袋鼠國Bob
澳洲華人的生活記載
很多朋友在海外定居之後，先是買了自住房，通常會進行再融資，購買第二套、第三套房子……，進一步擴大財富積累。當然房地產投資並不是唯一的財富積累途徑，但也是很多人采用的方法。
對大多數在澳洲投資地產的朋友，不會靠“炒房”的方式將買來的房子鎖上門不動，等到哪天地產升值再賣了，這種方式在非常危險。絕大多數的朋友買了投資房都會出租，靠租金回報彌補物業持有的開銷，還可以在稅務上有不少抵稅優惠。上篇說到政府征收“空置稅”，政府也鼓勵投資者將物業進入租賃市場。既然要將房子出租，我就介紹了《房屋出租的一些注意事項》。其中就談到本文的主題“出租房是不是帶了家具更容易出租？”的問題，這是很多朋友比較困擾的問題。
我先舉一個例子：
我的物業都是委托房產公司的租賃部門負責出租和管理的，最近有位租賃中介手頭有差不多的兩個物業在出租，其中我的這個前一個租客合同結束沒幾天，才開放後，就有新租客就簽約了。而中介手上另一個物業兩個月都沒有租出去，租金一降再降也沒用。租賃中介拿到我的物業進去一看基本上明白為什麽，因為我帶全套家具，甚至碗筷都是全新的，整體布置幹淨整潔。其實也不是什麽豪華家具，但功能完善，租客真正“拎包”就可以“入住”。
租賃中介請我看看另一個租不出去單元的情況，想聽聽我的意見。該單元帶有幾樣舊家具，但比較淩亂，被單也很舊，我建議要調整一下，並不是隨便放一點舊家具就可以任意加價，並且立刻就能出租。現在KMART等一些超市的生活物品、床上用品非常便宜，買一點新的也花不了幾個錢，布置一下。我不知道那個房東是不是聽了我的建議，但沒多久就租出去了。這裏就帶到今天的主題：出租房是不是要帶家具？帶家具的利弊？帶什麽家具？如何折算附加家具後租金的增幅？
一、出租房是不是要帶家具？
出租房是否帶家具？主要看該地區和該房型的租客源，這裏一定要記住不要道聽途說誰誰的房子“帶了家具立刻出租出去了”，或是誰誰的房子帶了家具，“租金高出很多”。要看具體情況。設想一個傳統居民區，租客搬來搬去都有自己的家具，為什麽出高價來租一個帶家具的房子？
但對那些短期租客，或者是剛入境的新移民，留學生和外地來的工作者，這些人不想購置家具，也沒有時間購置家具，很多人連車子都沒有，也不知道哪裏買東西，這個人群帶家具最好。很多人以為帶家具的房子都是租給留學生的，其實不然，我曾經和一位西人租客交談，他是昆士蘭公司派到墨爾本工作的，房租是公司出的，他也不想自己買家具，反正租金都是報銷的，所以他租一個帶家具的公寓，一住就是三年，下樓就可以下館子、免費的遊泳池健身房，喝著啤酒看日落，很開心，也不想動。
現在還有一個現象值得關注的：很多移民的第二代，大學畢業後有了高收入，就買了房子，而且普遍買增值潛力大的，帶地的House。但地大的房子都比較遠，在鬧市區職場工作的專業人士上下班不方便，於是他們幾位朋友或是同事在離公司近的CBD合租一個現代公寓。他們有自己的房子，合租也不想添置家具，所以喜歡帶家具的房子，但一定要現代化，破破爛爛不能接受。
我上麵提到的這個單元是比較現代化的高樓公寓，遊泳池、健身房、BBQ燒烤、會客廳等公共設施齊全，地段非常中心，吸引很多高端租客，但他們普遍喜歡幹淨整潔，並不圖便宜的家具。這個單元原先是空殼子，我也就花了3千塊錢，配備全套的新家具和家電，比較容易出租。要是一個破舊的房子，住的都是打工仔，便宜是首選，那就隨便放一點舊家具，幫助租客省錢，但也不要因為放一點破舊家具而抬高很多租金。
所以出租房是不是要帶家具？要看租客源，很簡單的一個辦法：租賃網上盯著幾個附近類似的房源，看看是不是帶家具的？帶什麽樣的家具？出租的租金是多少？從房子清空到租出去用了多久？很容易做出判斷。
二、帶家具的利弊：
優點：
