鳳凰樹下
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四、 誰製造了大泡沫？
房屋與土地是一種特殊的商品。在計劃經濟年代，一切皆由國家、集體分配和調撥，不可流通，缺乏泡沫形成的土壤。真正意義的房地產市場始於1998年7月國務院關於建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體係的決定。住房商品化、土地使用權分離出讓和個人住房貸款這關鍵的市場三要素的開放，讓房地產市場忽如一夜春風來，萬千梨花遍地開。
想當年，華夏大地到處都是簡陋、破舊、擁擠的灰色平房和低矮樓房；看今天，熠熠生輝的高樓大廈比肩而立，標新立異的各式建築星羅棋布，多姿多彩的別墅和小區高低錯落，寬敞整齊的道路和造型各異的立交橋遍布城鄉，處處舊貌換新顏。同期，中國城鎮人均居住條件大幅改善，麵積翻了幾倍。
這一切，都離不開房地產市場和房地產行業，房地產實際上已經成為了中國經濟增長的重要引擎，為中國的發展立下了史詩般的功勞。
因此，當我們評論房地產的功過是非時，必須實事求是，一分為二，區別對待，成績功勞不抹殺，問題過錯不掩飾。筆者認為，健康的房地產不僅有功，而且有大功，但過熱的房地產有過，而且失控的高房價和大泡沫更有大過。
羅馬並非一日建成，房地產泡沫達到今天這一觸目驚心的規模，也絕非一蹴而就。這其中，各種文化、政治、經濟因素交織，無數資金、銀行、金融機構博弈，各級政府、開發商、腐敗分子、投機者、購房者較量，各種力量形成的巨大合力一步一步把房地產泡沫推向萬劫不複的深淵。
在諸多因素中，“家”文化是造就房地產業經久不衰的中國傳統文化精髓。而“家”本身是個象形字，房子下有頭豬才構成家。因此，作為一個大河流域傳統農耕民族的後裔，中國人比其他民族對房屋更有綣戀之情。對於安土重遷的中國人來說，無論走到世界任何角落，購房都是其安家立業的重要標誌。
同時，中國的金融投資環境令人堪憂的局麵長期得不到根本解決，銀行存款實際負利息，股市圈錢騙錢頑疾久治不愈被批如同賭場，現貨、基金、網貸泥沙俱下亂象萬千，社會上形形色色的龐氏騙局防不勝防。投資渠道不暢，海外出不去，國內水漫金山無處去，資金流入看得見摸得著的房地產自然順理成章。
此外，一個被所有人忽略的重要事實是中國的房地產市場至今缺乏做空機製。作為國內唯一可進行風險對衝和轉移的正規場所期貨市場不僅監管過嚴，曲高和寡，而且沒有任何能針對房地產市場進行風險對衝的產品。從風險管理的角度來看，凡是缺乏做空機製的單邊市場都容易大起大落，走極端。
但這些隻能說明中國具有形成房地產泡沫的市場環境，如果沒有各種人為的錯誤和其它更深層次的因素，房地產泡沫絕不可能達到今天這種令人瞠目結舌的規模，而這些錯誤和深層次因素包括：
1、 過度寬鬆的貨幣政策。經濟學理論認為通膨是貨幣現象，同理，房地產泡沫也是貨幣現象，是寬鬆的貨幣政策下貨幣泛濫的必然結果，雖然貨幣並非泡沫形成的唯一原因。 其中體現在：
貨幣嚴重超發，市場流動性泛濫。數據表明，2016年末中國M2餘額約155萬億元，已經超過美國和日本之和，而1998/2000年底時僅為10.45/13.46萬億元，十幾年間膨脹了10倍以上；2016年M2/GDP比值達208%，名列世界主要經濟體的前列，而 1998/2000年時隻有124/136%。這一比值的陡峭攀升，不僅說明M2增長大大快於GDP變化，刺激泡沫增長，還說明中國的投資效應/資本生產率正在下降。
利率過低，刺激房貸和房價快速增長。研究表明，利率高低對房價有直接推動關係，利率越低，房價上漲越快。上世紀90年代以來中國出現過5次實際負利率，期間房價都呈現出大幅上漲的情況。從房貸餘額/GDP看，國內目前約為25-35%（2016年末個人購房貸款餘額19.14萬億-房地產貸款餘額26.68萬億/GDP74.5萬億），已達到日本90年代地產泡沫頂峰時的水平，而且基於目前20%以上的房貸餘額增速和7%以下的 GDP增速，房貸餘額/GDP正在不斷接近危險邊緣。
