投資房地產，要搞清楚稅務製度

最近澳洲召開一個經濟發展峰會，談到可能進行的稅改，其中最有爭議的就是取消“負扣稅政策”，最大限度打擊中產投資者，向極左思潮占上風的國家看齊。澳洲本國的情況主要還是“住房危機”，澳洲房價居高不下，首次購房者和低收入人群置業很難。有智庫分析，“負扣稅政策”推高房價1-2%，加劇供需失衡。因為高收入人群可以得到地產投資在稅務上的優惠，更容易置業，導致低收入人群買不到房子，買不起房子，壓力非常大。另外負扣稅和資本利得稅（CGT）折扣每年導致數十億澳元稅收損失，財政麵臨預算壓力，稅局得找個地方“割韭菜”。

“一有風吹草動，便是驚慌失措”，於是很多人在搞不清楚的情況下，紛紛賣房，最大的誤區就是以為“負扣稅政策”取消後，過去合法的退稅就取消了，房產持有成本會高漲，房價會暴跌。其實沒有必要驚慌，我們先要搞清楚“負扣稅政策”是怎麽個操作法？暫且別說是不是真能取消“負扣稅”，即便未來取消了，對於投資者將會怎樣的結果？如何從現在開始調整？

其實全球OECD國家中，很多國家有類似於澳洲“負扣稅政策”的稅務減免，隻不過叫法有點不一致，退稅的形式、數量和最高額度有點不一致。這是一種投資鼓勵政策（並不局限於房地產投資一個領域），在納稅人得到一小點稅務優惠的同時，讓中產人士有積極性來參與一些投資，回饋社會，穩定社會。同時也為自籌養老，奠定一定的經濟實力。

在澳洲的“負扣稅”政策（Negative Gearing）下，允許投資者將投資資產（如房產或股票）產生的淨虧損，從其他收入（如工資或生意收入）的盈利中扣除，從而降低整體應稅收入和稅負。這一“負扣稅”政策並非稅法中的正式術語，而是對特定稅收處理的俗稱。

Gearing：杠杆的作用 

什麽是“負扣稅”？

• 基本原理：當投資的收入（如租金或股息）少於相關費用（如貸款利息、物業維護費、保險費和設施的折舊等）時，會產生“淨虧損”。澳洲稅法允許投資者將這一虧損抵扣其他收入來源，減少總稅款。 

例如：假設一位年薪10萬澳元的職員擁有一處出租房產（除自住房之外的任何房產），年租金收入4萬澳元，但利息和費用總計5萬澳元，產生1萬澳元虧損。該虧損可從工作的年薪中扣除，使應稅收入降至9萬澳元，從而節省稅款，澳洲稅率是階梯型的，稅率越高，節省越多。 

• 適用範圍：不僅限於房產，還包括股票、保證金貸款等。但在澳洲，房產投資是最常見的應用，約占總負扣稅案例的絕大部分。 
• 正 vs 負：如果收入超過費用，則為“正 gearing”，需按邊際稅率繳稅。

這一機製符合澳洲個人所得稅體係的整體原則：所有收入來源統一計算淨收益後征稅。所以在“負扣稅政策”下，一些高薪、中產，就加大力度投資，而且最大限度的借貸，產生的高額利息可以在工資稅中抵稅，而投資的起點門開非常低。也可以最大限度對舊房設施進行改造，讓折舊費用最大化。這些都可以從個人別的納稅盈利部分退稅。 

要說明這不是“偷稅漏稅”的雕蟲小技，這完全是合理合法。我們宏觀和長遠來看，這些巧妙利用“負扣稅政策”的人，積累的不動產基金會越來越多，這就是投資業所說的“Good Debts”，看上去欠一屁股債，反而納稅更低，資產結構處於良性狀態。