假如選對地區和房子的類型，帶了家具的優點當然是提高出租率，對於很多人地兩生“拎包入住”的租客是首選。另外就是提高了租金，對業主的收入增加了。對家具齊全的房子，盡管租金稍微高一點，但對租客還是上算的，因為同樣的設施和居住環境，一個人兩三天住酒店、Airbnb或學生公寓的錢，基本上和兩房的帶家具房子的周租金差不多，誰都會算這個帳。
還有一點就是投資房的家具是投資的開銷，這筆開銷在澳洲是可以抵稅的，因為租金收入需要交稅，長期投資需要注意稅務理財，合理合法才有生存和發展空間。
缺點：
任何家具和生活用具都是損耗品，隻不過有些經久耐用，有些容易損壞，配備的東西越多，幾率會越大。遇到問題，對於業主一定要判斷哪些是屬於自然損壞，哪些是租客使用不當而造成的。前者需要房東負責維修和更換，後者需要租客賠償。
但是還有一種情況，明明是沒有問題，隻是租客不會使用，他們首先就要找中介，中介就找房東。這種情況盡管並非房東的責任，但也是很煩，首先要判斷是不是設施壞了？租客不會用，首先就賴“不工作”。最近我就遇到一位印尼華裔女孩，沒有一點生活能力，什麽都不懂，不會用空調就說空調壞了，電視設置是中文的，看不懂怎麽設置成英文，也說電視機壞了。我有各種設施的說明書放在一處，還是看不懂。盡管不是大問題，業主需要說明Rental Lease並不是Home Stay，這些並不是房東的責任，但能幫助解決的盡可能幫忙，畢竟別人也是花錢租房子的。
所以租賃中介普遍不喜歡業主帶家具出租，這會給他們帶來工作量，特別剛接手有很多問題。另外租賃結束，會有很多檢查，還有可能有扯皮的官司。但話說回來，帶家具的租金收高了，中介的傭金“旱澇保收”也增加了，你不能白拿了錢不幹事吧？
1、帶什麽家具？
一般可以帶基本的大家電，比如電冰箱、洗衣機、床鋪、桌子椅子、沙發，高層公寓可以配一個烘幹機等，當然小設施的就看情況了，比如微波爐、床頭櫃，燈具、燒水壺、吸塵器、餐炊具等。
容易犯的一個錯誤是在原來的租客離開時，會留下一些家電和家具，業主一定要把關，因為很多東西陳舊破爛，留下來反而降低顏值。特別是床上用品，很多業主怕麻煩，什麽都要放，以為東西多多益善，其實自己降低了檔次。
2、如何折算帶家具轉換成租金的增幅？
毫無疑問一個物業帶家具出租，租金會增加一點，但不能高的離譜。很多業主都有這種心理，我配備了家具、家電，我要就此賺一筆。其實不切合實際，簡單來說租金增加的部分要算在家具的折舊上。隻不過業主先將這些錢墊上而已，租客隻不過“分期付款”。
如何折算？
第一個方法是參照當時、當地類似帶家具房子的出租租金，不同地區，不同季節，不同房型的比例都會有不同；
另一個方法是按照地產投資常規上的參考，方法是這些家具家電按照2年的折舊，再推算到每周的費用：比如一共3千塊的家具家電，兩年就是一百多個星期，基本上就是每周30塊不到。這樣在不帶家具的租金上增加30塊，這是比較合理的。在租賃市場很好的情況下，中介會在不帶家具的租金上，每周外加50塊。而在租賃市場極其不好的情況下，大不了和不帶家具的租金拉平，肯定你會比別人更快租出去，總體收入上你還是贏家。
這樣折舊基本上1到2年，所以2年以後可以更換一些新的設施，或者補充一些缺少的設施。比如我的一位公寓新租客提出最好能配備一台烘幹機，大樓公寓盡管有陽台，但沒有烘幹機快。我就3百多塊添加一台烘幹機，沒有額外增加租金。也將一些床上用品，比如床單、被子和枕頭等換成全新的，下一個租客就丟了換成新的。
電視機是Kogan網購的，全新的隻要四百多
沙發（放平是沙發床），Kogan網購的兩百多
質量很好的玻璃台麵桌子，Kogan網購兩百多
簡單整潔，現代化，功能性
宜家的床架和床墊，配一點床上用品，四百多塊
另一間也一樣，配上床頭櫃和燈具
洗衣機Kogan網購的，三百多
電冰箱實體店TheGoodGuys買的五百多，還送一個微波爐
今年新添加的烘幹機Kogan網購三百多
欣賞這種晚霞的租客，一般看不上破爛家具的房子