匯率過於樂觀，海外熱錢大量湧入。自2004年起，人民幣匯率和房價比翼齊飛，扶搖直上，吸引了大量海外熱錢的紛至遝來，使外匯儲備從約4千億美元飆升到4萬億水平。雖然熱錢隱蔽，規模難以統計，而且與國內超發的貨幣數量相比不在一個數量級，然而，這部分資金投機性很強，很大部分進入了房地產市場，反過來進一步推高房價。熱錢平常看不見，偶爾露崢嶸，一有風吹草動，隨時可能逃離。過去兩年半左右外儲流失了約25%，已經很好地詮釋熱錢的投機性和中國外匯儲備的脆弱性。
2、 缺乏約束的賣地製度與畸形的土地財政。地方政府對土地財政的過度依賴，猶如麻醉品成癮無法擺脫。1994年的分稅製改革表麵上使中央與地方在分權與集權的循環中實現了激勵的一致性，建立了國家可調控經濟增長的基本機製。但由於改革不徹底，為日後土地財政問題埋下伏筆。財政向上集中，事權不斷下移，地方財政捉襟見肘，隻能通過土地財政追求預算外收入，導致土地出讓金的大幅增長。
更要命的是，缺乏約束機製的土地出讓拍賣製度實施10多年，缺陷日漸凸顯卻無人問津，地方政府隻關注賣地收入，對地價影響缺乏社會責任和風險意識，對高地價造成的危害熟視無睹，並實際參與推動了地價的非理性暴漲。麵粉貴了，麵包價焉能不漲？
3、 GDP被濫用。各級政府對GDP的頂禮膜拜，讓房地產大泡沫久燒不退。由於經濟發展目標以GDP為主導，官員的政績升遷與GDP緊密掛鉤，導致中國長期陷入以房地產與基礎設施建設為主要動力的經濟發展模式，至今仍在持續。為追求GDP目標，違反經濟規律的決策，破壞自然資源，環境汙染，隨處可見，地方政府主導的科技園區、產業園、文化園、生態區、城鎮化項目最終大多淪為房地產項目。
即使“鬼城”已經遍布城鄉，各地仍然繼續提出更加宏偉的城鎮化目標。據國務院有關部門數據顯示，截至2016年5月，全國縣以上新城新區規劃超過3,500個，規劃人口容量達34億，占世界人口的一半！
4、 城市發展規劃落後於形勢。在強勢的計劃經濟與弱勢的市場經濟並存模式下，政府過度幹預和左右社會與經濟的發展，造成資金人才向大城市高度集聚。日益完善的生活配套、豐富的文化生活、優質的教育資源、先進的醫療設施、高薪的工作機會等都會吸引人們前赴後繼地湧入大城市，然而城市規劃卻遠落後於形勢，住宅建設跟不上需求，房價隻能節節攀升。
以北京為例，其地處燕山山脈和太行山脈交界的三角區域，1153年金朝建都時風調雨順，養活區區一百萬人很是滋潤，但時過境遷，自然條件逐漸惡化，缺水乏雪，加上地理環境先天不足，遠離江海，三麵環山的簸箕地形又易形成霧霾汙染，不利於過度人口聚集。這些問題，早該未雨綢繆。但仔細分析自解放以來先後編製的六版城市總體規劃，可以發現盡管也有專家參加論證，但由於長期對首都的核心功能定位和認識不足，政治因素影響過多，使得這些總體規劃普遍缺乏足夠的前瞻性科學性，而且持續性銜接性較差，尤其最近20年人口控製幾近失效，以至於北京失控般地越鋪越大。例如，非首都核心功能的教育、醫療、經濟、軍事、商貿樣樣居首，醫院713個，高校91個，上百個央企總部，數十個軍級以上軍事機關。僅大學生就有上百萬人之多，外地來京就診患者每年達數千萬人次，城區從二環一直攤到六環，到處依然摩肩接踵，如同超級大集市。另一方麵，住房規劃卻嚴重落後，土地供應長期不足。在這樣環境下，房價能正常那才是咄咄怪事了。
5、 房地產市場長期定位不清。政府對房地產市場定位長期不清楚，不明確，房地產政策時鬆時緊，調控、扶持交替變化，不同部門不同時期都會有不同聲音和措施，有時甚至自相矛盾，不僅百姓無所適從，而且不時誤導市場，而房價則春風得意馬蹄疾，且行且高，少數人則利用一次次的機會發財致富。
6、 稅收政策有誤。不合理的稅收政策扭曲了公平的天秤，過度激勵甚至變相鼓勵、縱容房地產投機，炒房持房成本過低，暴利無稅或低稅，是造成房地產虛火過旺價格失控以及社會貧富不公加劇的最重要原因之一。
