”狀態，準備市場好轉就隨時開始脫手。中介一直要我簽長租約，可以大幅度提高租金，但我想一旦簽約長租約，怎麽可能想拿回來就拿回來？ 

當然可以帶租約上市，但在地產出售中這是犯大忌的，很多房東不想損失銷售期的一點租金收入，賣一個有租客的房子，其實得不償失，以後有機會再談這個話題。所以在Monthly Based按月續約的情況下，租金不能有大幅度漲，這兩年的毛回報率隻有2.3%。但有一點我說好的，除非緊急的修繕（比如水管爆裂，電線短路等故障），你租客別沒事找事加這加那，我可以給你添加設施（比如租客曾經要求安裝強力排風扇，遮陽外窗簾，櫥櫃增加衣架等），但我一定會大幅增加租金，租客你自己想好。所以這個Unit的租客入住6年，相安無事，很少打擾我。

 

廚房做了清潔，但都要打掉做新裝修

客廳清潔不錯，牆麵油漆一下就可以

 

租客怕加租金，損壞也不報告

 

室外遮陽窗簾也爛了

 

這一對租客是馬來西亞華人小夫妻，男士利用車庫，自己修繕後做咖啡批發倉庫，疫情期間反而賺一大筆錢，生意在穩步發展，剛買了一個蠻大的倉庫。因為馬來西亞華裔英文比較好，也不像印度租客口碑很差。他們接到搬家的通知，很快就找到房子，但因為我給的租金更便宜，多住幾個星期就按照規定搬走，裏麵也清理的幹幹淨淨。所以對這個投資房的清空，我就沒有什麽壓力，如期交鑰匙，如期接通水電煤，裝修工如期開工，我也如期整理和種植前後兩個院子的園藝工作，以後慢慢給大家介紹一些要點。