的確很多思維敏捷的投資家，就是利用“負扣稅”讓投資健康穩步發展

當然這也是引起占比絕大多數的人不滿，這就是一而再再而三，每年的財政預算，每次的“稅改峰會”都會將“取消負扣稅”政策作為最爭議的殺手鐧拋出來。

有意思的是在1985年，執政黨的左翼工黨取消過“負扣稅政策”（主要針對地產投資），舉國上下一團糟，投資人沒有積極性紛紛拋售房產，導致租賃房產數量暴跌，而租金暴漲，反而加劇了通脹和民怨。加上政黨之間互掐，很快澳洲又恢複了“負扣稅政策”，隻是在退稅額度上和高薪人士的退稅做了限製。稅局也逐年在收緊可退稅的類別和金額。我就覺得很多九十年代可以退稅的項目，現在都有限製，比如超過多少的設施和翻新，不能在一年裏退稅，需要進行若幹年折舊，才可以逐漸退完。

“好日子”到頭了嗎？

我們暫且不考慮“負扣稅政策”是否能徹底取消？何時能取消？即便是取消了“負扣稅”，還能報銷投資房的借貸利息？還能報銷物業、保險費？還能報銷房產維護的修繕費用？顯然是可以的。因為大多數國家的稅法都是遵循一個“普遍原則”：簡單來說，假設房產產生收益的情況下，需納稅；而維持物業的正常費用（如貸款利息、物業費、維修費、折舊費等）可抵稅。也就是說，無論未來“負扣稅政策”如何改變，對於一個有租金收益的地產，要交稅，但開支一定可以有抵稅的。

需要注意的是，就一個納稅體（比如個人，或是家庭信托），取消“負扣稅政策”後，你不能從別的納稅類別得到稅務優惠。簡單來說，你在地產上的虧空，無法從工資收入的稅中抵稅，“橋歸橋，路歸路”。但是你地產的正常開支，一定可以從地產盈利的納稅來抵稅。但是對一個有多份收入，有數個類別的納稅人，肯定稅務優惠會更少。 

例如最前麵舉的這個例子：

假設一位年薪10萬澳元的職員擁有一處出租房產，年租金收入4萬澳元，但利息和費用總計5萬澳元，產生1萬澳元虧損。換了“取消負扣稅”的情況下，該虧損不可從年薪中扣除，最多按照4萬封頂，跟10萬年薪的收入無關。所以不會沒有抵稅，但肯定大不如前。 

當然實施起來還要看具體的細則，另外政策的延續性，不會宣布在某一天一刀切，那要引起社會動蕩，不符合經濟規律。所以也不能說“好日子到頭了”，隻不過要明白稅務動向，做一些長遠的調整。

從趨勢來看，通過高額度借貸投資房地產，再從消耗自身高稅率的人群，就要非常小心。在“負扣稅政策”下，你有高收入，現金流沒有問題，年終可以從自身的高稅率退一大筆稅金。但一旦這個優惠取消，很可能會造成財務崩潰。所以要有意識地調整，比如縮小投資戰線，注重在“少而精”上；減少借貸，采用再融資的方法；調整持有地產類別，注重在“現金流”上。 

逐漸剝離“Bed Debts”

特別是人到60歲以上，在收入減少（納稅金額減少），房產偏資產增值型而缺乏一定的租金現金流（租金回報極低），要是還在期待用“負扣稅”來維持持有地產的開銷，那就更加危險，需要盡快采取措施。這也是我不久前寫的《為什麽說上了60歲需要注意調整資產結構？》所說的，抽空安靜下來做一個其實可行的規劃。

我們需要健康而穩定的投資

最後說明：

1、我不是賣房子的中介、不是持牌理財人士，也不是做貸款和會計師，隻是投資地產多年的個人經驗分享，談不上投資建議。 

2、本文談到的“負扣稅政策”是澳洲的提法，各國各地都有自己類似的法律和條規，也有自己的市場規律。本文可能有一些共性，僅僅是我所在地區的情況。但這是思路：在我們做地產投資時，一定要對本地的市場、法規、稅法和未來的動態了如指掌。