有關政府部門對工薪階層區區幾千元的個稅起征點調整乃掂量再三，反複論證，而對動輒幾百萬乃至數千萬元的房地產收入至今仍無實質性的稅收措施，對兩類收入迥然相異的對待，不僅在稅收調節方麵難以自圓其說，在公平性方麵也令人匪夷所思！有關的論證據說十幾年前就開始了，但十幾個盛夏寒冬過去了，依然紙上談兵，議而不決，相關政府部門顯然難辭其咎！
7、 住房公積金被誤導和濫用。迄今為止，中國是全球範圍內唯一專門針對住房設置福利性資金的國家。它1991年始於上海，據說借鑒新加坡中央住房公積金製度，1994年開始向全國推廣。
不幸的是，所謂的新加坡經驗明顯被曲解了。新加坡並不存在所謂獨立的中央住房公積金，它隻是社會保障儲蓄計劃CPF的組成部分。而CPF本質上與美國的社會安全保險金SSF、其它發達國家的養老保障計劃，以及中國的社保異曲同工，都屬於政府主導的強製性社會保障製度，主要目的是養老。
與其它所有國家的養老保障計劃均不可用於購房不同，CPF的覆蓋範圍更多一些，包括有限製性的購房條款，但以支持中低收入家庭為主。
實際上，新加坡的住房成就舉世無雙，甚至獲得聯合國公共服務獎，應歸功於政府主導的組屋（政府建造，補貼出售，部分類似中國的經濟適用房）計劃，為 85%的公眾提供了低價宜居住房，而CPF購房條款隻是整個“居者有其屋”計劃的一小部分。
抽取他人完整的公眾居住計劃和社保製度中的小節點為榜樣推而廣之，試圖解決一個泱泱大國的住房問題，不僅有東施效顰之嫌，而且引發了許多問題。
備受詬病的中國的住房公積金實際上在為高中收入者添磚加瓦，淪為少數人的取款機。 例如，2015年北京的住房公積金使用比例僅占繳存職工的1.5%左右，且主要是被中高收入者所獲得。至2017年3月底，全國累計發放公積金住房貸款6.84萬億元。而且隨著市場的火爆，貸款多被用於大中麵積商品住房，如2015年70%的貸款用於90平米（約相當於處級幹部住房標準）以上房屋，這不僅與多數CPF使用者為中低收入者並購買政府組屋的情形大相徑庭，而且進一步推高了高中端房價。
從另一個角度來說，住房公積金表麵上幫助了購房者，但同時卻又推動了整體市場房價的上漲，反過來增加了購房者的負擔，實際上形成了一種惡性循環。
8、 房地產行業暴利。房地產開發行業暴利驚人，大批開發商通過圈地囤地倒賣土地或捂 盤惜盤等行為坐等土地樓盤升值發財，並推高房價，背後是法律的滯後和監管部門對囤積居奇的奸商行為監管失位，打擊不力。
在海外市場經濟成熟法律製度健全的國家，房地產開發行業的平均利潤率和其他工業製造業以及服務業基本上接近，不可能出現像中國這種通過囤地捂盤的行為而一夜暴富的神話。
如果僅從公開的財務信息來看，似乎近年來中國大型房地產企業的毛利率算不上暴利，平均隻有20-30%，但該行業魚龍混雜，財務造假工程偽劣屢見不鮮，偷稅漏稅見怪不怪，利潤多在50-100%以上，否則也不會成為造就中國大陸億萬富翁的最大溫床。
9、 全社會大麵積腐敗和誠信失守。全社會到處可見的腐敗和誠信失守，讓泡沫規模更上一層樓。房地產項目的每一環節，從土地審批、設計、融資、拆遷，到建造、驗收、銷售、貸款、過戶，幾乎都存在不同程度的官商勾結、行賄受賄、中飽私囊、假公濟私、炒買炒賣、坑蒙拐騙等現象，讓不法分子有機可乘，虧法利私，而這些貪汙腐敗失信成本最終轉嫁到消費者身上，房地產的價格自然而然地水漲船高，進一步加大了房地產泡沫。
10、 炒房得不到遏製和打擊。炒房投機猖獗，嚴重攪亂了市場。從溫州團到煤老板，從溫州炒到北上廣深，從中國炒到北美、歐洲、澳洲，買房如買菜。有人炒房如吸鴉片，不僅有錢炒，沒錢借錢也要炒。
但炒房行為在國外大多很快受到狙擊，難以持續。原因在於因為選票捏在百姓手中，所以本地民眾一旦抱怨利益受損，民選政府通常會快速出手，采取強勢手段予以打擊；相比之下，沒有金箍圈在頂的國內各級政府多年來對投機的態度優柔寡斷，模棱兩可，客觀上縱容了炒房行為，直到最近才有所改變。
盡管房地產大泡沫問題看似千頭萬緒，令人眼花繚亂，但抽絲剝繭，追蹤溯源，不難看出，在諸多因素中，各級政府工作中的錯誤、失誤、失職和無所作為所造成的後果無疑是最主要的，最嚴重的。中國房地產泡沫達到今天這一前無古人後恐無來者的規模，各級政府有著不可推卸的責任。
